物業(yè)管理師輔導(dǎo)資料:物業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)管理(2)
二、應(yīng)收賬款的管理
應(yīng)收賬款是物業(yè)管理公司因經(jīng)營管理服務(wù)而形成的應(yīng)收款項(xiàng)。如果應(yīng)收賬款過多,那么會(huì)增加應(yīng)收賬款管理的成本,減少收益。為此,應(yīng)收賬款的管理是物業(yè)管理公司理財(cái)?shù)膬?nèi)容之一。
(一)應(yīng)收賬款管理的成本
1.收款成本
該成本是指應(yīng)收賬款的核算費(fèi)用。例如,收集信用情報(bào),分析業(yè)主或潛在顧客信用狀況的費(fèi)用,信用部門自身的成本等等。
2.延期付款成本
該成本指業(yè)主或客戶沒有按時(shí)付款,物業(yè)管理公司由此而增加與之相關(guān)的管理費(fèi)用。例如,向業(yè)主或客戶發(fā)出到期交款的提示或通知,法律訴訟以及收回過期應(yīng)收款所作出勞動(dòng)的費(fèi)用。
3.壞賬成本
壞賬成本是指因無法收回的應(yīng)收賬款而引起的損失。應(yīng)收款項(xiàng)拖欠愈久,壞賬成本愈大。
(二)制定應(yīng)收賬款的規(guī)定
1.信用條件
信用條件是指業(yè)主或顧客應(yīng)物業(yè)管理公司要求支付應(yīng)付賬款的條件,主要包括信用期限和現(xiàn)金折扣。
(1)信用期限
信用期限是物業(yè)管理公司為業(yè)主或顧客規(guī)定的最長付款時(shí)間,即公司允許業(yè)主或顧客從應(yīng)該付款日到實(shí)際付款日之間的時(shí)間。例如,若某物業(yè)管理公司允許業(yè)主在某服務(wù)項(xiàng)目完成后10天內(nèi)付款,則信用期限為10天。信用期限過短,不足以吸引業(yè)主,在競爭中會(huì)使?fàn)I業(yè)額下降;信用期限過長,對營業(yè)額上升有利,但同時(shí)會(huì)增加壞賬損失和應(yīng)收賬款的機(jī)會(huì)成本。信用期限為多少最為恰當(dāng),作為物業(yè)管理公司理財(cái)必須慎重考慮后決定。[例]某物業(yè)管理公司采用30天按發(fā)票全額付款的信用規(guī)定,現(xiàn)準(zhǔn)備將信用期限放寬至60天仍按發(fā)票金額付款,如投資收益率為15%,則信用期限應(yīng)采用30天還是60天對公司有利。有關(guān)數(shù)據(jù)如下表:
在分析時(shí),先計(jì)算放寬信用期得到的收益,然后計(jì)算增加的成本,最后根據(jù)兩者比較的結(jié)果作出判斷。
?、傩庞脳l件變化對營業(yè)利潤的影響
營業(yè)量增加×單位貢獻(xiàn)邊際=(30000-25000)×(5-4)=5000(元)
②信用條件變化對應(yīng)收賬款機(jī)會(huì)成本的影響 應(yīng)收賬款應(yīng)計(jì)利息=應(yīng)收賬款占用資金×資金成本率
應(yīng)收賬款占用獎(jiǎng)金=應(yīng)收賬款平均余額×銷售成本率應(yīng)收賬款平均余額=日銷售額×平均收現(xiàn)期
(2)現(xiàn)金折扣
提供了信用期限后,增加了應(yīng)收賬款,為加速資金周轉(zhuǎn)、減少壞賬損失,可在提供信用期限的同時(shí),提供一定的現(xiàn)金折扣?,F(xiàn)金折扣實(shí)際上是公司為了鼓勵(lì)業(yè)主或客戶早日支付應(yīng)付款而給予的一種折扣優(yōu)待。公司提供現(xiàn)金折扣的條件各家公司并不一致,一般情況下,現(xiàn)金折扣率平均在2%~3%之間,折扣期大多為10~20天。
