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物權(quán)法解釋:建筑區(qū)劃內(nèi)的場所歸屬

更新時(shí)間:2009-10-19 15:27:29 來源:|0 瀏覽0收藏0

  物權(quán)法解釋:第七十三條「建筑區(qū)劃內(nèi)的場所歸屬」

  第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。

  「解釋」本條是關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房歸屬的規(guī)定。

  在物權(quán)法起草、審議和征求意見中,多數(shù)意見反映,目前建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)歸屬不明,導(dǎo)致業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)公司糾紛多,矛盾大,物權(quán)法應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房的歸誰做出明確規(guī)定。但在物權(quán)法中如何規(guī)定,存在著不同意見。有的認(rèn)為,道路是市政設(shè)施,應(yīng)當(dāng)屬于國家所有,業(yè)主享有使用權(quán)。有的認(rèn)為,綠地是土地的一種使用功能,其實(shí)質(zhì)就是土地,城市土地屬于國家所有,業(yè)主只有使用權(quán),沒有所有權(quán)。有的認(rèn)為,城市的土地是國有的,無論是道路還是綠地,所有權(quán)只能歸國家。有的認(rèn)為,現(xiàn)實(shí)中,業(yè)主購房通常不支付物業(yè)管理用房的價(jià)款,對(duì)物業(yè)管理用房沒有權(quán)利。有的認(rèn)為,業(yè)主購房后對(duì)所購房屋擁有的所有權(quán)包括兩部分:一部分是對(duì)建筑物內(nèi)住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有的專有的、獨(dú)立的所有權(quán);另一部分是對(duì)專有部分以外的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等共有部分以及建筑物的附屬設(shè)施享有的共有權(quán)。有的認(rèn)為,建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房所有權(quán)的歸屬,應(yīng)當(dāng)本著誰投資歸誰所有的原則確定。開發(fā)商在售樓時(shí)明確將小區(qū)的綠地、道路、物業(yè)管理用房等費(fèi)用分?jǐn)偨o買房人的,就歸業(yè)主共有。沒有分?jǐn)?,歸開發(fā)商所有。

  現(xiàn)實(shí)的情況是,建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地基本歸業(yè)主所有。道路有的歸業(yè)主所有,有的歸市政所有。例如,有的地方規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)四米以下寬的道路歸業(yè)主,四米以上寬的道路歸市政。有些大的建筑區(qū),如北京的天通苑,主干線道路產(chǎn)權(quán)歸政府。物業(yè)管理用房的歸屬,《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定,物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

  立法部門經(jīng)調(diào)查研究認(rèn)為,道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房作為建筑物的附屬設(shè)施原則歸業(yè)主共有。因此本條規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。需要說明的是,本條規(guī)定的綠地、道路歸業(yè)主所有,不是說綠地、道路的土地所有權(quán)歸業(yè)主所有,而是說綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主所有。

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