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物業(yè)管理師輔導(dǎo):物業(yè)管理條例釋義第六條

更新時間:2009-10-19 15:27:29 來源:|0 瀏覽0收藏0

  業(yè)主的權(quán)利

  第二章 業(yè)主及業(yè)主大會

  第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

  業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權(quán)利:

  (一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);

  (二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

  (三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

  (四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán);

  (五)選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權(quán);

  (六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

  (七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

  (八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

  (九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

  (十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

  「釋義」 本條主要規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利。

  本條可分為兩個層次進行分析:

  (一)房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

  業(yè)主,從一般意義上是指物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主既是業(yè)主個體自治法律關(guān)系的基本主體,又是業(yè)主團體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體。

  關(guān)于業(yè)主的分類如下:

  1.按業(yè)主是自然人還是法人,可以分為自然人業(yè)主和非自然人業(yè)主。

  所謂自然人業(yè)主,就是指擁有物業(yè)的所有權(quán)的是自然人。如果買房人支付房款并未登記,不能稱為房屋的業(yè)主。只有登記過戶之后,才能成為房屋的業(yè)主。

  所謂非自然人業(yè)主,就是指擁有對物業(yè)的所有權(quán)的是自然人以外的主體,包括法人和非法人組織。如某公司支付房款并到房產(chǎn)部門登記后,就成為房產(chǎn)部門所登記的房屋的業(yè)主。

  2.按業(yè)主是單獨擁有物業(yè)還是與他人共同擁有物業(yè),可以分為獨立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主和共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。

  這類區(qū)分根據(jù)不同的標準有不同的分法。第一,可以從形式上進行區(qū)分,也就是從房屋的產(chǎn)權(quán)證上進行區(qū)分。凡是房屋產(chǎn)權(quán)證上只寫明一個所有人享有房屋產(chǎn)權(quán)的,這個所有人就是獨立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。凡是房屋產(chǎn)權(quán)證書上寫明房屋產(chǎn)權(quán)是共有的,那么房屋產(chǎn)權(quán)證標明的這些個所有人就是共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。第二,可以從實質(zhì)上進行區(qū)分,也就是房屋產(chǎn)權(quán)從實質(zhì)上是屬于一個業(yè)主還是屬于幾個主體共有?,F(xiàn)實上生活中絕大部分住宅都有是由家庭擁有,而房屋產(chǎn)權(quán)證上常常只有一個自然人作為所有權(quán)人,從形式上來說,這項物業(yè)的業(yè)主是獨立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主,但實質(zhì)上這項物業(yè)的業(yè)主是共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。

  關(guān)于業(yè)主的分類還有以下幾種:按物業(yè)的所有權(quán)主體性質(zhì)不同,可以將業(yè)主劃分為公房業(yè)主和私房業(yè)主兩類。公房業(yè)主按中國法律是指國家和集體,但公房業(yè)主狹義僅指國家及其授權(quán)經(jīng)營管理公房的部門或單位;私房業(yè)主按國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》第2條第2款規(guī)定,僅指個人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房之業(yè)主。但私房業(yè)主廣義是指享有物業(yè)所有權(quán)的“私人”,包括自然人、非國家機關(guān)性質(zhì)的法人和其他組織。以物業(yè)基本用途不同,可把業(yè)主分為居住物業(yè)的業(yè)主和非居住物業(yè)的業(yè)主。以享有物業(yè)所有權(quán)份額多少不同,可把業(yè)主分為大業(yè)主和小業(yè)主。以業(yè)主資格取得先后次序和依據(jù)不同,可以把業(yè)主分成原始業(yè)主(主要指新建物業(yè)的業(yè)主)、繼受業(yè)主(主要指購買物業(yè)人)和準業(yè)主(主要指依法視為業(yè)主的業(yè)委會和物業(yè)使用權(quán)合法持有人)三類。

  物業(yè)使用人是與業(yè)主相關(guān)的一個概念。一般而言,物業(yè)管理只涉及到業(yè)主與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù),而不涉及使用人。但現(xiàn)在也有越來越多的業(yè)主購買商品房不是為了自己居住,而是為了投資。這部分業(yè)主在購買了房屋之后即將所購房屋出租他人使用。這樣,物業(yè)管理關(guān)系就不僅僅涉及業(yè)主和物業(yè)公司,還涉及到承租人。除此之外,物業(yè)的實際使用人還可能是尚未出售的公有住房的使用人。應(yīng)該分清物業(yè)的所有權(quán)人與物業(yè)的使用人的概念,明確物業(yè)的使用權(quán)人不是業(yè)主。物業(yè)的使用人是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人,對物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的全部權(quán)利;而使用人對物業(yè)只享有占有、使用或者一定條件的收益權(quán),沒有處分的權(quán)利。由于我國過去在物業(yè)管理方面的立法不夠完善,并未明確地區(qū)分物業(yè)所有權(quán)人與使用權(quán)人對物業(yè)所享有的不同權(quán)利和承擔的不同義務(wù),有的規(guī)范性文件中還籠統(tǒng)地僅使用了“物業(yè)的權(quán)利人”這樣的稱謂,使得業(yè)主和物業(yè)的使用人在概念上有些界限不清,二者的權(quán)利義務(wù)也未能很好地分清。

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