公司向業(yè)主或客戶提供現(xiàn)金折扣,其主要目的是吸引業(yè)主或客戶為享受優(yōu)惠而提前付款,縮短公司的平均收賬期。但是對一個(gè)物業(yè)管理公司而言,是否應(yīng)該采用現(xiàn)金折扣及折扣條件如何確定,主要取決于提供現(xiàn)金折扣后減少的資金占用是否能獲取比現(xiàn)金折扣更大的收益。[例]某物業(yè)管理公司為加速資金回收,計(jì)劃在一個(gè)月信用期方案中規(guī)定,如果客戶在10天內(nèi)歸還款項(xiàng)可享受1.5%的現(xiàn)金折扣;在兩個(gè)月信用期方案中規(guī)定,如果客戶在10天內(nèi)歸還款項(xiàng)可享受2%的現(xiàn)金折扣。并估計(jì),如果執(zhí)行一個(gè)月信用期方案,客戶都會(huì)在折扣期內(nèi)付款,壞賬損失可減少1/3,管理費(fèi)用減少數(shù)為需增管理費(fèi)用;如果執(zhí)行兩個(gè)月信用期方案,約有1/2客戶會(huì)在折扣期內(nèi)付款,壞賬損失和管理費(fèi)用可減少1/4。在這種情況下,公司是否還要采取現(xiàn)金折扣措施?假定一個(gè)月信用期營業(yè)收入1800(千元)、應(yīng)收款年平均占用138(千元)、需增管理費(fèi)8(千元)、壞賬損失9(千元);兩個(gè)月信用期營業(yè)收入2000(千元)、應(yīng)收款年平均占用302(千元),需增管理費(fèi)12(千元)、壞賬損失20(千元)。
結(jié)論:提供現(xiàn)金折扣對一個(gè)月信用期可行,因?yàn)閮羰找嬖黾?對兩個(gè)月信用期不可行,因?yàn)楝F(xiàn)金折扣支出大于收益增加。對現(xiàn)金折扣的控制應(yīng)以不減少利潤為標(biāo)準(zhǔn),確定最佳方案。
2.收賬政策
收賬政策是指公司為了催收已過期的應(yīng)收賬款所遵循的程序。包括打電話、派專人催款和采取法律行動(dòng)等。不同的收賬政策會(huì)有不同的收賬費(fèi)用支出。如果其他情況相同,在一定的范圍內(nèi),收賬費(fèi)用開支愈大,平均還款天數(shù)就越短,那么壞賬損失就愈小。通過收賬費(fèi)用支出與減少壞賬損失和減少應(yīng)收賬款后帶來的利潤相比較,可以選擇收賬政策。
[例]某公司當(dāng)前收賬政策每年開支收賬費(fèi)用1萬元,應(yīng)收賬款平均回收天數(shù)為45天,壞賬損失占營業(yè)額的3%;擬采用的收款政策每年開支收賬費(fèi)用1.1萬元,應(yīng)收賬款平均回收天數(shù)30天,壞賬損失預(yù)計(jì)占營業(yè)額的2%。如果當(dāng)前營業(yè)額為60萬元,采用新的收賬政策對其無顯著影響。該公司年資金利潤率為20%。問新的收賬政策是否可行?具體分析計(jì)算見下表:
結(jié)論:該公司采用新的收賬政策,其收賬費(fèi)用支出小于帶來的收益,新的收賬政策可行。
采取何種收賬政策的標(biāo)準(zhǔn)在于不論何時(shí),收賬支出均不得超過帶來的收益。
(三)應(yīng)收賬款的日常管理
1.應(yīng)收賬款的管理原則
公司應(yīng)收賬款的控制過程是極為復(fù)雜的,其中不確定因素較多,除了定量分析控制外,還應(yīng)對一些因素進(jìn)行定性分析控制,以便科學(xué)決策,使應(yīng)收賬款控制達(dá)到良好效果。
應(yīng)收賬款控制中應(yīng)遵循的管理原則有:
(1)利潤最大化原則。應(yīng)收賬款控制的任務(wù)不是使信用條件愈低愈好,也并非使壞賬損失愈少愈好,而是要使公司利潤達(dá)到最大。不應(yīng)過分回避風(fēng)險(xiǎn),避免出現(xiàn)壞賬損失,而是要全面權(quán)衡,既要考慮壞賬損失、機(jī)會(huì)成本,也要考慮公司利潤大小,以利潤最大為決策原則。
