物業(yè)管理師輔導(dǎo)：淺析物權(quán)法對(duì)相關(guān)問題的修正

　　一、《物權(quán)法》對(duì)司法理念的修正

　　《物權(quán)法》對(duì)一些傳統(tǒng)的法律觀念做了更新和突破，如真正確立了對(duì)私人財(cái)產(chǎn)和對(duì)國(guó)家財(cái)產(chǎn)的平等保護(hù)。平等原則一直以來是民法的一項(xiàng)重要原則，但由于各種原因，其從立法角度就沒有得到貫徹執(zhí)行，一些具體的法律規(guī)范可見一斑，如《中華人民共和國(guó)民法通則》第七十三條規(guī)定"國(guó)家的財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯，禁止任何組織或者個(gè)人侵占、哄搶、私分、截留、破壞"，第七十四條和第七十五條分別規(guī)定"集體所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何組織和個(gè)人侵占、哄搶、私分、破壞或者非法查封、扣押、凍結(jié)、沒收"、"公民的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何組織和個(gè)人侵占、哄搶、私分、破壞或者非法查封、扣押、凍結(jié)、沒收收"。從這些具體法律條文的用語(yǔ)上可以看出，法律更加著重保護(hù)國(guó)家的財(cái)產(chǎn)，只有國(guó)家的財(cái)產(chǎn)才是神圣的。而新通過的《物權(quán)法》則首次將國(guó)家、集體、私人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)置于同一法律條文之中，并且在相關(guān)的法律條文中的法律用語(yǔ)也完全相同。《物權(quán)法》第四條規(guī)定"國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯"。第五十六條、第六十三條、第六十六條分別規(guī)定"國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶私分、截留、破壞"、"集體所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶私分、截留、破壞"、"私人的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶私分、截留、破壞"?！段餀?quán)法》以立法的形式真正確立了對(duì)國(guó)家、私人財(cái)產(chǎn)的平等保護(hù)，也可以說著重保護(hù)了私人的合法財(cái)產(chǎn)。在以往的審判實(shí)踐中，當(dāng)私人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)與國(guó)家財(cái)產(chǎn)的保護(hù)發(fā)生沖突的時(shí)候，必然要犧牲公民私人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益而確保國(guó)家權(quán)益，所謂的"大局觀念"、“全局觀念”一直占據(jù)著主導(dǎo)地位。《物權(quán)法》頒布以后，我們的審判人員必須及時(shí)更新司法理念，掌握《物權(quán)法》這一最重要的原則。相信《物權(quán)法》實(shí)施以后，除非國(guó)家公共利益需要，那些隨意侵占私人房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)和承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)的商業(yè)用地的行為將成為歷史。

　　二、《物權(quán)法》對(duì)傳統(tǒng)民法理論的修正

　　《物權(quán)法》確立了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度。依傳統(tǒng)民法理論，善意取得只適用于動(dòng)產(chǎn)，不適用于不動(dòng)產(chǎn)。因不動(dòng)產(chǎn)有登記制度，其權(quán)利主體依登記而定。雖然沒有明確的法律和司法解釋，但長(zhǎng)期以來善意取得只適用動(dòng)產(chǎn)的民法理論一直指導(dǎo)著我們的審判實(shí)踐，成為我們處理案件的依據(jù)?！段餀?quán)法》則將善意取得的適用從動(dòng)產(chǎn)擴(kuò)展到不動(dòng)產(chǎn)?！段餀?quán)法》第一百零六條規(guī)定"無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另行規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;(二)以合理的價(jià)格 轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人"?！段餀?quán)法》以立法的形式確立了善意取得適用于所有物權(quán)是一次重大的突破,維護(hù)了交易安全。尤其在當(dāng)前房產(chǎn)交易中，對(duì)善意買受房屋的第三人的合法權(quán)益是個(gè)極有力的保護(hù)。

　　三、《物權(quán)法》對(duì)土地承包期限的修正

　　農(nóng)村土地承包期滿以后可以繼續(xù)承包，成為《物權(quán)法》的一大亮點(diǎn)?！吨腥A人民共和國(guó)土地承包法》第二十條規(guī)定"耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十至五十年。林地的承包期為三十至七十年;特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)"?！段餀?quán)法》第一百二十六條規(guī)定，承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包。該規(guī)定從根本上解決了農(nóng)民的生存問題，解決了農(nóng)民的后顧之憂，是黨的建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村政策在法律上的體現(xiàn)，具有重大的歷史意義。

