2012物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理輔導(dǎo)之新技術(shù)應(yīng)用帶來(lái)的變革

　　一、物業(yè)管理信息系統(tǒng)$lesson$

　　物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理要實(shí)現(xiàn)大的發(fā)展，就必須從現(xiàn)在起抓住機(jī)遇，大力推廣使用現(xiàn)代化的管理手段。其中，信息系統(tǒng)應(yīng)用水平已成為衡量物業(yè)管理企業(yè)實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。

　　(一)物業(yè)管理信息系統(tǒng)的含義

　　物業(yè)管理信息系統(tǒng)，是利用計(jì)算機(jī)硬件和軟件，對(duì)物業(yè)管理中的建筑物、住戶、費(fèi)用、工程、管理人員、綠地、附屬設(shè)施、治安消防、交通、清潔衛(wèi)生、投訴等信息資料統(tǒng)一進(jìn)行收集、傳遞、加工、存儲(chǔ)、計(jì)算等操作，反映企業(yè)的各種運(yùn)行狀況，輔助企業(yè)決策，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)的應(yīng)用系統(tǒng)。

　　物業(yè)管理信息系統(tǒng)是專用于物業(yè)管理的一套事務(wù)處理軟件，它是一個(gè)十分龐大的系統(tǒng)，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)外許多軟件公司開發(fā)了這方面的軟件。

　　國(guó)外相關(guān)的軟件內(nèi)容非常豐富，且具有高水平的系統(tǒng)完整性，提供了廣泛的實(shí)用范圍。主要的模塊有：出租管理、預(yù)算管理、支出管理、總會(huì)計(jì)、協(xié)作單位、房屋現(xiàn)狀勘察管理、工資與人事管理、物業(yè)維修管理、書面材料管理等。

　　(二)物業(yè)管理信息系統(tǒng)的特征

　　從計(jì)算機(jī)參與物業(yè)管理的角度出發(fā)，一個(gè)物業(yè)管理信息系統(tǒng)應(yīng)包括如下特征：

　　(1)功能覆蓋物業(yè)管理的所有環(huán)節(jié)，與其他軟件相配合實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的辦公自動(dòng)化。具體包括：存儲(chǔ)各類資料和數(shù)據(jù)，如各類數(shù)字、表格、圖紙、錄像、聲音等;記錄每天發(fā)生的各項(xiàng)管理事務(wù)，如治安、投訴、房屋維修、設(shè)備保養(yǎng)及維護(hù)、工程施工等;計(jì)算、記錄各類費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)電算化。

　　(2)采用方便靈活的輸入方法。具體要求包括：住戶界面簡(jiǎn)潔，普通人稍加培訓(xùn)即可方便地使用;具有檢測(cè)程序保證輸入系統(tǒng)數(shù)據(jù)的安全與正確;輸入方法多樣，如錄像機(jī)、水電表掃描儀等設(shè)備采集的數(shù)據(jù)資料均可引入系統(tǒng)使用。

　　(3)高效的查詢與輸出手段。要求：組合數(shù)據(jù)，多方面地反映管理狀況，以表格、圖像等方式輸出;自動(dòng)分類統(tǒng)計(jì)，繪制圖形，縱橫比較;在保證數(shù)據(jù)安全的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)共享;按管理人員思考、處理問(wèn)題的習(xí)慣橫向、縱向查尋各類相關(guān)信息;實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程訪問(wèn);以多種設(shè)備輸出;可以在全局圖上自由定位，并可以放大局域部分，查看細(xì)節(jié)部分和有關(guān)資料。

　　(4)與其他軟件有良好的兼容能力。可以把系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)輸出到其他軟件中，利用其他軟件的特長(zhǎng)進(jìn)行處理或輸出(如利用文字編輯工具輸出系統(tǒng)中的資料和提供系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)供圖形處理軟件使用等)，也可以把其他系統(tǒng)中的資料輸入本系統(tǒng)使用或直接調(diào)用其他系統(tǒng)的功能(如把制圖軟件中的建筑圖等自動(dòng)引入系統(tǒng)或調(diào)用三維圖形制作軟件，顯示房屋狀況);管理信息系統(tǒng)沒(méi)必要具備太強(qiáng)的除數(shù)據(jù)處理之外的專業(yè)處理能力，但它必須具備與其他專業(yè)處理軟件共享數(shù)據(jù)的能力，達(dá)到互相配合、發(fā)揮各自所長(zhǎng)的功能，并具有擴(kuò)展接口。

　　(5)具有與外界交流信息的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。要求：與外界環(huán)境可以方便地交流各種信息;與住戶相互溝通，住戶的計(jì)算機(jī)可以訪問(wèn)到物業(yè)管理企業(yè)的計(jì)算機(jī)中向外界公布信息的部分;辦公達(dá)到無(wú)紙化作業(yè)，財(cái)務(wù)實(shí)現(xiàn)通過(guò)銀行進(jìn)行自動(dòng)轉(zhuǎn)賬。

