2012年物業(yè)管理師考試基本制度與政策復(fù)習(xí)方法7

　　★★物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)具備的主要內(nèi)容：$lesson$

　　1.物業(yè)管理事項(xiàng);2。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量;3。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;4。雙方的權(quán)利義務(wù);5。專項(xiàng)維修資金的管理與使用;6。物業(yè)管理用房;7。合同期限;8。違約責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同除需明確以上八項(xiàng)內(nèi)容外，還應(yīng)包括當(dāng)事人雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)需要商定的其他條款，如約定合同生效的條件、解除合同的損失賠償、免責(zé)條款約定、合同履行爭(zhēng)議的解決方式等。

　　★關(guān)于物業(yè)管理資料的移交問(wèn)題條例作出如下規(guī)定：

　　1。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理驗(yàn)收手續(xù)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料;

　　2。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理資料交還給業(yè)主委員會(huì);

　　3。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

　　★★★前期物業(yè)服務(wù)合同

　　(一)前期物業(yè)服務(wù)合同的特征：1。具有過(guò)渡性;2。由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂;3。是要式合同。(要式合同指法律要求必須具備一定形式的合同。)

　　(二)前期物業(yè)服務(wù)合同的時(shí)效：條例規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。(即：1。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;2。前期物業(yè)服務(wù)合同是一種附終止條件的合同)

　　(三)前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容：1。合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況;2。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量;3。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式;4。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的內(nèi)容;5。物業(yè)的承接查驗(yàn);6。物業(yè)的使用與縱護(hù);7。專項(xiàng)維修資金;8。違約責(zé)任;9。其他事項(xiàng)

　　★★物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務(wù)

　　(1)。業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要表現(xiàn)：1。侵占公共場(chǎng)地，私搭亂建，損害居住環(huán)境;2。建規(guī)裝修，拆改房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施，造成財(cái)產(chǎn)損害和安全隱患;3。安裝設(shè)備設(shè)施，侵犯相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益;4。違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物，損害環(huán)境，影響相鄰業(yè)主生活;5。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)污染環(huán)境、噪音超標(biāo)，給相鄰業(yè)主生活與經(jīng)營(yíng)造成損害;6。使用房屋、陽(yáng)臺(tái)荷載超標(biāo)，給相鄰業(yè)主造成安全隱患;7。使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危險(xiǎn)物品，給相鄰來(lái)主造成安全隱患;8。占用房屋共用露臺(tái)、門(mén)廳或公共通道，影響他人使用和通行;9。阻撓、妨礙或者拒絕配合物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施正常的房屋修繕，損害相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益;10。其他損害公共秩序和違反業(yè)主公約及物業(yè)管理區(qū)域規(guī)章制度的行為。

　　(2).維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式：履行告知義務(wù)、履行制止義務(wù)、履行報(bào)告義務(wù)。

　　(3)。業(yè)主違反物業(yè)管理秩序的法律責(zé)任：侵權(quán)責(zé)任

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務(wù)

　　(1)。物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的義務(wù)。條例首先強(qiáng)調(diào)了物業(yè)管理企業(yè)在安全防范工作中的地位，是協(xié)助相關(guān)主管部門(mén)做好安全防范工作，而不是對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作全面負(fù)責(zé);其次在發(fā)生安全事故時(shí)物業(yè)公司要履行三項(xiàng)義務(wù)：1。立即采取應(yīng)急措施，避免擴(kuò)大損失;2。及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告事故;3。協(xié)助做好救助工作。

　　(2)。物業(yè)保安人員的職責(zé)。物業(yè)保安人員的主要職責(zé)是維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序，為業(yè)主提供良好的生活環(huán)境。

　　★★物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任：條例規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！?/P>

　　這句話可以這樣理解：1。對(duì)不履行合同約定，造成業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)損害的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任，而非法定責(zé)任;2。不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為既然實(shí)施了物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)當(dāng)保障業(yè)主的財(cái)產(chǎn)和人身安全，對(duì)業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到的人身和財(cái)產(chǎn)的損害，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)完全的法律責(zé)任(主要是民事責(zé)任)，物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任有一個(gè)前提條件，就是物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定;3。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同中的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，“依法”承擔(dān)的是“相應(yīng)”的法律責(zé)任。所謂相應(yīng)即：根據(jù)不同的情況，承擔(dān)不同類型的責(zé)任;根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的不同約定，承擔(dān)不同的責(zé)任。

　　★★★物業(yè)使用與維護(hù)中的相關(guān)規(guī)定：

　　(1)公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變。對(duì)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的情況，當(dāng)事人必須依照法律程序進(jìn)行，通過(guò)向規(guī)劃部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)后方可實(shí)施;條例要求業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法向規(guī)劃部門(mén)辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)，以便物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)調(diào)整管理方案;物業(yè)管理企業(yè)無(wú)權(quán)決定改變公共建筑和共用設(shè)施用途，確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論同意后，由業(yè)主委員會(huì)依法辦理有關(guān)行政審批手續(xù)。

　　(2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場(chǎng)地不得擅自占用與挖掘。

　　(3)公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

　　(4)業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范。裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利，但這一權(quán)利的行使應(yīng)以不損害他人利益和社會(huì)公共利益為前提;條例規(guī)定了業(yè)主裝修房屋前對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的告知義務(wù);同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)在知道業(yè)主裝修后應(yīng)當(dāng)將相關(guān)禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

　　(5)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金(1。收益來(lái)源于利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得，應(yīng)該主要用于其維修養(yǎng)護(hù);2.住宅專項(xiàng)維修資金是房屋的“養(yǎng)老金”，由全體業(yè)主按照產(chǎn)權(quán)份額分期繳納，一旦急需時(shí)所需數(shù)量巨大，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金有利于及時(shí)籌備所需資金);利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的前提是，必須符合國(guó)家、地方有關(guān)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安全使用、管理等相關(guān)要求及規(guī)定。

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