物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》考試復(fù)習(xí)綱要(3)

　　第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù)

　　要求：

　　掌握：現(xiàn)金流量、資金時(shí)間價(jià)值、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的計(jì)算方法、設(shè)備更新經(jīng)濟(jì)分析方法。

　　熟悉：現(xiàn)金流量圖的繪制方法，資金等效值的計(jì)算公式及其應(yīng)用;投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別與聯(lián)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式及凈態(tài)盈利指標(biāo)的計(jì)算方法。

　　了解：名義利率與實(shí)際利率的區(qū)別，房地產(chǎn)投資動(dòng)態(tài)盈利指針和清償能力指標(biāo)的計(jì)算方法。

　　考試知識要點(diǎn)：

　　1. 現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖

　　2. 資金時(shí)間價(jià)值與資金等值的判定

　　3. 設(shè)備更新的內(nèi)容與特點(diǎn)

　　4. 投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別

　　5. 盈利能力指標(biāo)的分類

　　復(fù)習(xí)綱要：

　　一、投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念(掌握)

　　1.現(xiàn)金流量

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資的目的，是通過資本、勞動(dòng)力、土地資源和管理技術(shù)等生產(chǎn)要素的投入，向社會(huì)提供有用的房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)，并獲得相應(yīng)的投資回報(bào)。因此，用貨幣量化房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的投入產(chǎn)出，是房地產(chǎn)投資分析工作的基礎(chǔ)，也是正確計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)指標(biāo)的前提。

　　現(xiàn)金流量：在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。

　　現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。

　　現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金等收入。

　　現(xiàn)金流出包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、經(jīng)營費(fèi)用、稅金等。

　　房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考查項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。

　　2.現(xiàn)金流量圖

　　現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對應(yīng)關(guān)系。

　　某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。

　　3.房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量

　　潛在毛租金收入、空置和收租損失、其他收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈運(yùn)營收益、抵押貸款還本付息、準(zhǔn)備金、稅金、經(jīng)營現(xiàn)金流

　　4. 稅金

　　我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中企業(yè)納稅的主要稅種有：

　　(1)經(jīng)營稅金及附加

　　包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，又稱“兩稅一費(fèi)”。

　　營業(yè)稅稅額的計(jì)算方法是：營業(yè)稅稅額=應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率，目前營業(yè)稅的稅率為5%。

　　城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費(fèi)，分別為營業(yè)稅稅額的7%和3%。

　　(2)城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅

　　城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視士地等級、用途按占用面積征收;

　　房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅，按房產(chǎn)原值或出租收入的一定比例征收。城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。

　　(3)企業(yè)所得稅

　　企業(yè)所得稅是對實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅。

　　所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率。

　　應(yīng)納稅所得額=實(shí)現(xiàn)利潤?允許扣除項(xiàng)目的金額。

　　現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為33%。但按照2007年3月16日第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第四條的規(guī)定：從2008年1月1日起“企業(yè)所得稅的稅率為25%。”

　　二、資金的時(shí)間價(jià)值與利息、利率(掌握)

　　1. 資金的時(shí)間價(jià)值

　　資金時(shí)間價(jià)值：同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)間點(diǎn)上具有不同的價(jià)值，而不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值。

　　資金時(shí)間值的大小，取決于多方面的因素：投資利潤率;通貨膨脹率;風(fēng)險(xiǎn)因素。

　　2. 利息與利率

　　利息：是指占用資金所付出的代價(jià)或放棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)償。

　　計(jì)息周期：是指計(jì)算利息的時(shí)間單位。

　　利率：是指在單位時(shí)間內(nèi)所得的利息額與借貸金額之比，一般以百分?jǐn)?shù)表示。

　　決定利率的高低因素有：利潤率和總利潤在貸款人與借款人之間分配的比例。

　　利率具有以下特點(diǎn)：

　?、匐S著技術(shù)發(fā)展和資本有機(jī)構(gòu)成的提高，平均利潤率有下降趨勢。

　?、谄骄麧櫬孰m有下降趨勢，但卻是一個(gè)非常緩慢的過程。

　　③由于利率高低取決于兩類資本家對利潤分割的結(jié)果，因而使利率的決定具有很大的偶然性。

　　3. 單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息

　　利息的計(jì)算有單利和復(fù)利兩種。

　　單利計(jì)息計(jì)算公式：Fn=P(1+in)

