2010年物業(yè)管理師考試經(jīng)營管理復(fù)習(xí)資料(3)
二、物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容(掌握)
1.物業(yè)經(jīng)營管理的層次
通常分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層次
物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主,房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和投資組合管理以策略性管理為主。
2. 物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系
從開發(fā)項目竣工投入使用開始,對房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行全壽命周期的管理,是包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理在內(nèi)的物業(yè)管理師的責(zé)任。雖然物業(yè)經(jīng)營管理的上述四個職能之間有一定的沖突和重疊,但都有一個共同的目標(biāo),這就是使房地產(chǎn)物業(yè)的價值最大化。
物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的關(guān)系中,物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主,資產(chǎn)管理和組合投資管理以策略性管理為主。
物業(yè)管理的核心工作,是對房地產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)和維修,并向入住的業(yè)主或客戶提供服務(wù),以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀況。對于居住物業(yè),物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)公司擁有的自用物業(yè),除物業(yè)管理外,還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。國際上物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)資格,是注冊物業(yè)管理經(jīng)理(CPM)。
設(shè)施管理的具體工作內(nèi)容通常包括:制定長期財務(wù)規(guī)劃和年度財務(wù)計劃,設(shè)備更新財務(wù)預(yù)測,為業(yè)主提供購買和處置房地產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)的建議,室內(nèi)布局與空間規(guī)劃,建筑設(shè)計與工程規(guī)劃,建造與維修工程,設(shè)施維護(hù)和運(yùn)營管理,電訊整合、安全和綜合管理服務(wù),信息管理與設(shè)施管理報告等。國際上,設(shè)施管理領(lǐng)域的專業(yè)資格,通常稱為設(shè)施管理經(jīng)理(CFM)
房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作包括:制訂物業(yè)策略計劃,持有或出售分析,檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會、審批主要的費(fèi)用支出,監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行績效,根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn),管理并評估物業(yè)管理公司的工作,協(xié)助物業(yè)管理公司與租戶的關(guān)系,定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析。
房地產(chǎn)組合投資管理包括:確定物業(yè)投資者或業(yè)主的投資目標(biāo),評估資產(chǎn)管理公司的績效,審批資產(chǎn)管理公司提出的物業(yè)更新改造計劃以保持資產(chǎn)的良好運(yùn)行狀態(tài)和市場競爭力,管理資產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)組合投資收益的最大化,就新購置物業(yè)或處置物業(yè)做出決策等。
組合投資管理的主要工作包括:與投資者溝通并制定組合投資的目標(biāo)和投資準(zhǔn)則,制訂并執(zhí)行組合投資策略,設(shè)計和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu),負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用,監(jiān)督物業(yè)購買處置、資產(chǎn)管理和再投資決策,評估投資組合績效,客戶報告與現(xiàn)金管理。
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