2010年實務基礎(chǔ):土地出讓使用權(quán)的招標拍賣

　　土地出讓使用權(quán)的招標拍賣，已是本市土地市場規(guī)范運作中的重要手段，但由于少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商對招標拍賣土地使用權(quán)的原則、做法缺少了解，致使在招標拍賣中會出現(xiàn)一些不按游戲規(guī)則操作的行為，為此，我們專門請教了市房地資源管理局副局長殷國元。

　　問：土地使用權(quán)出讓招標拍賣有沒有規(guī)定范圍?

　　答：此項工作以前的有關(guān)規(guī)定我參與了制定，我可以介紹一點情況。土地招標拍賣是有規(guī)定范圍的。按照《市土地使用權(quán)出讓招標拍賣辦法》規(guī)定：用于商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務業(yè)、商品房等六類項目的土地使用權(quán)出讓，應當通過招標拍賣方式進行，包括市政府對工商企業(yè)已注入土地資產(chǎn)的土地改變?yōu)榱愴椖坑猛镜?，以及以劃撥方式取得土地使用?quán)的土地轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)后改變?yōu)樾陆愴椖坑猛镜模紤斖ㄟ^招標拍賣方式進行。但經(jīng)市政府批準以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的項目，可按《辦法》施行前的出讓辦法執(zhí)行。

　　問：怎樣確立招標、拍賣地塊?

　　答：區(qū)(縣)招標拍賣辦公室根據(jù)分解下達的土地使用權(quán)出讓招標、拍賣計劃和用地性質(zhì)，確立本區(qū)(縣)具體的招標、拍賣地塊。這些地塊應符合下列條件：一、由規(guī)劃管理部門根據(jù)經(jīng)批準的詳細規(guī)劃提供的各項規(guī)劃要求及其附圖;二、由計劃管理部門明確該地塊建設項目的立項條件;三、有環(huán)境保護、園林綠化、衛(wèi)生防疫、交通和消防等部門的要求。

　　問：怎樣確定招標、拍賣地塊底價?

　　答：底價由區(qū)(縣)招標拍賣辦公室在地塊招標拍賣前，委托有資格的土地估價機構(gòu)綜合考慮土地開發(fā)程度、用途、年限、容積率、環(huán)境等因素，進行招標拍賣的底價評估，再報市招標拍賣辦公室確認。新增土地用地，主要包括征地費用等前期費用和出讓金。存量建設用地，主要包括原土地使用人的拆遷補償安置費等前期開發(fā)費用和出讓金。對于確定招標、拍賣的地塊，由市招標拍賣辦公室定期統(tǒng)一向社會公布。

　　問：招標有哪些程序?

　　答：土地使用權(quán)通過招標方式出讓的，其主要程序為：1、出讓人根據(jù)出讓地塊的具體條件發(fā)布招標公告;2、投標人按招標公告的規(guī)定獲取招標文件，并在出讓人組織下踏勘地塊;3、投標人支付保證金，并將投標文件密封后投入指定的標箱;4、出讓人在招標文件確定的招標截止時間主持開標;5、由出讓人組建的評標委員會對投標文件進行評審，提出評標報告和推薦的中標候選人;6、由出讓人在評標委員會推薦的中標候選人中確定中標人，并向中標人發(fā)出中標通知書;7、中標人在規(guī)定期限內(nèi)，持中標通知書與出讓人簽訂出讓合同，并支付定金。開標和評標應當有本市的公證機關(guān)參加，并出具公證書。

　　問：拍賣有哪些程序呢?

　　答：一般是拍賣前由拍賣人或委托拍賣人發(fā)布拍賣公告。競買人在拍賣前提出競買申請。競買人按拍賣公告確定的時間、地點辦理登記入場手續(xù)，并按規(guī)定支付保證金。拍賣前，應給符合資格的競買人發(fā)編號的競買標志牌。通過公開拍賣，應價最高的競買人獲得出讓地塊的使用權(quán)。之后做法，與招標相同，就不再贅述了。

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