物業(yè)管理師輔導:成本估價法
成本估價法
以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需耗費的各項必要費用之和為基礎(chǔ),再加上正常的利潤和應納稅金來確定估價對象房地產(chǎn)的價格。采用成本估價法求得的價格,通常稱為積算價格。
(一)成本估價法基本公式
1?新開發(fā)土地
新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地費用+開發(fā)土地所需費用+正常利稅。
2?新建房地產(chǎn)
新建房地產(chǎn)價格=取得土地費用+建造建筑物費用+正常利稅
3?舊有房地產(chǎn)
舊有房地產(chǎn)價格=舊有房地產(chǎn)重新建造完全價值一基建物折舊。
(二)估價步驟
1?基地估價
以該基地的最佳用途來估算其價格的。
2?建筑物重置成本估價
1)指數(shù)調(diào)整法
在原房屋建筑造價的基礎(chǔ)上,根據(jù)國家公布的物價指數(shù)和現(xiàn)在的建設(shè)工作費率,評估房屋的量置價。
2)單價調(diào)整法
按照房屋建安工程的工程量,乘以工程單價得到重置價的方法
(1)單價的選取及調(diào)整
以勘估標的物主體結(jié)構(gòu)和大部份裝修項目與標準單價相符為準,而兩者相差異的部份再行調(diào)節(jié),一般調(diào)節(jié)有以下內(nèi)容:
?、俜课輰痈哒{(diào)節(jié)
標準單價的測算以層高3米為依據(jù),增減的幅度以每超高或高10厘米相應增加或減少造價的2%。
?、趬w折減
折減分眾墻和借墻兩種。
借墻占房屋外墻體1/4~1/2,折減率為10~20%
1/2~3/4,折減率為20~30%
眾墻占房屋外圍墻體1/3~1/2,折減率為5%。
?、鄄牧蠐Q算
當勘估物業(yè)局部裝修情況與選取的標準單位造價規(guī)定不同時,可根據(jù)單項材料的價格進行局部材料換算。
單項材料換算=(實際使用材料單價-標準規(guī)定標準材料)×換算量
(2)水電裝備
水電設(shè)備要根據(jù)實際情況,獨立評估,為方便計算,可按照水電裝備設(shè)施的完善程度,將水電造價分為若干等級,測算出每平方米的單位造價。按房屋建筑面積計算水電造價。
水電造價=建筑面積×水電單位造價
房屋重置價的評估公式綜合如下:
建筑物重置價=建筑面積×建筑單價×(1±比差率)+材料換算+水電費用。
3?折舊估算
根據(jù)建筑物的樓齡,完好程度等估算其折舊額,從而得出該建筑物的實際現(xiàn)值。
4?土地改良成本估計
估算土地的平整、筑路、造景等費用。
5?綜合計算
將上述各項估價結(jié)果統(tǒng)計匯總,得出評價公式如下:
建筑物重置價=建筑面積×建筑單價×(1±比差率)×材料換算×水電費×折舊率×改良成本估價。
(三)成本估價的實施方法
1?直接成本與間接成本計算法
1)直接成本
直接消耗于該建筑物的材料、人工等成本支出,如人工費、材料設(shè)備費、建筑承包企業(yè)的管理費與利潤等。
2)間接成本
用于物業(yè)建設(shè)開發(fā)支出的成本費用。如拆遷安置、前期工程成本、咨詢服務費、長期融資費用等。
3)投資經(jīng)營利潤
視市場情況變化,當物業(yè)市場售價低于重置成本時,就不可再考慮利潤因素。
2?指數(shù)法
以物業(yè)基期價成本為基礎(chǔ),按物價指數(shù)進行修正,推算物業(yè)現(xiàn)時價格的計算方法。其指數(shù)的選擇一般是選擇同類物業(yè)商品的物價指數(shù)。
3?單位比較法
估價人員應以相似建筑物來計算單位成本,根據(jù)建造期與估價期之間的成本變動對單位成本進行時日調(diào)整。
4?面積比較法
應用通行的標準定額成本作單位成本,再考慮該物業(yè)面積的數(shù)量來估算該項成本的方法。
(四)折舊額估算
估價的折舊不必考慮如何系統(tǒng)地把折舊額推到各財政年度,而只要對各種因素所造成的物業(yè)貶值作出總的估價。影響物業(yè)折舊的因素很多。大致可歸納為物理的,功能的,與經(jīng)濟的三大類。估價人員要對所有因素造成的結(jié)果進行詳盡的調(diào)查研究,綜合分析。推算出折舊額。
常用的折舊估價法有下列幾種。
1?定額法
2?定率法
3?年數(shù)合計法
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