物業(yè)管理前期介入工作細則(一)

　　一、物業(yè)管理前期介入工作細則

　　1、 物業(yè)管理公司在開發(fā)商對項目規(guī)劃設計時應該提出哪些意見?

　　答：一個房地產(chǎn)項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應的配置和設施的物業(yè)管理的簡便和低維護支出費用，所以物管方面對物業(yè)設計(說明)應該提出以下幾點建議：

　　(1)要考慮商業(yè)和物管用房的預留(包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等)。

　　(2)配套設施設備、管線配置和布線要合理，包括預留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。

　　(3)設計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。

　　(4)高層樓宇和大型小區(qū)應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。

　　(5)水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。

　　(6)信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層(放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務費)，并且信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。

　　(7)小區(qū)進出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。

　　(8)小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。

　　(9)小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，女兒墻亦要設計成防攀越的。

　　(10)小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。

　　(11)綠化帶植物的品種(尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū))不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物。

　　(12)小區(qū)內(nèi)標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。

　　(13)小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等設施和器械。

　　(14)排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。

　　(15)現(xiàn)在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設計應考慮統(tǒng)一接管，并配二個地漏(其中一個為洗水機排水用)否則業(yè)主在二次裝修的排管時，施工不規(guī)范會引發(fā)一系列問題。

　　(16)低價商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多，故臥室大多預留窗式空調(diào)口，預留空調(diào)口可設計成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機，又可以安放窗式空調(diào)機，還要方便以后維護、加雪種拆裝等，以避免產(chǎn)生老式空調(diào)口的敝端和遺留問題(滲漏)。

　　(17)建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶;多層屋頂不上人天臺設計成易于養(yǎng)護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足(第五面資源的利用)。

　　(18)現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設計應考慮主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置(以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。)

　　(19)樓道側(cè)墻應考慮鋪設一定高度的瓷片(防涂鴉，防污漬)。

　　(20)樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應內(nèi)藏而不外露(以防小孩和他人搗亂撥弄)。

　　(21)小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用(在地面)油漆的紅管或不易退色的油漆管(以減少高空作業(yè))。

　　(22)小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節(jié)能燈膽(方便日常維修、減少開支)。

　　(23)垃圾收集站最好設計在小區(qū)進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。

　　(24)單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關(guān)(以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量)。

　　(25)一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量(以免大容量電表收取幾十度費用而發(fā)生不必要的支出)。

　　(26)消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。

　　(27)由于商業(yè)用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表(以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業(yè)用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用)。

　　(28)小區(qū)的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。

　　(29)凡有空調(diào)機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶(既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔)。

　　(30)建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗(以減少高空拋物現(xiàn)象)。

　　(31)各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監(jiān)控。

　　(32)所有單元進戶門應設計遮雨棚(防雨水和淋花水)。

　　(33)商鋪商前后的預留空調(diào)位及排水位往往被開發(fā)商所忽視，設計中應考慮進去。

　　(34)建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺等(以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè))。

　　(35)重要管路和線路要預留備用管線或活口，(以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財)。

　　(36)最容易發(fā)生問題(滲水)的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂(PV管)或生銹而破裂(鍍鋅管)故設計時最好設置套管。

　　(37)小區(qū)配套公共設施規(guī)劃設計要一步到位：

　　(a)按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設備用房。

　　(b)管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。

　　(c)陽臺設計要考慮到花盆座架(底部向里傾斜)以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。

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