2012年物業(yè)管理師考試基本制度與政策復習方法5

　　第二章物業(yè)管理服務$lesson$

　　★★★物業(yè)管理服務的特點：

　　1.物業(yè)管理服務的公共性和綜合性

　　2.物業(yè)管理服務受益主體的廣泛性和差異性。物業(yè)管理服務的公共性決定了其受益主體的廣泛性和差異性。在此情況下，物業(yè)服務合同成為衡量物業(yè)管理企業(yè)是否正確履行義務的檢驗標準。

　　3.物業(yè)管理服務的即時性和無形性。物業(yè)管理服務并不存在流通環(huán)節(jié)，且生產和消費處于同一過程之中。

　　4.物業(yè)管理服務的持續(xù)性和長期性。

　　★★★物業(yè)管理服務的內容：

　　(一)物業(yè)管理服務的主要內容：

　　是指業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過物業(yè)管理合同約定的公共性服務，概括為兩個方面的內容：

　　(1)對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理;

　　(2)維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。

　　具體包括：

　　1.房屋共用部位的維修、養(yǎng)護與管理;

　　2.房屋共用設施設備的維修、養(yǎng)護與管理;

　　3.物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備的維修、養(yǎng)護與管理;

　　4.物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務;

　　5.物業(yè)區(qū)域內公共秩序、消防、交通等協管事項服務;

　　6.物業(yè)裝飾裝修管理服務;

　　7.物業(yè)檔案資料的管理;

　　8.專項維修資金的代管服務。

　　(二)物業(yè)服務合同約定以外的服務：

　　1.提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，并不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務;

　　2.合同以外的服務事項需由特定的業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)另行約定;

　　3.物業(yè)服務合同約定以外的服務是一種有償服務。

　　★★物業(yè)管理服務標準。

　　(一)標準的主要內容

　　(二)使用標準時應當注意的問題：1.高檔商品住宅不適用本標準;2.標準由高到低設定三個服務等級(一級、二級、三級);3.標準以外的其他服務項目、內容及標準，由雙方協商約定;3。對于不同的住宅小區(qū)分情況選擇相應的服務等級。

　　★★物業(yè)服務收費原則：

　　合理、公開、收費與服務水平相適應

　　★★物業(yè)服務收費定價形式：

　　政府定價、政府指導價、市場調節(jié)價(物業(yè)服務收費管理辦法不再規(guī)定政府定價形式，僅采取政府指導價和市場調節(jié)價對物業(yè)服務收費進行管理)

　　★政府定價方式的弊端：

　　1。不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務質量;

　　2。制約了業(yè)主對物業(yè)服務質量的監(jiān)督權和選擇權;

　　3。因定價標準不客觀產生了大量矛盾;

　　4。政府核定物業(yè)服務收費標準阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。

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