物業(yè)管理綜合能力考點：合同法基礎知識

　　二、合同的訂立

　　合同的訂立，是指締約人為意思表示并達成合意的過程，分為要約與承諾兩個階段。它不同于合同的成立和生效。

　　5.《合同法》對格式條款的規(guī)制

　　(1)提供格式條款的一方：

　　應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務;

　　采取合理方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

　　(2)提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。

　　(3)對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應該按照通常理解予以解釋。

　　對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。

　　格式條款和非格式條款不一致的，應采用非格式條款。

　　三、合同的履行

　　指債務人全面地、適當?shù)赝瓿善浜贤x務，債權人的合同債權得到完全實現(xiàn)。

　　1.合同履行應當遵循如下原則

　　(1)適當履行原則。

　　(2)協(xié)作履行原則。

　　(3)情事變更原則。

　　2.合同履行中的抗辯權

　　抗辯權：是在符合法定條件時，一方對抗對方當事人的履行請求權，暫時拒絕履行其債務的權利?？罐q權是債務人對抗債權人的工具。

　　(1)同時履行抗辯權。

　　(2)先履行抗辯權。此抗辯權保護后履行一方。

　　(3)不安抗辯權。此抗辯權保護先履行一方。

　　四、違約責任

　　是當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定時，依法應向?qū)Ψ匠袚拿袷仑熑巍?/p>

　　違約責任可以由當事人在法律允許的范圍內(nèi)約定。

　　1.違約責任的歸責原則

　　我國《合同法》采取的是嚴格責任的(無過錯責任)歸責原則，即不以違約人有過錯為條件，只要有違約行為，即構成違約。

　　2.違約行為的形態(tài)

　　(1)預期違約。

　　(2)不能履行。

　　(3)拒絕履行。

　　(4)遲延履行。

　　(5)不完全履行。

　　(6)受領遲延。

　　3.免責事由

　　當事人可免于承擔違約責任的事由，包括：

　　(1)免責條件。

　　(2)免責條款。

　　4.承擔違約責任的方式

　　(1)強制履行

　　債務人違約后，如債務履行仍有可能時，債權人可請求法院強制違約方繼續(xù)履行合同債務。

　　下列情形不得強制履行：1)法律上或者事實上不能履行;2)債務的標的不適于強制履行;3)履行費用過高;4)債權人在合理期限內(nèi)未要求履行。

　　強制履行的表現(xiàn)形態(tài)包括：令債務人限期履行，修理、重作、更換等。

　　(2)賠償損失

　　賠償損失責任的構成要件包括： 1)一方有違約行為;2)另一方受有損害，包括所受損害和所失利益;3)違約行為與損害后果之間有因果關系。

　　損失賠償額的確定：1)損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失(包括合同履行后可以獲得的利益)，2)但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

　　注意：1)受害人對于損失的發(fā)生或擴大也有過錯時，法院可減輕或免除違約方的賠償責任。2)當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大;沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。3)當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。

　　(3)違約金

　　違約金通常視為損失賠償額的預定。

　　當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

　　約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;

　　約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

　　六、合同的解釋

　　合同解釋的原則有：

　　1.客觀解釋原則：又稱文義解釋原則。

　　2.整體解釋原則。

　　3.目的解釋原則。

　　4.習慣解釋原則。

　　5.誠信解釋原則。

　　七、買賣合同

　　買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

　　八、租賃合同

　　租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　九、委托合同

　　委托合同是指受托人為委托人辦理委托事務，委托人支付約定報酬或不支付報酬的合同。

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