物業(yè)管理師輔導(dǎo)資料：寫字樓物業(yè)管理重點

　　寫字樓開發(fā)要有計劃

　　我們現(xiàn)在看一些樓盤，從物業(yè)管理角度來說，應(yīng)該看得更遠一些。因為物業(yè)管理是長期的，特別是日后給客戶提供各種服務(wù)，必須要滿足一些設(shè)備上的功能。現(xiàn)在我們可以看到很多樓做得很花哨，有很多不必要的裝飾物，很多樓是奇形怪狀，有的樓頂是斜面的，追求建筑上藝術(shù)美。但問題是我們往往在追求這些美的過程往往犧牲日后維修、保養(yǎng)這些最主要的關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。

　　物業(yè)管理公司的電梯問題

　　省城寫字樓的電梯問題非常突出。往往有這么幾個情況，一個是電梯數(shù)量太少，很多開發(fā)企業(yè)開發(fā)商還沒有認識到電梯的數(shù)量對樓本身的價值起著很關(guān)鍵的作用，電梯數(shù)量的合理對這個樓本身的價值來說起著很關(guān)鍵的作用。因為現(xiàn)在生活節(jié)奏非常快，工作節(jié)奏非?？?，客戶沒有耐心在電梯間里等電梯。還有一個，有一些項目沒有考慮放置貨梯，因為任何大廈都有一些東西搬進搬出，比如辦公設(shè)備、家具等，如果客貨混用，勢必給大廈帶來很多管理問題。我們不僅要考慮電梯，還要考慮電梯的區(qū)域?，F(xiàn)在有些開發(fā)商不重視這個問題，貨梯實際上跟客梯在一個區(qū)域里面，這會給以后的管理帶來一系列問題。

　　寫字樓的軟環(huán)境也很重要

　　隨著人民生活水平日益提高，寫字樓的軟環(huán)境也很重要(停車位和地段)。寫字樓停車位在樓盤中越來越突出。從寫字樓角度來說，我們一方面考慮停車位，同時要考慮交通等問題，寫字樓說它最重要的是地段。寫字樓什么最重要，你要把國貿(mào)中心放在位置不好的地段，肯定他的地段價值就不像現(xiàn)在這么高。同樣建筑，同樣人管理，它會大打折扣，我們很多樓做的是不錯的，但是價格上不去，為什么?因為他的地段不對。所以我們在考慮地段的時候，我們講的低端要考慮其他影響因素，比如我周圍的交通等等。

　　寫字樓功能性問題

　　寫字樓的功能性是選擇能為這個大廈提供必要的辦公、商務(wù)服務(wù)的機構(gòu)設(shè)施，包括一些快遞公司餐廳，健身康樂設(shè)施、會議室、商務(wù)中心、小型超市等等，同時在樓內(nèi)配套有一些開發(fā)商沒有注意到的，例如通風(fēng)口、照明系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓的中央空調(diào)系統(tǒng)?？赡馨牙g、茶水間忽視掉，所以設(shè)計時要考慮。

　　相關(guān)鏈接：

　　什么是物業(yè)管理?物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產(chǎn)權(quán)人或業(yè)主委員會的委托，依照物業(yè)管理合同或協(xié)議，對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地進行管理。同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動，它按照社會化、專業(yè)化原則進行管理。

　　二、選聘物業(yè)管理企業(yè)的方法

　　選聘物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)引進市場經(jīng)濟條件下的競爭機制，以公開招標方法為主，以議標方法為輔。實行公開招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，一般程序如下：

　　1.成立招標評審組。在政府房地產(chǎn)主管部門監(jiān)督指導(dǎo)下，小組成員聘請有關(guān)部門人員和物業(yè)管理老師組成。

　　2.向社會發(fā)布招標公告。通過新聞媒體向社會公開發(fā)布招標公告。

　　3.編制招標書。招標書主要內(nèi)容有：A.擬招標的物業(yè)基本概況。包括占地面積、建筑面積、房屋類型與數(shù)量、公用設(shè)施、場地情況等;B.物業(yè)管理內(nèi)容;C.對招標的有關(guān)說明如物業(yè)管理委托期限、物業(yè)移交日期，向物業(yè)管理企業(yè)提供的條件。

　　4.對投標單位進行資質(zhì)審查。從中選擇確定符合條件的物業(yè)管理企業(yè)參加投標。

　　5.投標申請書的報送、開標、定標。參加投標的單位，應(yīng)在規(guī)定的報送招標工作成立招標評審組，投標書截止日期前將投標申請書密封后送達符合條件的物業(yè)管理企業(yè)。采用審查和評審各投標單位的標書，確定中標單位。

　　6.簽訂物業(yè)管理委托合同。中標單位中標后與委托方正式簽訂物業(yè)管理委托合同，開始實施對該物業(yè)的管理。

　　三、監(jiān)管物業(yè)管理公司的方法

　　1.制度監(jiān)督。對物業(yè)公司日常制度化的工作進行監(jiān)管。例如：保安24小時值班巡邏制度、機電設(shè)備的維修保養(yǎng)制度、車輛保管制度等，檢查各項制度是否落實，有無漏洞，發(fā)現(xiàn)問題有無立即整改。

　　2.工作例會。業(yè)主委員會應(yīng)每月召開與物業(yè)公司的例會，及時反映居民的意見，做好“橋梁”工作。

　　3.物業(yè)管理制度。建立規(guī)范的物業(yè)管理制度要做好以下幾方面的工作：一是權(quán)力不能過分集中，防止濫用權(quán)力，導(dǎo)致腐敗;二是要有全面體現(xiàn)私權(quán)自治的物業(yè)管理立法并以此為基礎(chǔ)建立物業(yè)管理法律制度;三是在業(yè)主權(quán)利行使、物業(yè)維修基金使用、財務(wù)監(jiān)管、物業(yè)公司聘用等關(guān)鍵問題和關(guān)鍵環(huán)節(jié)上要有詳細的規(guī)定;四是激勵全體業(yè)主的權(quán)利意識，關(guān)心小區(qū)物業(yè)管理。

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