　　復(fù)利計(jì)息計(jì)算公式：Fn=P(1+i)n

　　4. 名義利率與實(shí)際利率

　　名義利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。

　　實(shí)際利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)，每年末終值比年初的增長率。

　　實(shí)際利率與名義利率的關(guān)系：

　?、賹?shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值;

　?、诿x利率越大，計(jì)算周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大;

　　③當(dāng)每年計(jì)算周期數(shù)m =1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等;

　?、墚?dāng)每年計(jì)算周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率;

　　⑤當(dāng)每年計(jì)算周期數(shù)m →∞時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為：

　　資金等值，是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。

　　實(shí)際利率i與名義利率r關(guān)系： i=(1+r/m)m-1

　　復(fù)利系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)表示法及復(fù)利計(jì)算公式匯總表 表3-1

　　系數(shù)名稱 標(biāo)準(zhǔn)表示法 所求 已知 公式

　　一次支付 現(xiàn)值系數(shù) (P/F，i，n) P F P=F(P/F，i，n)

　　終值系數(shù) (F/P，i，n) F P F=P(F/P，i，n)

　　等額序列支付 現(xiàn)值系數(shù) (P/A，i，n) P A P=A(P/A，i，n)

　　資金回收系數(shù) (A/P，i，n) A P A=P(A/P，i，n)

　　儲(chǔ)存基金系數(shù) (A/F，i，n) A F A=F(A/F，i，n)

　　終值系數(shù) (F/A，i，n) F A F=A(F/A，i，n)

　　等差序列 現(xiàn)值系數(shù) (P/G，i，n) P G P=G(P/G，i，n)

　　年費(fèi)用系數(shù) (A/G，i，n) A G A=G(A/G，i，n)

　　等比序列 現(xiàn)值系數(shù) (P/s，i，n) P s，A1 P=s(P/s，i，n)

　　年費(fèi)用系數(shù) (A/s，i，n) A s，A1 A=s(A/s，i，n)

　　抵押貸款常用計(jì)算種類 表3-2

　　計(jì)算種類 給出指標(biāo)

　　月還款額 住房面積、價(jià)格、首付款比例(或貸款成數(shù))、貸款年利率、貸款期限

　　某期按等額本金還款的利息 住房面積、價(jià)格、首付款比例(或貸款成數(shù))、貸款年利率、貸款期限

　　最大抵押貸款額 月收入、貸款期限、首付款比例(或貸款成數(shù))、年利率、用于還款金額占收入的比例

　　最大購房面積 住房價(jià)格、首付款比例(或貸款成數(shù))、貸款年利率、貸款期限、月收入與還款比例

　　組合貸款最低月還款利息 住房面積、價(jià)格、貸款最高年限、公積金貸款最高限額、公積金和商業(yè)貸款利率

　　組合貸款最低商業(yè)貸款金額 住房面積、價(jià)格、貸款最高年限、公積金貸款最高限額、公積金和商業(yè)貸款利率

　　等比還款月還款額 住房面積、價(jià)格、首付款比例(或貸款成數(shù))、貸款年利率、貸款期限、等比系數(shù)

　　實(shí)際利率 名義年利率、計(jì)息周期

　　剩余本金金額 貸款額、期限、利率、已經(jīng)還款期數(shù)、一次性還款數(shù)額和時(shí)間

　　月還款額的變化 貸款額、期限、利率、已經(jīng)還款期數(shù)、一次性還款數(shù)額和時(shí)間

　　月還款額的變化 貸款額、期限、利率、已經(jīng)還款期數(shù)、利率變化

　　三、設(shè)備更新的經(jīng)濟(jì)分析(掌握)

　　1. 設(shè)備有形磨損

　　設(shè)備有形磨損，是設(shè)備在使用(或閑置)過程中發(fā)生的實(shí)體性磨損。

　　2. 設(shè)備無形磨損

　　設(shè)備無形磨損，是由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值。

　　3. 設(shè)備磨損的補(bǔ)償

　　要維持企業(yè)再生產(chǎn)的正常運(yùn)行，必須對設(shè)備的磨損進(jìn)行補(bǔ)償。

　　設(shè)備磨損的補(bǔ)償方式有兩種，即局部補(bǔ)償和完全補(bǔ)償。

　　設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理，設(shè)備無形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。有形磨損和無形磨損的完全補(bǔ)償是更換，即淘汰舊設(shè)備，更換新設(shè)備。

