物業(yè)管理師輔導：前期物業(yè)管理八大問題

　　針對我國一些社區(qū)在前期物業(yè)管理中存在的問題，一位物業(yè)管理老師把它歸納為以下八個方面：

　　前期物業(yè)服務合同不規(guī)范，建設單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責、權、利不明確。比如某市出臺的《物業(yè)管理條例》第21條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同?！睂嶋H上，有的建設單位與物業(yè)管理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務合同時，沒有按規(guī)范的合同辦理，使合同的核心內容(即雙方的權利義務及違約責任)，沒有明確寫進合同中，造成了雙方的矛盾和分歧，影響了物業(yè)管理，殃及到業(yè)主的利益。

　　物業(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整。在前期物業(yè)管理中，由于建管不分，依附于房地產開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)往往無法按正常規(guī)定，進行嚴格的物業(yè)承接驗收工作，在物業(yè)承接驗收時敷衍了事，造成了物業(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整。

　　共用設施設備不明確。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)后，建設單位應向物業(yè)管理企業(yè)對所屬共用設施設備進行完整的劃分，并辦理驗收手續(xù)。然而，有的建設單位在房屋建設中，忽視了共用設施設備的配套建設，造成了共用設施設備的不完整。共用設施設備劃分不明確或者配套不完整，會給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中帶來諸多困難，也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產生不少矛盾和糾紛。

　　前期物業(yè)管理招投標不規(guī)范。目前，由于不少地方對推行招投標制度的重要性缺乏認識，導致招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)沒有成為主要的方式。有的開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)本是“父子”關系，“老子”開發(fā)的，物業(yè)直接請外來“管家”，多數情況仍然是開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)“私下”協協商而定;有些招標方在實際已內定中標對象的情況下進行虛假招標，使招標成為一種過場和形式;有些招標的業(yè)主不考慮“質價相符”的原則，片面強調最低價格，造成投標企業(yè)的競相壓價;有些參與投標的物業(yè)管理企業(yè)惡性競爭，相互殺價，靠不切實際的承諾贏得中標;物業(yè)管理招投標代理市場發(fā)育還不成熟;政府主管部門的監(jiān)管方式和能力還有待提高。

　　業(yè)主臨時公約未建立或未約定。有的開發(fā)商在銷售過程中，片面追求房屋的銷售量，忽視了業(yè)主臨時公約的制定和建立;有的開發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時公約，但條款簡單，文本不規(guī)范，雙方的責權利未在書面上進行認真的約定，這樣就會使雙方的合法權益得不到有效的保護，也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。

　　物業(yè)服務和收費“質價不符”。國家發(fā)改委、建設部頒布的《物業(yè)服務收費管理辦法》第5條規(guī)定：“物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則?！边@個原則就是人們常說的“質價相符”的原則。但是，由于目前適用于物業(yè)管理“質價相符”的服務收費機制未完全建立，尤其是在前期物業(yè)管理活動中，一些不規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)為了取得物業(yè)管理權，采取了不正當的競爭，相互殺價;以及有些業(yè)主不考慮物業(yè)服務的質量，片面追求最低價格，使前期物業(yè)管理的物業(yè)服務收費“質價不符”，違背了物業(yè)服務收費的基本原則。

　　物業(yè)管理用房未配置。物業(yè)管理用房的規(guī)范化管理是物業(yè)管理活動是否能順利開展的基本條件，也是業(yè)主合法權益能否得到有效保障的重要前提。建設單位為聘請的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房，是為了使物業(yè)管理企業(yè)有利于搞好物業(yè)管理工作。有一些建設單位在建設規(guī)劃時，就有意放棄了物業(yè)管理用房的配置，忽視了物業(yè)管理用房的作用，造成了物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)后難于開展正常的物業(yè)管理工作。

　　物業(yè)維修資金管理制度未建立。在前期物業(yè)管理中對專項維修資金管理制度有些地方未建立，有些地方制度不規(guī)范。由于長期受傳統公有住房管理模式的影響，有些業(yè)主對交納物業(yè)專項維修資金認識不足，不愿意交納專項維修資金，使得有些物業(yè)小區(qū)專項維修資金收取困難;有的開發(fā)商在按比例收取物業(yè)專項維修資金后，又沒有按有關規(guī)定執(zhí)行，挪作他用，使物業(yè)專項維修資金制度難于完全建立;一些地方商品房專項維修資金由建設單位或者物業(yè)企業(yè)掌握，不能按業(yè)主意愿使用，住房共用部位、共用設施設備的大、中修及更新改造不能及時進行，侵害了購房人的合法權益。上述問題，均是在前期物業(yè)管理活動中經常出現的問題.

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