物業(yè)管理師輔導：物業(yè)財務管理

　　物業(yè)財務，是指具有企業(yè)性質的物業(yè)公司為達到既定目標所進行的籌集資本和運用資本 的活動。資本是由公司在房屋、設備維修過程中所運用的各項有價值的資產(chǎn)所構成。資本金則是指列在資產(chǎn)負債表左方的諸項內(nèi)容。如現(xiàn)金、有價證券、應收賬款、材料庫存和固定資 產(chǎn)等，它表明了資本的去向?；I集資本就是資本來源，它指列示在資產(chǎn)負債表右方的諸項內(nèi)容。如銀行貸款、公司債券和業(yè)主投入的資金等等。

　　財務管理，是指公司為了有計劃與低代價的籌集資本、最大限度地提高資本運用效果而 對企業(yè)籌資活動和投資活動所進行的管理。面對日益發(fā)達且瞬息萬變的金融市場，企業(yè)面臨著多種可供選擇的籌資渠道。物業(yè)財務管理人員不僅要按照公司管理與服務的需要安排好籌 資的規(guī)模與時間，確保公司經(jīng)濟活動的正常進行，還要根據(jù)不同籌資方案所需付出的籌資成本與承擔的籌資風險，選擇最佳的籌資方案。這就是公司籌資管理的任務。物業(yè)公司是以管 理與服務為中心的經(jīng)營型企業(yè)，為了提高公司經(jīng)濟效益，擴大收入來源，多數(shù)物業(yè)公司實行多種經(jīng)營，公司下屬既有商業(yè)貿(mào)易部門，也有工程維修機構，還有酒樓、商場、店鋪等出租 物業(yè)以及其他提供有償服務的機構。公司的財務管理要統(tǒng)籌各經(jīng)營單位，自然比經(jīng)營業(yè)務單純的企業(yè)來得復雜些，財務管理在這里顯得尤其重要。

　　物業(yè)財務管理的必要性

　　在市場經(jīng)濟條件下，商品價值規(guī)律仍然在商品生產(chǎn)、商品流通和商品消費領域中，起著 重要的調節(jié)作用。以社會必要勞動時間來計算房屋維修在房屋消費過程中的商品價值量時，還必須利用價值、價格、成本、利潤、資金等形式。

　　如前所述，小區(qū)財務與財務管理恰是對物業(yè)公司在資金籌集與運用過程中，能體現(xiàn)財務 關系的一種全面資金管理。因此，物業(yè)財務管理的客觀必要性就在于，它是由時間節(jié)約規(guī)律和商品價值規(guī)律的作用決定的。這種作用主要表現(xiàn)在以下兩個方面：

　　1.在市場經(jīng)濟中價值規(guī)律要求商品的價值量由制造該商品所消耗的社會必要勞動時間來衡量。也就是說，小區(qū)物業(yè)公司的房屋維修與服務，不論在維修過程中消耗的勞動時間多少 ，它只能按照社會必要勞動時間所決定的活勞動與物化勞動所消耗的價值量，向小區(qū)住戶計取維修與管理費用。如果一個物業(yè)公司在房屋等維修與服務過程中，所消耗的個別勞動時間 低于社會必要勞動時間，這個公司從維修管理與服務角度說，社會獲得較多的效益或稱盈利;反之，如果個別勞動時間高于社會必要勞動時間，公司獲得的效益就低，獲得的盈利就少 ，甚至會虧損。恩格斯曾指出：“勞動產(chǎn)品超出維持勞動的費用而形成的剩余，以及社會生產(chǎn)基金和后備基金從這種剩余中的形成和積累，過去和現(xiàn)在都是一切社會的、政治的和智力 的繼續(xù)發(fā)展的基礎?！?見《馬恩選集》第3卷，人民出版社1972年版，第233頁)公 司的盈利就是恩格斯指出的勞動產(chǎn)品超出維持勞動費用而形成的“剩余”，它是社會主義擴大再生產(chǎn)的基礎。由此可見，在社會主義市場經(jīng)濟條件下，價值規(guī)律的作用要求物業(yè)公司實 行嚴格的經(jīng)濟核算，要求對物業(yè)公司的維修、管理與服務過程和經(jīng)濟活動進行監(jiān)督，要求不斷改進公司的維修技術和經(jīng)濟管理，以便用最少的活勞動和物化勞動生產(chǎn)出更多更好的使用 價值，創(chuàng)造更多的利潤，為擴大物業(yè)公司維修再生產(chǎn)和改善住戶的生活、住房條件提供更多的資金。