　　四、《物權(quán)法》對(duì)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》的修正

　　《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》第十二條規(guī)定： (一)居住用地七十年; (二)工業(yè)用地五十年; (三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年; (四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年; (五)綜合或者其他用地五十年。對(duì)于居住用地期限屆滿應(yīng)該如何處分，沒有規(guī)定?！段餀?quán)法》第一百四十九條規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。從根本上解決了城鎮(zhèn)居民對(duì)自己房產(chǎn)的后顧之憂。

　　五、《物權(quán)法》對(duì)財(cái)產(chǎn)共有部分的修正

　　(一)按份共有的共有人處分自己的財(cái)產(chǎn)份額受到嚴(yán)格的限制。原有的法律規(guī)定，按份共有人可以任意處分屬于自己的財(cái)產(chǎn)份額，如《民法通則》第七十八條規(guī)定"……按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利"?！段餀?quán)法》為了保護(hù)份額大的共有人的利益，禁止份額小的共有人惡意處分自己的份額，以便更好地利用物的使用價(jià)值，對(duì)按份共有人處分自己的財(cái)產(chǎn)份額設(shè)定了條件。《物權(quán)法》第九十七條規(guī)定"處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外"

　　(二)重大理由成為可以分割共同共有財(cái)產(chǎn)的一個(gè)先決條件。以往的民法理論認(rèn)為，只有共同共有關(guān)系解除時(shí)，才可以分割共同共有財(cái)產(chǎn)，否則應(yīng)該保持財(cái)產(chǎn)的共同共有狀態(tài)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見》第九十條也規(guī)定"在共同共有關(guān)系終止時(shí)，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的分割有協(xié)議的按協(xié)議處理……"。如夫妻共同共有財(cái)產(chǎn)的分割，只有離婚時(shí)才能分割?！段餀?quán)法》為了保護(hù)共有人的合法權(quán)益，將"有重大理由需要分割"作為一項(xiàng)理由，《物權(quán)法》第九十九條規(guī)定"共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以維系共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以分割……"。

　　(三)按份共有人對(duì)債權(quán)、債務(wù)的分擔(dān)有重大變化?！睹穹ㄍ▌t》第七十八條規(guī)定"共有分共同共有和按份共有。按份共有人按照自己的份額，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利、分擔(dān)義務(wù)………"《物權(quán)法》第一百零二條規(guī)定"因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外;在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定的外，按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)，共同共有人共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。償還債務(wù)超過自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償"。這一責(zé)任分擔(dān)的變化，將會(huì)更好的保護(hù)第三人的合法權(quán)益不受侵害，提高交易安全系數(shù)，有利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　(四)不能確認(rèn)共同共有或者按份共有時(shí)，推定為按份共有，并且進(jìn)一步規(guī)定不能確認(rèn)份額的視為等額享有?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見》第八十八條規(guī)定"對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明是按份共有的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定共同共有"?！段餀?quán)法》第一百零三條規(guī)定"共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒有約定按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系外，視為按份共有"。第一百零四條進(jìn)一步規(guī)定"按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定;不能確定出資額的，視為等額享有"。由推定為共同共有到推定為按份共有，將簡(jiǎn)化糾紛處理的步驟，提高工作效率。因?yàn)橄韧贫楣餐灿校匀粵]有徹底的解決糾紛，財(cái)產(chǎn)仍處于共有的狀態(tài)，只有進(jìn)一步處理，才能定分止?fàn)?，確認(rèn)各自的財(cái)產(chǎn)份額。

　　六、《物權(quán)法》對(duì)擔(dān)保物權(quán)的修正

　　(一)人的擔(dān)保和第三人提供的物的擔(dān)保處于并列的地位，擔(dān)保物權(quán)人可以選擇性的主張權(quán)利?！稉?dān)保法》第二十八條規(guī)定"同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的，保證人對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任"?！段餀?quán)法》第一百七十六條規(guī)定"被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債務(wù)的情形，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定實(shí)現(xiàn)債權(quán);沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán);第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，提供擔(dān)保的第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償"。這樣規(guī)定，對(duì)于人的擔(dān)保和物的擔(dān)保都公平、合理，減輕了物的擔(dān)保的負(fù)擔(dān)，更有利于債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

