實(shí)務(wù)基礎(chǔ):土地收購價(jià)格評(píng)估的關(guān)鍵

　　土地收購價(jià)格評(píng)估的關(guān)鍵

　　正確選擇評(píng)估方法，是土地收購價(jià)格評(píng)估的關(guān)鍵。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，通行的估價(jià)方法有以下幾種：

　　1.市場比較法

　　市場比較法是土地收購價(jià)格評(píng)估的首選方法。由于市場比較法模擬了市場價(jià)格的形成過程，所以反映出的評(píng)估價(jià)格最為直觀，也最容易為當(dāng)事人信服。從用途上分析，一般商業(yè)用地、住宅用地交易價(jià)格市場化程度比較高，宜采用市場比較法;工業(yè)用途的土地由于流動(dòng)性相對(duì)較差，類似交易較少，則不適宜采用市場比較法進(jìn)行評(píng)估;在某些市場經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)，由于市場透明度不高，也難以采用市場比較法評(píng)估。

　　2.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

　　基準(zhǔn)地價(jià)是政府公布的不同級(jí)別、不同均質(zhì)土地的區(qū)域平均價(jià)格，具有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義，這是土地收購價(jià)格特別是多宗土地價(jià)格評(píng)估較為方便的方法之一。但基準(zhǔn)地價(jià)亦有其局限性：因?yàn)榛鶞?zhǔn)地價(jià)反映的是其評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的地價(jià)水平，隨著時(shí)間的推移、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市基礎(chǔ)設(shè)施、區(qū)域環(huán)境及土地市場都會(huì)發(fā)生變化，城市地價(jià)會(huì)發(fā)生很大的變化，當(dāng)時(shí)的評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)難以跟上市場的變化。因此，若基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估基準(zhǔn)日同土地收購評(píng)估基準(zhǔn)日不一致，則應(yīng)根據(jù)與基準(zhǔn)地價(jià)測算部門發(fā)布的口徑相一致的地價(jià)指數(shù)進(jìn)行交易日期修正，最后測算出比較準(zhǔn)確的、當(dāng)前的地價(jià)水平。

　　3.收益還原法

　　收益還原法主要適用于有收益或潛在收益的土地或房地產(chǎn)評(píng)估。但土地二、三級(jí)市場上單純出租土地的情況較少，租金難以取得。根據(jù)貢獻(xiàn)原則，在土地收購評(píng)估中更多的是采用房地綜合收益扣除建筑物所產(chǎn)生的收益，最終測算出土地收益，從而還原出土地使用權(quán)價(jià)格。

　　4.剩余法

　　在土地收購價(jià)格評(píng)估中，多數(shù)帶有地上建筑物，也可能會(huì)遇到停、緩建工程，這時(shí)就必須運(yùn)用剩余法，即先測算該工程續(xù)建后的價(jià)值，扣除續(xù)建至工程完工并能正常使用應(yīng)投入的費(fèi)用，最終測算出工程的價(jià)值。由于剩余法需要預(yù)測項(xiàng)目建成后的價(jià)值，因此，在進(jìn)行土地收購價(jià)格評(píng)估時(shí)，一般應(yīng)結(jié)合其它方法共同使用，而不應(yīng)單獨(dú)使用。

　　5.成本逼近法

　　成本逼近法一般用于新開發(fā)土地或土地市場欠發(fā)育、交易實(shí)例較少的地區(qū)，在土地收購價(jià)格評(píng)估過程中，一般用于農(nóng)業(yè)集體用當(dāng)?shù)?、工業(yè)用地的收購價(jià)格評(píng)估。該評(píng)估方法是建立在生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論的基礎(chǔ)上的。根據(jù)生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，賣方出售土地的價(jià)格不應(yīng)低于其取得土地的費(fèi)用及其對(duì)地上部分追加的投資，否則賣方是不會(huì)出售的。生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論考慮的是賣方的感受，未考慮市場行情及買方心理，因而運(yùn)用成本逼近法評(píng)估時(shí)，有可能不利于土地收購方。但由于土地收購是政府為了城市建設(shè)與發(fā)展而采取的一種特殊的行政行為，因此，在土地收購價(jià)格評(píng)估中，成本逼近法有時(shí)也是適宜的。

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