　　4. 設(shè)備更新的特點(diǎn)分析

　?、僭O(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命;②設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量;③只比較設(shè)備的費(fèi)用;④設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主。

　　5. 設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命

　　經(jīng)濟(jì)壽命的靜態(tài)計(jì)算方法與動(dòng)態(tài)計(jì)算方法

　　6. 物業(yè)管理中的設(shè)備更新

　　①不會(huì)提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新;②能提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新

　　四、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果與財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)(熟悉)

　　1、投資與成本

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)來說，投資、成本、銷售或出租收入、稅金、利潤等經(jīng)濟(jì)量，是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量的基本要素，也是進(jìn)行投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

　　投資，是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。

　　成本，是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。

　　成本包括：開發(fā)項(xiàng)目總投資;開發(fā)產(chǎn)品成本;經(jīng)營成本;期間費(fèi)用。

　　2、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式：

　?、僦脴I(yè)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金、物業(yè)增值、股權(quán)增加等方面。

　?、陂_發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟(jì)效果的大小則用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標(biāo)來衡量。

　　3、房地產(chǎn)投資的收益，包括投資回收和投資回報(bào)兩個(gè)部分。

　　投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，投資回報(bào)是指所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報(bào)酬。

　　4、經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)體系

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的目的，是考察項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。

　　盈利能力指標(biāo)是用來考察項(xiàng)目盈利能力水平的指針，包括靜態(tài)指針和動(dòng)態(tài)指針。

　　清償能力指標(biāo)是考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。

　　房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 表3-2

　　項(xiàng)目類型 盈利能力指標(biāo) 清償能力指標(biāo)

　　靜態(tài)指標(biāo) 動(dòng)態(tài)指標(biāo)

　　房地產(chǎn)

　　開發(fā)投資 成本利潤率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR 借款償還期

　　投資利潤率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV 利息備付率

　　資本金利潤率 動(dòng)態(tài)投資回收期Pb 償債備付率

　　資本金凈利潤率 資產(chǎn)負(fù)債率

　　靜態(tài)投資回收期P´b

　　房地產(chǎn)

　　置業(yè)投資 投資回報(bào)率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR 借款償還期

　　現(xiàn)金回報(bào)率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV 償債備付率

　　靜態(tài)投資回收期P´b 動(dòng)態(tài)投資回收期fb 資產(chǎn)負(fù)債率

　　流動(dòng)比率、速動(dòng)比率

　　盈利能力指標(biāo)是用來考察項(xiàng)目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類。其中：靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計(jì)算出來的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)，這些指標(biāo)計(jì)算簡便，通常在概略評價(jià)時(shí)采用;動(dòng)態(tài)指標(biāo)，則考慮了資金時(shí)間價(jià)值因素的影響，要對發(fā)生在不同時(shí)間的效益、費(fèi)用計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值，將現(xiàn)金流量進(jìn)行等值化處理后計(jì)算評價(jià)指標(biāo)。

　　清償能力指標(biāo)是指考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。除了投資者重視項(xiàng)目的償債能力外，為項(xiàng)目提供融資的金融機(jī)構(gòu)，更加重視項(xiàng)目償債能力的評價(jià)結(jié)果。

　　5、盈利指標(biāo)計(jì)算

　　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)中的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

　　基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率，稱為最低要求收益率。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

　　財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。

　　動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。

　　成本利潤率是指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一個(gè)經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)。

　　投資利潤率是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤總額或年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率，它是考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。

　　資本金利潤率是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤總額或項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。資本金是投資者為房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目投入的資本金或權(quán)益資本。

　　資本金凈利潤率是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年稅后利潤總額或項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)的年平均稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。

　　靜態(tài)投資回收期是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。一般以年表示，對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，靜態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起。

　　現(xiàn)金回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系?，F(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率和稅后現(xiàn)金回報(bào)率。其中，稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資;稅后現(xiàn)金回報(bào)率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。

　　投資回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。相對于現(xiàn)金回報(bào)率來說，投資回報(bào)率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計(jì)入投資收益。

　　6、清償能力指標(biāo)計(jì)算

　　利息計(jì)算方法：按年計(jì)息時(shí)，為簡化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)息;還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息。

　　借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。

　　利息備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤，與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比率。

　　償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。

　　資產(chǎn)負(fù)債率是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量客戶在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。

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