　　2.在市場經(jīng)濟中由于價值規(guī)律的作用，物業(yè)公司在維修再生產(chǎn)過程中占用的一切房屋維修基金(勞動資料與勞動對象)，都仍然保留著使用價值和價值兩種屬性。維修基金的使用價 值是由實物形態(tài)表現(xiàn)的;維修基金的價值是由資金形態(tài)表現(xiàn)的。資金是公司維修基金的貨幣表現(xiàn)，是進行維修活動的前提條件。

　　經(jīng)濟核算不僅要求公司用自己的維修、服務與管理的費用收入補償支出，并且取得盈利 ，同時要求用最少的資金占用、最低的生產(chǎn)耗費，取得最大的經(jīng)濟效果。要做到這一點，必須管好公司的資金、成本和利潤，一句話必須做好公司的財務工作。由此可見，公司財務管 理必要性是節(jié)約時間規(guī)律和價值規(guī)律的客觀要求，它是社會主義物業(yè)公司管理的重要組成部分。

　　物業(yè)財務管理的本質

　　從物業(yè)財務管理的必要性中，我們可以看出，物業(yè)公司維修再生產(chǎn)過程是一個資金不斷 運動的過程。公司的資金運動過程是構成公司財務關系的一個獨立方面，正如毛澤東同志所說：“任何運動形式，其內(nèi)部都包含著本身特殊的矛盾。這種特殊的矛盾，就構成一事物區(qū) 別于他事物的特殊的本質?！?見《毛澤東選集》第1卷，人民出版社1960年版，第297頁)資金運動是公司經(jīng)濟活動的組成部分，但是資金運動又區(qū)別于其他的經(jīng)濟活動，也 就是說它具有獨特的運動形式，具有獨特的運動規(guī)律，它是公司經(jīng)濟活動的一個獨立出來的特殊矛盾方面。這個獨立出來的特殊矛盾方面就是公司財務區(qū)別于其他事物的特殊的本質。

　　正確地認識和理解物業(yè)財務管理的本質，對于指導公司的財務管理工作，具有十分重要 的意義。它可以幫助我們明確公司財務管理的內(nèi)容，掌握資金運動規(guī)律，更好地領會和貫徹國家有關的財經(jīng)管理方針、政策和法令，充分發(fā)揮主觀能動性，為公司管好、用好資金，做 好財務管理。

　　公司財務管理的內(nèi)容，是由財務本質決定的。認識到財務是公司維修再生產(chǎn)過程中的資 金運動，就可以明確財務管理工作是公司管理經(jīng)濟活動的一個重要的獨立方面――資金運動的工作。資金運動的具體內(nèi)容包括資金的形成、使用、積累和分配。與此相聯(lián)系，財務管理 的內(nèi)容應包括三個基本的組成部分：(1)資金(固定資金與流動資金)管理;(2)成本(資金耗費)管理;(3)收入與利潤管理。由此可見，明確公司財務的本質，可以幫助我們了解財 務管理的具體內(nèi)容，這對于做好物業(yè)財務管理工作是很重要的。

　　黨和國家關于財務管理方面的方針、政策和法令一般都是根據(jù)資金運動的客觀規(guī)律的要 求制訂的。例如，有關基本建設財務撥款和貸款以及固定資金管理制度等，都是根據(jù)固定資金運動的規(guī)律性和周轉特點制訂的;而有關流動資金管理方面的制度，則是根據(jù)流動資金運 動的規(guī)律性和周轉特點制訂的。只有認識了資金運動規(guī)律，才能夠正確有效地貫徹黨和國家關于財務管理方面的方針、政策、法令和制度。

　　正確地認識和掌握資金運動的客觀規(guī)律，可以使我們在公司財務管理中充分發(fā)揮自覺性 和主動性，克服盲目性和被動現(xiàn)象，做好財務工作。例如，認識了固定資金和流動資金的不同特點和運動規(guī)律后，可以明確劃分流動資金和基本建設投資界限的客觀依據(jù)，更好地貫徹 流動資金與基本建設投資分別管理，不得互相挪用的原則。了解流動資金的運動規(guī)律和周轉特點以后，才能夠做好流動資金的定額核定和管理工作，不斷挖掘加速流動資金周轉的潛力 。在社會主義市場經(jīng)濟的再生產(chǎn)過程中，物資運動和資金運動是矛盾的統(tǒng)一體，只有認識了這種辯證關系，才能在工作中正確地處理資金與物資的關系，促使資金運動與物資運動密切 結合。資金運動過程體現(xiàn)著一定的經(jīng)濟關系，即財務關系。在再生產(chǎn)過程中，財務關系的矛盾不斷克服又不斷產(chǎn)生。正確地處理財務關系，可以調動各方面的積極因素，促進公司維修 、管理與服務的不斷發(fā)展。

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