2012年物業(yè)管理師考試基本制度與政策復(fù)習(xí)方法3

　　★物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展$lesson$

　　1.物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國，主要人物“奧克維婭?希爾女士”，后來英國成立非盈利性行業(yè)組織-皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會。

　　19世紀(jì)末20世紀(jì)初，美國出現(xiàn)了專業(yè)化的物業(yè)管理機構(gòu)。

　　2.我國改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)三個特征：投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包;分配采取實物分配;消費采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。

　　3.1978年我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的三項改革：城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。

　　4.1981年3月10日，深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立，但是他只是按照社會化、專業(yè)化的管理原則和企業(yè)經(jīng)營的方式并未市場化。

　　5.1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》;建設(shè)部于1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

　　6.1995年，青島，建設(shè)部主持召開了全國第一次物業(yè)管理工作會議;1997年，建設(shè)部在大連召開了全國第二次物業(yè)管理工作會議;1999年，建設(shè)部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會議，推廣深圳物業(yè)管理項目招標(biāo)制度和經(jīng)驗，這次會議主要解決了物業(yè)管理市場問題。

　　7.2000年中國物業(yè)管理協(xié)會成立。

　　★★物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位與作用

　　1.實施物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟增長。居住消費本身包含眾多的消費環(huán)節(jié)：購房消費支出;家庭裝飾裝修、家具家電等消費支出;使用過程中的水、電、氣、暖等方面的長期消費支出;房屋大、中修及設(shè)施設(shè)備改造以及物業(yè)管理消費支出，其中后三類消費支出要大大超出購房支出。

　　2.實施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量。

　　3.實施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)。

　　4.實施物業(yè)管理有利于維護社區(qū)穩(wěn)定。

　　5.實施物業(yè)管理有利于推動房地產(chǎn)為的良性發(fā)展。

　　★在我國短暫的物業(yè)管理發(fā)展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下原因：1。我國當(dāng)前仍處于計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型期，由福利制的房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龌奈飿I(yè)管理模式,需要政府發(fā)揮應(yīng)有的作用;

　　2.物業(yè)管理是我國城市管理的重要組成部分,物業(yè)管理的水平直接關(guān)系到城市管理的水平,而城市管理是政府的主要職能,從城市管理職能角度考慮,政府必須對物業(yè)管理進(jìn)行適度干預(yù);

　　3.普通商品房、以濟適用房和廉租房的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問題，直接關(guān)系到民眾的基本生活保障和社會的和諧穩(wěn)定，需要政府從全局的高度進(jìn)行必要的監(jiān)管。

　　★我國物業(yè)管理以條例為分水嶺，分為條例頒布前后兩個階段。

　　1.條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)的特點

　　從九十年代初《條例》頒布前，這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點：

　　借鑒性：主要借鑒新加坡、中國香港等國際、地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗。

　　過渡性：主要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固，采取漸進(jìn)式的方法進(jìn)行改革。

　　針對性:主要針對當(dāng)時當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理實踐中出現(xiàn)的問題，選擇應(yīng)對性的政策和方法。

　　2.條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)的特點

　　2003年6月28日，《物業(yè)管理條例》正式頒布，這標(biāo)志著我國物業(yè)管理法制建設(shè)進(jìn)入新階段。《條例》頒布后，國務(wù)院有關(guān)部門和地方各級政府及房地產(chǎn)主管部門紛紛開展相應(yīng)政策的立、改、廢工作，掀起了物業(yè)管理制度建設(shè)的新高潮。這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)出以下特點：

　　配套性：以《條例》的配套性文件和實施細(xì)則的方式出現(xiàn)，以貫徹落實《條例》為基本指針。

　　經(jīng)驗性：主要是總結(jié)物業(yè)管理實踐的經(jīng)驗教訓(xùn)，有針對性地作出制度安排。

　　操作性：主要是將《條例》中的基本制度和原則規(guī)定予以細(xì)化，使其在現(xiàn)實操作層面上得以實施。

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