(2)區(qū)別對待原則。對應(yīng)收賬款控制,公司不應(yīng)在所有業(yè)主或客戶中平均分?jǐn)偩Γ鴳?yīng)區(qū)別對待,把大部分精力用于對那些信譽(yù)差、可靠性較低的客戶的調(diào)查分析,對其嚴(yán)格控制。
(3)從長遠(yuǎn)利益出發(fā)的原則。應(yīng)收賬款管理是動(dòng)態(tài)的,公司不僅要看目前利益,而且更要注重長遠(yuǎn)利益,以便在市場上占有地位,同業(yè)主或客戶建立長期的良好關(guān)系及網(wǎng)絡(luò),這對物業(yè)管理公司在市場上的生存和發(fā)展也非常重要。
2.應(yīng)收賬款收回的監(jiān)督
一般情況下,公司應(yīng)收賬款拖欠的時(shí)間愈長,賬款收回的可能性愈小、形成壞賬的可能性就愈大。為此,公司對應(yīng)收賬款情況要隨時(shí)掌握,嚴(yán)密監(jiān)督,我們可以通過賬齡分析表來達(dá)到這個(gè)目的。
利用賬齡分析表,公司可以了解到以下情況:
(1)有多少欠款尚未在信用期內(nèi)。如表10.5可以看出,320000元應(yīng)收賬款尚在信用期內(nèi),占全部應(yīng)收款的72%。這些應(yīng)收賬款欠款屬正常,但屆時(shí)能否收回不能肯定,所以及時(shí)監(jiān)管非常重要。
(2)有多少欠款超過了信用期,超過款項(xiàng)時(shí)間及百分比,有哪些欠款可能因拖欠時(shí)間長而形成壞賬。從表10.5可以看出,125000元的應(yīng)收賬款已超過信用期,占全部應(yīng)收賬款的28%,其中90000元拖欠時(shí)間較短(30天內(nèi)),占全部應(yīng)收賬款的20.2%,收回的可能性很大;其中33000元拖欠時(shí)間較長(31~90天),占全部應(yīng)收賬款的7.3%,收回有一定難度;其中2000元拖欠時(shí)間最長(90天以上),占全部應(yīng)收賬款的0.5%,很可能成為壞賬。對不同拖欠時(shí)間的應(yīng)收賬款,公司應(yīng)采取不同措施,制定經(jīng)濟(jì)、可行的政策;對可能發(fā)生的壞賬損失,要提前充分估計(jì)對公司損益的影響。
3)信用保險(xiǎn)
公司評估客戶過于小心、保守,固然可以避免信用損失,但由此而喪失了很多經(jīng)營服務(wù)而取得的利益。為了避免壞賬損失,公司可以進(jìn)行信用保險(xiǎn)。值得注意的是,正常情況下的壞賬損失不能進(jìn)行信用保險(xiǎn),只有非正常情況下的壞賬損失才能進(jìn)行信用保險(xiǎn)。譬如,某物業(yè)管理公司年?duì)I業(yè)凈額為100萬元,預(yù)計(jì)壞賬損失為5%,預(yù)計(jì)每年發(fā)生5萬元的壞賬損失,屬正常,公司不能對這筆損失進(jìn)行保險(xiǎn),保險(xiǎn)的范圍只能是超過5萬元的部分。
保險(xiǎn)人往往對信用保險(xiǎn)承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn),通常情況下,保險(xiǎn)人將信用保險(xiǎn)金額限制在一定范圍內(nèi)并要求被保險(xiǎn)人負(fù)擔(dān)10%~20%左右的壞賬損失。
物業(yè)管理公司要不要進(jìn)行信用保險(xiǎn),應(yīng)根據(jù)公司財(cái)務(wù)狀況及應(yīng)收賬款具體分布而定。
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