　　(6)輔助管理人員的日常工作。要求：根據(jù)設(shè)定的工作日程表，提示哪些工作需要完成;根據(jù)累計(jì)的資料，分析各類設(shè)備的運(yùn)行情況和問(wèn)題，提供解決方案;介入日常管理，承擔(dān)記錄每天的設(shè)備檢測(cè)等工作，成為規(guī)范化管理的一部分;分高層管理者和一般管理人員兩個(gè)層次提供不同的統(tǒng)計(jì)材料，為決策提供初步的依據(jù)。

　　二、物業(yè)管理信息系統(tǒng)的建立與應(yīng)用

　　物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)參與具體事務(wù)的管理需要綜合考慮四個(gè)方面的因素;第一，管理的范圍、深度和想要達(dá)到的管理效果;第二，現(xiàn)有管理流程的規(guī)范化程度;第三，管理人員綜合應(yīng)用計(jì)算機(jī)的水平;第四，資金的投入。

　　具體來(lái)說(shuō)，實(shí)行計(jì)算機(jī)管理應(yīng)當(dāng)遵循下列步驟：

　　(一)建立以管理人員為中心的管理信息系統(tǒng)

　　物業(yè)管理是以人為中心進(jìn)行的，計(jì)算機(jī)作為為人服務(wù)的輔助工具，必須服從管理者的習(xí)慣。在系統(tǒng)設(shè)計(jì)初期，就應(yīng)當(dāng)分清哪些事務(wù)要由人具體處理，哪些信息需要存入計(jì)算機(jī);切忌貪求管理系統(tǒng)全面詳盡，把管理者的任何活動(dòng)都存入計(jì)算機(jī)中，致使管理人員為其所累。在管理系統(tǒng)中應(yīng)只記錄必要的信息，并依據(jù)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，降低手工輸入量，使得處理具體事務(wù)的人的靈活性與計(jì)算機(jī)存儲(chǔ)容量大、計(jì)算速度快的特長(zhǎng)能相得益彰，真正提高物業(yè)管理信息系統(tǒng)的實(shí)用性和高效率。

　　(二)建立計(jì)算機(jī)使用制度

　　必須采取強(qiáng)有力的措施推動(dòng)計(jì)算機(jī)在物業(yè)管理各項(xiàng)工作中的應(yīng)用。在計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)剛開始使用階段，要查找各種文件、檔案、圖片等原始數(shù)據(jù)資料并輸入計(jì)算機(jī)中，工作量很大，為此須有專門領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)進(jìn)行。當(dāng)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)進(jìn)入正常期后，要建立諸如月末整理數(shù)據(jù)，一次性把本月的維修、投訴、治安、文件等事務(wù)輸入計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，并由專門領(lǐng)導(dǎo)定期檢查的制度，保證數(shù)據(jù)的完整和系統(tǒng)持久地運(yùn)行下去;同時(shí)，還應(yīng)該促進(jìn)計(jì)算機(jī)成為規(guī)范化的一部分，推動(dòng)規(guī)范化的完善，改變?cè)械墓ぷ鞣绞?。后期的維護(hù)和使用工作也很重要，搞好各種資料的存檔工作，為管理信息系統(tǒng)的運(yùn)用創(chuàng)造良好的環(huán)境。

　　(三)對(duì)管理人員進(jìn)行定期培訓(xùn)

　　作為計(jì)算機(jī)系統(tǒng)使用者的操作人員，是決定計(jì)算機(jī)使用情況的關(guān)鍵要素。因此，物業(yè)管理企業(yè)要制定以掌握基本知識(shí)和常用應(yīng)用軟件的操作為目標(biāo)的短期培訓(xùn)計(jì)劃;同時(shí)，要從整體上提高管理人員使用計(jì)算機(jī)的熟練性以及使系統(tǒng)的使用走向制度化為目標(biāo)的長(zhǎng)期培訓(xùn)計(jì)劃。由于計(jì)算機(jī)的使用效率和受訓(xùn)程度成正比關(guān)系，特別要強(qiáng)調(diào)有意識(shí)地引入計(jì)算機(jī)參與具體管理，使計(jì)算機(jī)逐漸滲透到每個(gè)角落，促進(jìn)管理人員在使用過(guò)程中能越來(lái)越熟練地進(jìn)行操作，更重要的是，還要進(jìn)一步探索利用計(jì)算機(jī)改進(jìn)原有管理方式的途徑。此外，計(jì)算機(jī)的飛速發(fā)展不斷地提供著各類新軟件，因此要及時(shí)采用新軟件或?qū)ο到y(tǒng)進(jìn)行升級(jí)，并對(duì)管理人員定期進(jìn)行培訓(xùn)，以跟上潮流的發(fā)展。

　　(四)在應(yīng)用中發(fā)展

　　中國(guó)的物業(yè)管理正經(jīng)歷著從起步邁向規(guī)范化的階段，計(jì)算機(jī)亦處于不斷升級(jí)換代的過(guò)程中，因而在計(jì)算機(jī)參與物業(yè)管理工作方面，還有大量工作要做。

