2012年注冊物業(yè)管理師考試綜合能力知識輔導(dǎo)6

　　業(yè)主時代的沒落與新生$lesson$

　　從賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，是經(jīng)濟社會發(fā)展的一個普遍規(guī)律。2004年上半年，當(dāng)眾多媒體對此起彼伏的業(yè)主維權(quán)事件進(jìn)行追蹤報道，對國家《物業(yè)管理條例》頒布后物業(yè)管理發(fā)展態(tài)勢進(jìn)行多方論爭與評述時，不少業(yè)內(nèi)人士就已經(jīng)預(yù)言：物業(yè)管理的業(yè)主時代到來了。業(yè)主時代的物業(yè)管理將會何去何從?面對種種預(yù)測與分析，人們的惶惑、迷茫多于歡欣、奮進(jìn)，不少人甚至發(fā)出了“一個輝煌的時代已經(jīng)遠(yuǎn)去，一個式微的時代即將到來”、“現(xiàn)在是人就可以做物業(yè)管理”的遺恨與感嘆。然而，物業(yè)管理并沒有像關(guān)注它的人們那樣躁動不安，在短暫的喧囂與熱鬧之后，它又令人費解地轉(zhuǎn)歸沉寂，表面的平靜似乎暗示人們：只有穿越眾說紛紜的迷障，才能發(fā)現(xiàn)走向業(yè)主時代物業(yè)管理的真正特征。

　　一、物業(yè)管理業(yè)主時代的到來是一個漸進(jìn)的過程，是多種市場因素共同作用的結(jié)果

　　在市場經(jīng)濟條件下，社會經(jīng)濟行業(yè)從賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變是以供求關(guān)系的失衡為標(biāo)志的，只有在供貨市場大于實際有效需求的情況下，買方市場才有形成的可能。由于一般社會經(jīng)濟行業(yè)的供求雙方形成的是一對一的市場交易關(guān)系，因此，這些行業(yè)買方市場的形成較為直接和單純，外在表現(xiàn)也較為明晰。而物業(yè)管理是一個相對特殊的行業(yè)，其消費的公眾性特征對正常供求關(guān)系的形成產(chǎn)生了很強的制約作用，物業(yè)管理的業(yè)主時代不僅應(yīng)當(dāng)是一個業(yè)主能夠自主選擇物業(yè)管理企業(yè)的時代，而且是業(yè)主能夠像購買其他商品一樣從容、方便地選擇物業(yè)管理企業(yè)的時代。但在目前的市場環(huán)境下，業(yè)主自主選聘物管企業(yè)的法規(guī)機制還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能有效實施，業(yè)主在自主選聘物管企業(yè)的消費過程中必須付出的是百倍、千倍于其他商品消費的消費成本。物業(yè)管理買方市場的形成不僅不能簡單地以市場供求關(guān)系的發(fā)生和變化來衡量，而且還有賴于多種市場因素如法規(guī)機制的有效實施、市場主體地位的確立與形成、消費環(huán)境的成熟與完善等等的相互作用，因此，物業(yè)管理業(yè)主時代的到來是一個復(fù)雜和漸進(jìn)的過程，是多種市場因素共同作用的結(jié)果。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)的民營化發(fā)展是物業(yè)管理業(yè)主時代形成的主導(dǎo)力量

　　由于歷史的原因，物業(yè)管理在形成的初期是以房地產(chǎn)開發(fā)商自建自管物業(yè)的方式出現(xiàn)的，物業(yè)管理企業(yè)大多是房地產(chǎn)開發(fā)商自己成立的附屬企業(yè)，這些企業(yè)之中，國有體制的物管企業(yè)在數(shù)量上又占多數(shù)，真正市場化的物業(yè)管理公司幾乎沒有。這種狀況使得物業(yè)管理的市場形成了一種相對封閉的狀態(tài)，業(yè)主自主消費的選擇條件和意識先天缺失。由于物管企業(yè)尤其是國有物管企業(yè)受管理體制和運行機制的限制，管理運作成本相對較高，自主性、靈活性不強，使得許多利潤不高、自身條件較差的物業(yè)無法從市場上選聘到正規(guī)的物管企業(yè)，而自身條件好的物業(yè)即使對現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量或價格不滿意，也無法輕易地更換物業(yè)公司，從市場上自主選聘到合適的管家。業(yè)主的消費選擇、物管企業(yè)的進(jìn)出都存在著巨大的障礙。這種狀態(tài)只有隨著物管企業(yè)的市場化、民營化才會發(fā)生根本改變。一方面，民營化、市場化的物管企業(yè)在產(chǎn)權(quán)構(gòu)成、運行成本、運作機制上的優(yōu)勢與特點，會促使其成為市場上不同檔次、不同類型物業(yè)管理消費選擇的對象，成為不同發(fā)展階段和層次的市場主體;另一方面，市場化、民營化的物管企業(yè)在面向市場時，其利益指向與業(yè)主的利益指向是一致的，即市場越公開、公平和公正化，利益實現(xiàn)的可能性就越大，就越有可能達(dá)成企業(yè)與業(yè)主雙贏的格局。而物管企業(yè)的民營化趨勢是整個物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的大勢所趨，民營化物管企業(yè)的成長和形成，會在客觀上促進(jìn)物業(yè)管理市場環(huán)境的不斷規(guī)范與成熟，會成為物業(yè)管理業(yè)主時代形成和到來的主導(dǎo)力量。