　　(二)以登記為抵押生效條件的抵押物范圍發(fā)生變化?！稉?dān)保法》第四十一條和第四十二條規(guī)定了以登記為抵押生效條件的抵物的范圍，其中包括：無(wú)地上定著物的土地使用權(quán);城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)村企業(yè)的廠房等建筑物;林木;航空器、船舶、車輛;企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)。《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定了以登記為抵押生效條件的抵押物的范圍，其中包括：建筑物和其他土地附著物;建設(shè)用地使用權(quán);以招標(biāo)、拍賣公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包權(quán);正在建造的建筑物。原來規(guī)定在《擔(dān)保法》第四十二條中的以登記為抵押生效條件的企業(yè)設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)和航空器船舶車輛等抵押物，在《物權(quán)法》第一百八十八條中變更為以抵押合同生效為條件的抵押物，同時(shí)規(guī)定，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?？梢?，以登記為抵押生效條件的抵押物的范圍縮小了，也就是說只有不動(dòng)產(chǎn)的抵押才是以登記為生效條件的，動(dòng)產(chǎn)抵押的生效是自合同生效時(shí)設(shè)立的。這與《物權(quán)法》第九條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)登記發(fā)生法律效力和第二十三條規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)自交付時(shí)發(fā)生效力的基本原則是完全一致的，使立法更為科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)。

　　(三)對(duì)于抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的效力的規(guī)定有所變化?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十七條，將抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的效力問題，分兩種情況予以規(guī)定：對(duì)于那些抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)，受讓人可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅，受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償，即有條件的承認(rèn)轉(zhuǎn)讓行為有效;對(duì)于那些抵押物未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不得對(duì)抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任?！段餀?quán)法》第一百九十一條規(guī)定"……抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外"。從該規(guī)定可以看出，無(wú)論抵押物是否登記，都不得轉(zhuǎn)讓抵押物，除非是受讓人代為清償債務(wù)使抵押權(quán)消滅，即是一種有條件的承認(rèn)轉(zhuǎn)讓行為有效。這樣規(guī)定，最大程度地保障了抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，保護(hù)了抵押權(quán)人的權(quán)益。

　　(四)特定條件下抵押權(quán)優(yōu)先受償受到了限制。設(shè)定抵押權(quán)的目的就是為了抵押權(quán)的優(yōu)先受償，但并不是所有的情形都是這樣?！段餀?quán)法》第一百八十九條規(guī)定，企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者將現(xiàn)有的或者將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押的，不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人。

　　(五)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的訴訟時(shí)效發(fā)生了變化?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第十二條規(guī)定"當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對(duì)擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力。擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在訴訟時(shí)效結(jié)束后的二年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)該支持"?！段餀?quán)法》第二百零二條規(guī)定："抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán);未行使的，人民法院不予保護(hù)"?？梢?，訴訟時(shí)效的期限大大地縮短了，這樣有利于抵押權(quán)人及時(shí)地實(shí)現(xiàn)債權(quán)。

　　(六)對(duì)行使留置權(quán)做了嚴(yán)格的限制?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百零九條規(guī)定"債權(quán)人的債權(quán)已屆清償期，債權(quán)人對(duì)動(dòng)產(chǎn)的占有與其債權(quán)的發(fā)生有牽連關(guān)系，債權(quán)人可以留置其所占有的動(dòng)產(chǎn)"。留置權(quán)人可以留置的動(dòng)產(chǎn)的范圍相當(dāng)廣泛，凡與債權(quán)的發(fā)生有牽連關(guān)系的所有動(dòng)產(chǎn)都可以留置，有時(shí)可能導(dǎo)致留置權(quán)的濫用。《物權(quán)法》第二百三十一條規(guī)定"債權(quán)人留置的動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系，但企業(yè)之間的留置除外"。債權(quán)人可以留置的動(dòng)產(chǎn)的范圍小了許多，只限于與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系的動(dòng)產(chǎn)。(七)、留置權(quán)人給債務(wù)人履行債務(wù)的寬限期具有靈活性?！稉?dān)保法》第八十七條規(guī)定："債權(quán)人與債務(wù)人應(yīng)當(dāng)在合同中約定，債權(quán)人留置財(cái)產(chǎn)后，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)在不少于兩個(gè)月的期限內(nèi)履行債務(wù)。債權(quán)人與債務(wù)人在合同中未約定的，債權(quán)人留置債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)確定兩個(gè)月以上的期限，通知債務(wù)人在該期限內(nèi)履行債務(wù)"。無(wú)論什么物品，給債務(wù)人履行債務(wù)的寬限期為兩個(gè)月以上?！段餀?quán)法》第二百三十六條規(guī)定，留置權(quán)人應(yīng)該給債務(wù)人兩個(gè)月以上履行債務(wù)的期間，但鮮活易腐等不易保管的動(dòng)產(chǎn)除外。這樣，可以避免不必要的損失發(fā)生，更好的適用留置權(quán)。

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