2010年土地估價(jià)報(bào)告相關(guān)要點(diǎn)復(fù)習(xí)資料一

　　好的報(bào)告主要表現(xiàn)為：

　　第一、報(bào)告內(nèi)容全面，正文內(nèi)容和附件資料齊全、配套;

　　第二、公正客觀，估價(jià)方法的選用及評(píng)估思路、過(guò)程合理、依據(jù)充分;

　　第三、用詞準(zhǔn)確，報(bào)告文字表述嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性較強(qiáng);

　　第四、評(píng)估結(jié)果基本準(zhǔn)確，符合市場(chǎng)行情;

　　第五、報(bào)告裝訂整潔、美觀、統(tǒng)一

　　在實(shí)際工作中，審查報(bào)告的重點(diǎn)除了產(chǎn)權(quán)狀況外，還有通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象客觀的分析，對(duì)偏離正常價(jià)值的過(guò)高或過(guò)低估價(jià)結(jié)果提出調(diào)整建議，以避免國(guó)家或當(dāng)事人的重大損失。

　　報(bào)告審查的主要內(nèi)容：

　　1、審查估價(jià)對(duì)象，其中包括權(quán)屬、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)作業(yè)日期和有關(guān)證實(shí)材料;

　　2、審查估價(jià)目的，包括價(jià)格定義、價(jià)值類型

　　3、審查估價(jià)數(shù)據(jù)，包括估價(jià)報(bào)告定性、定量數(shù)據(jù)的來(lái)源及獲取方式是否可靠?估價(jià)結(jié)論是否得到相關(guān)數(shù)據(jù)的支持?

　　4、審查估價(jià)方法，采用的方法是否合理，數(shù)據(jù)分析是否科學(xué)?

　　5、審查估價(jià)條件，包括是否考慮得出估價(jià)結(jié)論的必要性，以及應(yīng)用估價(jià)結(jié)論的限制條件，對(duì)房地產(chǎn)最高最佳使用評(píng)價(jià)的結(jié)論及其使用建議是否合理?風(fēng)險(xiǎn)分析是否恰當(dāng)?

　　估價(jià)方法要點(diǎn)之一：市場(chǎng)比較法

　　應(yīng)用市場(chǎng)比較法估價(jià)，要按照《規(guī)程》規(guī)定，選擇具有替代性的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期的，市場(chǎng)上交易的類似比較實(shí)例，進(jìn)行因素比較作適當(dāng)修正后，確定待估宗地的土地價(jià)格，要求比較實(shí)例不得少于三個(gè)。估價(jià)中，除要求選擇的實(shí)例與估價(jià)對(duì)象屬于同一供給圈、用途一致，在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對(duì)比較實(shí)例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下的具體要求：

　　1、比較實(shí)例選擇

　　所選實(shí)例應(yīng)是實(shí)際交易實(shí)例，并說(shuō)明案例的具體坐落(門(mén)牌號(hào)和宗地號(hào))。比較案例選擇(大于或等于三個(gè))要求：

　?、倥c待估宗地屬同一供給圈(即盡量在同區(qū)域、同級(jí)別，且基礎(chǔ)設(shè)施完善程度相近。如同區(qū)域無(wú)案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一級(jí)土地內(nèi)的類似區(qū)域的交易案例，但選擇案例的交易價(jià)格不能相差太大，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)不能超過(guò)25)

　?、谂c待估宗地用途應(yīng)相同或相似(按用地類型細(xì)類)，如無(wú)用途相同案例，可選擇用途相近。例如待估宗地用途為住宅可選擇商住，如工業(yè)可選擇倉(cāng)儲(chǔ)，前提是已有一至二個(gè)與待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致時(shí)應(yīng)設(shè)用途修正。

　?、叟c待估宗地的交易類型(價(jià)格類型)相同，交易類型一般包括出讓，轉(zhuǎn)讓，股份制改造，租賃，抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的

　　a：假如市場(chǎng)比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可延長(zhǎng)，即選擇幾年的交易案例用于比較(最長(zhǎng)不超過(guò)三年);

　　b：如市場(chǎng)變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短(最長(zhǎng)不超過(guò)1至2年)，一般交易案例的有效期最長(zhǎng)不超過(guò)三年;

　?、萁灰装咐仨殲檎＝灰?即成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格)。所謂正常交易應(yīng)是公開(kāi)、平等、自愿的交易。

　?、迌r(jià)格內(nèi)涵要一致，比如開(kāi)發(fā)程度、市區(qū)的五通一平與郊區(qū)的差異：是基底的價(jià)格還是含分?jǐn)偯娣e的價(jià)格等。

　　按上述要求選擇好比較案例后，分別進(jìn)行描述，描述內(nèi)容(如有可能，最好到現(xiàn)場(chǎng)查看)如下：

　　1、交易實(shí)例狀況：

　　a座落位置、外形、地質(zhì);

　　b水、電、路、訊、暖等基礎(chǔ)設(shè)施

　　c商業(yè)繁華、交通等環(huán)境條件

　　d土地利用現(xiàn)狀與規(guī)范用途

　　e有關(guān)地上建筑物的基本情況

　　f權(quán)利狀況和土地使用年限等

　　2、成交價(jià)格

　　包括房地總價(jià)、土地總價(jià)、房屋總價(jià)及相應(yīng)的單價(jià)和房屋租賃等內(nèi)容，同時(shí)說(shuō)明價(jià)格類型、價(jià)格水平及種類等。

　　3、付款方式

　　包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付支付等內(nèi)容。

　　4、成交日期

　　一般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面積、規(guī)劃條件(如建筑面積、容積率、建筑密度等)、土地等級(jí)、土地開(kāi)發(fā)程度、期日交易、土地使用年限、交易類型、交易情況、交易價(jià)格等。區(qū)域因素及個(gè)別因素等條件按用途不同選擇見(jiàn)因素選擇內(nèi)容。

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