　　三、業(yè)主的消費自主代替了物業(yè)管理的維權(quán)運動，市場發(fā)展趨于平穩(wěn)

　　不少人把業(yè)主維權(quán)運動的驟增看作是物業(yè)管理業(yè)主時代到來的標(biāo)志，認(rèn)為物業(yè)管理的業(yè)主時代就是業(yè)主通過各類維權(quán)運動獲取物業(yè)管理的自主選聘權(quán)，物業(yè)管理企業(yè)被大量解聘或更換，市場處于混亂和變動的時期。而實際上，業(yè)主維權(quán)運動的大量產(chǎn)生并不是業(yè)主時代到來的一個標(biāo)志，相反卻是物業(yè)管理邁向業(yè)主時代，從無序走向有序，從躁亂向平穩(wěn)化發(fā)展的一個必經(jīng)的過程。業(yè)主維權(quán)運動產(chǎn)生的根本原因是業(yè)主的合法權(quán)益受到了侵犯和損害，它是市場機制尚未健全與完善，業(yè)主尚無法通過市場本身的調(diào)控作用來解決物業(yè)管理的疑難問題、維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的一個集中反映。業(yè)主時代到來的物業(yè)管理，各類形式激烈、困阻重重、沸沸揚揚的維權(quán)運動不但應(yīng)當(dāng)漸行漸遠(yuǎn)，而且最終會被業(yè)主的消費自主取而代之，業(yè)主的消費選擇會通過市場本身、通過機制完善的市場體系來加以解決，業(yè)主自主消費的程序更加明確，渠道更為暢通，物業(yè)管理市場的規(guī)范與成熟將會通過物業(yè)管理消費的平靜與有序反映出來。

　　四、物業(yè)管理步入一個新的發(fā)展時期，在看似平靜的市場表象中，物業(yè)管理蘊含了無限的生命活力

　　物業(yè)管理業(yè)主時代的形成與其他社會經(jīng)濟行業(yè)買方市場的形成有著共同的特征：企業(yè)利潤空間縮小，行業(yè)整體向微利化方向發(fā)展，消費者的消費觀念和意識更加成熟，企業(yè)通過非市場化競爭累積的“實力”將會重新面臨市場的檢驗。在這個過程中，消費者得到的實惠更多，而企業(yè)面臨的市場競爭則更為激烈。業(yè)主時代的上述特征不是自然具備并一蹴而就的。在我國，由于大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)都是在房地產(chǎn)開發(fā)商自建自管物業(yè)的模式下產(chǎn)生，其發(fā)展經(jīng)歷的是非市場競爭狀態(tài)下取得的量的累積而不是市場競爭中達(dá)到的同質(zhì)提高的過程，因而往往表面強大，實質(zhì)卻虛弱而缺乏活力。與此相對應(yīng)，物管企業(yè)的民營化和民營化物業(yè)管理企業(yè)走的卻是一條相對艱難的市場化道路。尤其是民營化的物管企業(yè)，在發(fā)展的早期，其必須通過盤活物業(yè)管理的不良資產(chǎn)等方式來求得生存，在物業(yè)管理市場的夾縫中發(fā)展。但正是這樣一種生存與發(fā)展過程，民營化物管企業(yè)會磨練出頑強的市場應(yīng)變力，企業(yè)精神會在艱苦的市場環(huán)境中不斷地激發(fā)出來，企業(yè)的靈變、決斷、公信，企業(yè)的服務(wù)意識和與之切身利益密切相關(guān)的社會責(zé)任感都會被高度地調(diào)動起來，只有這樣的企業(yè)精神，才能完全地確立行業(yè)的獨立地位，最大限度地挖掘產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵，使行業(yè)特質(zhì)更為堅固;也只有這樣的企業(yè)精神，才能給業(yè)主帶來真正的實惠。而隨著業(yè)主對物業(yè)管理認(rèn)識的不斷深入，物業(yè)管理消費觀念和意識的不斷成熟，物業(yè)管理市場體系和機制運轉(zhuǎn)也會逐步走向完善。這幾個市場構(gòu)成相輔相成，它們的效用也許會經(jīng)過一個相當(dāng)長的時期才會顯現(xiàn)出來，但是，從它們作用市場的那一時起，市場就已經(jīng)注入了持久而旺盛的生命活力，物業(yè)管理的一個新的發(fā)展時期就已經(jīng)開啟。

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