　　三、智能化小區(qū)管理

　　(一)智能化小區(qū)的概念與特征

　　智能化小區(qū)，是指利用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)、通訊與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、自動(dòng)化控制技術(shù)和IC卡技術(shù)，通過(guò)有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)多元信息服務(wù)、物業(yè)管理、安保防災(zāi)及住宅智能化的系統(tǒng)集成，為住戶提供安全、舒適的家居環(huán)境和快捷、高效的服務(wù)與管理的住宅小區(qū)。智能化住宅小區(qū)具有以下的功能特征：

　　(1)各住宅單元內(nèi)部具備安保防災(zāi)措施與生活服務(wù)的綜合智能控制器，各住宅單元與小區(qū)和社會(huì)之間具有高度的信息交互能力;

　　(2)小區(qū)內(nèi)部具備完善的安保系統(tǒng)、全面的公用設(shè)施監(jiān)控管理系統(tǒng)和信息化的社區(qū)服務(wù)管理系統(tǒng);

　　(3)能為小區(qū)內(nèi)住戶提供多種多媒體信息服務(wù)。

　　(二)智能化小區(qū)的管理

　　智能化小區(qū)的物業(yè)管理，主要包括以下內(nèi)容：

　　(1)通信功能管理。包括電話(可視電話)、電視(有線電視、衛(wèi)星電視、會(huì)議電視)、傳真、高速數(shù)據(jù)通信、電子郵件、家庭辦公系統(tǒng)、背景音樂(lè)廣播、緊急廣播、電話遙控、遠(yuǎn)程教育、遠(yuǎn)程醫(yī)療、遠(yuǎn)程控制、家庭購(gòu)物和國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)訪問(wèn)等。

　　(2)安全技術(shù)防范。包括防盜防劫報(bào)警(雙鑒報(bào)警器、緊急按鈕)、火災(zāi)報(bào)警與消防聯(lián)動(dòng)(感煙報(bào)警器、感溫報(bào)警器)、有害氣體報(bào)警、緊急呼救、遠(yuǎn)程監(jiān)聽、電視監(jiān)控與錄像、可視對(duì)講、分區(qū)分時(shí)布防撤防、出入口及門禁管理、巡更、周界防衛(wèi)、車庫(kù)管理、設(shè)備狀態(tài)監(jiān)控和防破壞報(bào)警等。

　　(3)樓宇設(shè)備及家電控制。包括三表(水、電、氣)數(shù)據(jù)自動(dòng)采集與傳輸、給水排水、供配電、空調(diào)、多功能卡、火災(zāi)報(bào)警與消防聯(lián)動(dòng)、程序自動(dòng)化控制、紅外遙控調(diào)節(jié)功能(空調(diào)、音響、電視等)、室內(nèi)無(wú)線遙控、電源控制及調(diào)光和電梯控制與監(jiān)視等。

　　(4)信息服務(wù)。包括綜合信息查詢功能、電子新聞、電子報(bào)刊雜志、電子圖書館、電子博物館、網(wǎng)上旅游、旅游服務(wù)、家庭信息中心、證券股票交易、電子商務(wù)、社區(qū)公共服務(wù)信息發(fā)布和其他增值信息服務(wù)等。

　　(5)康樂(lè)舒適功能。包括交互式多媒體游戲、卡拉OK點(diǎn)播、網(wǎng)上博奕、視頻點(diǎn)播、收費(fèi)電視、音樂(lè)與劇場(chǎng)轉(zhuǎn)播、頻道租用、交互家庭購(gòu)物等。

　　(6)社區(qū)服務(wù)功能。訪客服務(wù)、電子銀行與投資理財(cái)、家庭轉(zhuǎn)賬、三表自動(dòng)收費(fèi)、交互物業(yè)管理服務(wù)、交互遙距學(xué)習(xí)(網(wǎng)上學(xué)院和網(wǎng)上實(shí)驗(yàn)室)、交互醫(yī)療診斷、一卡通服務(wù)、報(bào)修管理、停車場(chǎng)、住戶信息管理、收費(fèi)管理、物業(yè)服務(wù)管理、社區(qū)娛樂(lè)信息及管理和小區(qū)公告板等。

　　小區(qū)智能化領(lǐng)域里的產(chǎn)業(yè)鏈由智能化設(shè)備生產(chǎn)和研發(fā)商、系統(tǒng)集成商、網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司和住戶組成。目前我國(guó)宜采用協(xié)同式商務(wù)，在社區(qū)內(nèi)建一個(gè)統(tǒng)一的電子商務(wù)平臺(tái)，將商品制造商和供應(yīng)商變成一個(gè)個(gè)的專業(yè)化伙伴的聯(lián)合體，為住戶的需求提供產(chǎn)品和服務(wù)。

　　總之，新技術(shù)的應(yīng)用對(duì)促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化、提高城市居民的居住水平等都具有重要的意義。針對(duì)目前良莠不齊的物業(yè)管理行業(yè)，政府應(yīng)從宏觀的角度，在技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制定等方面，切實(shí)推進(jìn)新技術(shù)特別是信息技術(shù)的應(yīng)用，為推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康、快速和可持續(xù)發(fā)展提供技術(shù)和政策支持。

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