2010年物業(yè)管理師管理實務(wù)考試復(fù)習(xí)知識點(13)

　　物業(yè)管理招標的一般程序

　　1.成立招標機構(gòu)：招標人在招標之前要成立物業(yè)管理項目招標機構(gòu)。招標機構(gòu)可聘請有關(guān)部門人員和物業(yè)管理老師組成。 主要任務(wù)是：負責招標的整個活動;編制招標文件;組織開標、評標、決標和商務(wù)談判;與中標企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同

　　2.編制招標文件：招標文件包括《招標公告》或《招標邀請書》、《招標書》、《投標單》、《投標企業(yè)資格審查表》、《投標須知》、《招標章程》、《招標項目說明書》、《物業(yè)服務(wù)合同》等。

　　3.發(fā)布招標消息：招標單位可以根椐招標方式的不同，采用不同的途徑發(fā)布招標消息，如召開招標新聞發(fā)布會、公布招標公告(廣告)或函寄招標邀請書等。采取公開招標方式的，應(yīng)當在公共媒體上公布招標公告。

　　4.招標單位的資格預(yù)審：公開招標的招標人，可以根椐招標文件的規(guī)定對投標申請人進行資格預(yù)審，但招標人應(yīng)當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預(yù)審條件和獲取資格預(yù)審文件的方法。在資格預(yù)審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于3家資格預(yù)審合格的招標申請人。資格預(yù)審的主要內(nèi)容通常有：企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級證書、質(zhì)量認證證書、財務(wù)狀況、社會信譽、人員結(jié)構(gòu)、技術(shù)裝備、有無投票保證書;管理規(guī)模;以住業(yè)績，已承擔的項目，主要負責人的經(jīng)歷和企業(yè)背景情況等證明材料。經(jīng)資格預(yù)審后，公開始標的招標人應(yīng)當向資格預(yù)審合格的投標人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，并告知獲得招標文件的時間、地點和方法。

　　5.發(fā)售招標文件及有關(guān)設(shè)計圖紙、技術(shù)資料等：招標人應(yīng)在招標公告規(guī)定的時間內(nèi)，向符合條件的物業(yè)管理投標單位發(fā)售標書，并根椐實際情況，向他們提供有關(guān)設(shè)計圖紙，技術(shù)資料等，以利于投標單位在規(guī)定的期限內(nèi)編制出符合本物業(yè)區(qū)域管理具體情況的投標書。

　　6.組織投標單位現(xiàn)場勘察答疑。投標單位在準備投標文件時，可能會向招標單位提出一些問題，要求招標單位給以澄清或解釋。招標單位應(yīng)根椐具體情況，盡快安排有關(guān)工作人員，在指定的時間和地點召開投標前會議，或安排投標單位實地勘察物業(yè)現(xiàn)場，由招標單位負責對投標單位提出的問是給予解答或澄清，解答或澄清必須以書面形式發(fā)送給所有的招標文件收受人，招標人對發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或修改的，應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，澄清或修改文件為招標文件的組成部分。

　　7.接收和收存投標書 。招標人要按招標文件規(guī)定的時間(公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日)、地點接受投標單位的投標文件。經(jīng)審查，如認為收到的文件各項手續(xù)齊全或符合招標文件規(guī)定，應(yīng)向投標人出具標明簽收人和簽收日期的憑證，并妥善收存投標文件，對于在規(guī)定的時間之外送來的投標文件和沒有按招標文件中的要求辦理的(如沒有提交投標保證金)，為無效的投標文件，招標人應(yīng)該拒收，并原封不動地退回投標單位。

　　8.組織開標。招標人應(yīng)按招標文件中明確規(guī)定的時間和地點組織開標，開標時間由招標人主持，邀請所有投標人參加，招標人在招標文件中要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件都應(yīng)在檢查密封后當眾給予拆封，并宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容，整個過程也可由招標人委托的公正機構(gòu)進行檢查并公正。公開召開的物業(yè)管理招標、開標答辯會，邀請業(yè)主代表、物業(yè)管理主管部門、公證機構(gòu)參加

　　9.評價和確定中標單位。評標由招標人依法組建的評標委員會負責，在保密的情況下進行(除現(xiàn)在答辯部分外)，評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的老師組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的老師不得少于成員總數(shù)的三分之二。評標委員會應(yīng)當按照招標文件的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，并根椐標書評分、現(xiàn)場答辯等情況進行綜合評分，同時對評標結(jié)果簽字確認。完成評標后，應(yīng)當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規(guī)定的評標標準和評標方，推薦不超過3名有排序的合格中標候選人，在評標過程中也可召開現(xiàn)場答辯會，但應(yīng)當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。

　　招標人按照中標候選人的排序確定中標人，當確定中標的中標者放棄中標或因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定中標候選人為中標人。

　　10發(fā)出中標或未中標通知書。招標人應(yīng)在投標有效截止時限(投標有效期在招標文件中載明)30日前確定中標人，發(fā)出中標通知書，同時也應(yīng)將中標結(jié)果通知所有投標人，并應(yīng)返還其投標書及投標保證書。

　　11.與中標單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同。招標方在通知投標單位中標時，應(yīng)同時邀請中標單位在一定的期限內(nèi)與招標方簽度物業(yè)服務(wù)合同。如果中標單位在期限內(nèi)拒不簽約，則招標單位有權(quán)沒收該物業(yè)管理企業(yè)的投標保證金。招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應(yīng)當給予賠償。

　　12.招標結(jié)束。對招標活動進行總結(jié)，結(jié)算招標活動有關(guān)費用，對招標資料進行整理、歸檔。招標人應(yīng)當自確定中標人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項目成在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，備案資料應(yīng)當包括開標評標過程、確定中標人的方潛能及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應(yīng)當附招標代理委托合同。

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