2010年物業(yè)管理師管理實務(wù)考試復(fù)習(xí)知識點(15)

　　物業(yè)管理招標(biāo)的一般程序

　　1.成立招標(biāo)機構(gòu)：招標(biāo)人在招標(biāo)之前要成立物業(yè)管理項目招標(biāo)機構(gòu)。招標(biāo)機構(gòu)可聘請有關(guān)部門人員和物業(yè)管理老師組成。 主要任務(wù)是：負(fù)責(zé)招標(biāo)的整個活動;編制招標(biāo)文件;組織開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)和商務(wù)談判;與中標(biāo)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同.

　　2.編制招標(biāo)文件：招標(biāo)文件包括《招標(biāo)公告》或《招標(biāo)邀請書》、《招標(biāo)書》、《投標(biāo)單》、《投標(biāo)企業(yè)資格審查表》、《投標(biāo)須知》、《招標(biāo)章程》、《招標(biāo)項目說明書》、《物業(yè)服務(wù)合同》等。

　　3.發(fā)布招標(biāo)消息：招標(biāo)單位可以根椐招標(biāo)方式的不同，采用不同的途徑發(fā)布招標(biāo)消息，如召開招標(biāo)新聞發(fā)布會、公布招標(biāo)公告(廣告)或函寄招標(biāo)邀請書等。采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒體上公布招標(biāo)公告。

　　4.招標(biāo)單位的資格預(yù)審：公開招標(biāo)的招標(biāo)人，可以根椐招標(biāo)文件的規(guī)定對投標(biāo)申請人進(jìn)行資格預(yù)審，但招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書中載明資格預(yù)審條件和獲取資格預(yù)審文件的方法。在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于3家資格預(yù)審合格的招標(biāo)申請人。資格預(yù)審的主要內(nèi)容通常有：企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級證書、質(zhì)量認(rèn)證證書、財務(wù)狀況、社會信譽、人員結(jié)構(gòu)、技術(shù)裝備、有無投票保證書;管理規(guī)模;以住業(yè)績，已承擔(dān)的項目，主要負(fù)責(zé)人的經(jīng)歷和企業(yè)背景情況等證明材料。經(jīng)資格預(yù)審后，公開始標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，并告知獲得招標(biāo)文件的時間、地點和方法。

　　5.發(fā)售招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計圖紙、技術(shù)資料等：招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)公告規(guī)定的時間內(nèi)，向符合條件的物業(yè)管理投標(biāo)單位發(fā)售標(biāo)書，并根椐實際情況，向他們提供有關(guān)設(shè)計圖紙，技術(shù)資料等，以利于投標(biāo)單位在規(guī)定的期限內(nèi)編制出符合本物業(yè)區(qū)域管理具體情況的投標(biāo)書。

　　6.組織投標(biāo)單位現(xiàn)場勘察答疑。投標(biāo)單位在準(zhǔn)備投標(biāo)文件時，可能會向招標(biāo)單位提出一些問題，要求招標(biāo)單位給以澄清或解釋。招標(biāo)單位應(yīng)根椐具體情況，盡快安排有關(guān)工作人員，在指定的時間和地點召開投標(biāo)前會議，或安排投標(biāo)單位實地勘察物業(yè)現(xiàn)場，由招標(biāo)單位負(fù)責(zé)對投標(biāo)單位提出的問是給予解答或澄清，解答或澄清必須以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人，招標(biāo)人對發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時間至少15日前，澄清或修改文件為招標(biāo)文件的組成部分。

　　7.接收和收存投標(biāo)書 .招標(biāo)人要按招標(biāo)文件規(guī)定的時間(公開招標(biāo)的物業(yè)管理項目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日)、地點接受投標(biāo)單位的投標(biāo)文件。經(jīng)審查，如認(rèn)為收到的文件各項手續(xù)齊全或符合招標(biāo)文件規(guī)定，應(yīng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收日期的憑證，并妥善收存投標(biāo)文件，對于在規(guī)定的時間之外送來的投標(biāo)文件和沒有按招標(biāo)文件中的要求辦理的(如沒有提交投標(biāo)保證金)，為無效的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)該拒收，并原封不動地退回投標(biāo)單位。

　　8.組織開標(biāo)。招標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件中明確規(guī)定的時間和地點組織開標(biāo)，開標(biāo)時間由招標(biāo)人主持，邀請所有投標(biāo)人參加，招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求提交投標(biāo)文件的截止時間前收到的所有投標(biāo)文件都應(yīng)在檢查密封后當(dāng)眾給予拆封，并宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容，整個過程也可由招標(biāo)人委托的公正機構(gòu)進(jìn)行檢查并公正。公開召開的物業(yè)管理招標(biāo)、開標(biāo)答辯會，邀請業(yè)主代表、物業(yè)管理主管部門、公證機構(gòu)參加

　　9.評價和確定中標(biāo)單位。評標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)，在保密的情況下進(jìn)行(除現(xiàn)在答辯部分外)，評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的老師組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的老師不得少于成員總數(shù)的三分之二。評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進(jìn)行評審和比較，并根椐標(biāo)書評分、現(xiàn)場答辯等情況進(jìn)行綜合評分，同時對評標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)報告，闡明評標(biāo)委員會對各投標(biāo)文件的評審和比較意見，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方，推薦不超過3名有排序的合格中標(biāo)候選人，在評標(biāo)過程中也可召開現(xiàn)場答辯會，但應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明，并注明所占的評分比重。

　　招標(biāo)人按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人，當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)者放棄中標(biāo)或因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

　　10發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書。招標(biāo)人應(yīng)在投標(biāo)有效截止時限(投標(biāo)有效期在招標(biāo)文件中載明)30日前確定中標(biāo)人，發(fā)出中標(biāo)通知書，同時也應(yīng)將中標(biāo)結(jié)果通知所有投標(biāo)人，并應(yīng)返還其投標(biāo)書及投標(biāo)保證書。

　　11.與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同。招標(biāo)方在通知投標(biāo)單位中標(biāo)時，應(yīng)同時邀請中標(biāo)單位在一定的期限內(nèi)與招標(biāo)方簽度物業(yè)服務(wù)合同。如果中標(biāo)單位在期限內(nèi)拒不簽約，則招標(biāo)單位有權(quán)沒收該物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)保證金。招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。

　　12.招標(biāo)結(jié)束。對招標(biāo)活動進(jìn)行總結(jié)，結(jié)算招標(biāo)活動有關(guān)費用，對招標(biāo)資料進(jìn)行整理、歸檔。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項目成在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，備案資料應(yīng)當(dāng)包括開標(biāo)評標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方潛能及理由、評標(biāo)委員會的評標(biāo)報告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。

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