物業(yè)管理師輔導(dǎo)：地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)

　　地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)

　　土地開發(fā)是一種風(fēng)險(xiǎn)最大、收益通常也最高的一種房地產(chǎn)投資方向。由于土地的市場(chǎng)價(jià)格受一系列的風(fēng)險(xiǎn)因素影響而波動(dòng)很大，土地投資的風(fēng)險(xiǎn)也很大。開發(fā)商在進(jìn)行土地開發(fā)時(shí)的投資目的是要得到土地增值部分的收益。而土地增值是有客觀規(guī)律的，一般是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而穩(wěn)步增長(zhǎng)。不過這一客觀規(guī)律是從整體上、總的趨勢(shì)而言的。換句話說，在有些情況下，這種增值可能是負(fù)的，即是一種損失。

　　土地增值主要有兩種形式，一種是有形增值，另一種是無形增值。所謂有形增值是指土地投資者投入資金對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，比如進(jìn)行“三通一平”“五通一平”或“七通一平”，土地由“生地”轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆斓亍?，從原來無法直接被利用的土地形成為可以直接被使用的土地，從而增加了土地的價(jià)值。投資者為此所投入的資金和勞力，轉(zhuǎn)化為地價(jià)的增量。對(duì)于土地的無形增值則是指土地的價(jià)值受一系列因素比如政治形式、經(jīng)濟(jì)政策、城市規(guī)劃方案等的影響而發(fā)生變化。這種變化主要是因?yàn)橥恋厥芤幌盗幸蛩赜绊懞笤谑褂眯再|(zhì)上、商業(yè)地理環(huán)境的優(yōu)勢(shì)上等產(chǎn)生了變化。一般的地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資者主要是希望通過土地?zé)o形增值而獲取利益。

　　土地的有形增值是有限的，而其無形增值具有相當(dāng)大的彈性，因此給地產(chǎn)市場(chǎng)投資者帶來的利益的潛力也是很大的。土地?zé)o形增值的特殊彈性使對(duì)地產(chǎn)投資成為房地產(chǎn)投資中最有吸引力的一種投資。當(dāng)然，這種彈性包括正、反兩個(gè)方向的彈性。反方向的彈性產(chǎn)生的就是損失。盡管土地?zé)o形增值的原因非常復(fù)雜，但其中最重要和最直接的影響因素是城市基礎(chǔ)設(shè)施的改變和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的狀況。這個(gè)因素的不確定性很大，但可以直接左右地產(chǎn)增值的幅度。一般來說，土地增值中的絕大部分不是地產(chǎn)主造成的，而是周圍環(huán)境設(shè)施的改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)帶來的。對(duì)于土地的增值，地產(chǎn)主是不能占有這種增值的全部，政府要以土地增值稅或增值費(fèi)等形式增收一部分，當(dāng)然，剩余的部分對(duì)地產(chǎn)主來說仍然是很可觀的。

　　土地?zé)o形增值的負(fù)面效應(yīng)也是客觀存在的，而且有時(shí)這種效應(yīng)是嚴(yán)重的。這種負(fù)面效應(yīng)就是投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)。地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)損失有時(shí)很大。例如，1979年，中國(guó)香港政府以12億港幣賣出中國(guó)香港島南部的紅山半島，允許地產(chǎn)投資者建10萬平方米的小洋樓，后來地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)滑坡，1985年該塊地皮僅以5000萬港幣轉(zhuǎn)售出去。又例如在中國(guó)香港中環(huán)區(qū)的“統(tǒng)一大廈”，其地理位置非常優(yōu)越，大廈下面與公共汽車總站、地鐵站直接連在一起，1981年地產(chǎn)市場(chǎng)處于高峰時(shí)，出售價(jià)為一平方英尺5000港幣，但在1985年拍賣價(jià)格僅為一平方英尺886港幣，連房帶地價(jià)格從1981年下跌了約83%。

　　地價(jià)是地理環(huán)境、政治政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面的綜合函數(shù)。地價(jià)受政治政策影響而變動(dòng)的程度最大，因此政治政策的變化是地產(chǎn)市場(chǎng)的最大風(fēng)險(xiǎn)因素。一個(gè)國(guó)家或地區(qū)，如果政治環(huán)境穩(wěn)定，政策變化小，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境就受到保證，地產(chǎn)市場(chǎng)也就至少處于穩(wěn)定或發(fā)展的狀態(tài)。相反，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境無保障，地產(chǎn)價(jià)格會(huì)急劇下降。

　　為了減少在地產(chǎn)投資中的風(fēng)險(xiǎn)，保證投資收益，把握投資的政治及經(jīng)濟(jì)時(shí)機(jī)最為重要。了解和隨時(shí)掌握城市規(guī)劃及其變更情況，特別是對(duì)土地使用性質(zhì)改變和變化趨勢(shì)做出正確的分析和判斷，可以在很大的程度上降低投資的風(fēng)險(xiǎn)損失。

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