2012年物業(yè)管理師考試基本制度與政策復習方法13

　　四、物業(yè)承接查驗制度 條例規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，應當與建設(shè)單位或業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)，同時規(guī)定建設(shè)單位、業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料。$lesson$$lesson$

　　★★★物業(yè)承接查驗制度的意義：(1)有利于明確各方責、權(quán)、利，對維護建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的正當權(quán)益，避免矛盾糾紛，具有重要的保障作用;(2)可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計標準和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財產(chǎn)權(quán)益具有重要意義;(3)可以彌補前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺位的弊端，加強物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開展物業(yè)管理的必備條件。在新老物業(yè)管理企業(yè)交接時有利于界定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理責任。

　　★物業(yè)承接查驗的內(nèi)容：物業(yè)承接查驗活動由物業(yè)建設(shè)單位或業(yè)主委員會組織實施。建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當在首位業(yè)主入住之前與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，并將承接查驗記錄作為物業(yè)管理檔案;業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當在原物業(yè)服務合同終止后，組織新老物業(yè)管理企業(yè)共同進行物業(yè)承接查驗活動，由原物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主委員會辦理物業(yè)移交手續(xù)，再由業(yè)主委員會與新物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接手續(xù)。

　　(一)物業(yè)管理資料移交：1.竣工驗收資料;2.技術(shù)資料;3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;4.物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　(二)物業(yè)現(xiàn)場驗收

　　1.物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備驗收：(1)對給水和暖氣管線做打壓實驗，檢查各類閥閘是否靈活，各類配件，支架是否齊全完好，檢查排水系統(tǒng)是否通暢;(2)檢查相關(guān)的儀表、儀器是否齊全、完好，所有設(shè)備設(shè)施是否符合國家規(guī)定的安全標準;(3)消防、采暖、電梯等須有政府認可的專業(yè)驗收合格證書;(4)空調(diào)、發(fā)電機、電梯機房、高壓泵房等高噪音設(shè)備設(shè)施是否有環(huán)保驗收合格證;(5)檢查溝、井等附屬設(shè)施是否符合規(guī)定要求。

　　2.物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗收：(1)檢查道路、圍墻是否完整，物業(yè)管理區(qū)域的甬路是否與大市政主干道正確接通;(2)臨時設(shè)施及臨時用房是否拆除清理干凈，場地是否平整;(3)物業(yè)區(qū)域是否建立垃圾存放處或垃圾中轉(zhuǎn)站;(4)停車場是否符合交通管理部門要求，有否交通標志和減速設(shè)施;(5)綠化是否符合設(shè)計要求，草坪、花卉、喬灌木長勢是否良好，有否病蟲害。

　　★物業(yè)的保修責任：建設(shè)單位應當按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　雖然物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，但前期物業(yè)管理一般處于建設(shè)單位的物業(yè)保修期間內(nèi)，在保修期間與范圍內(nèi)的房屋維修由建設(shè)單位承擔首要責任。

　　說明：兩書(《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》)主要針對物業(yè)自用部位與自用設(shè)施設(shè)備，而物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備范圍較廣，其中一些保修范圍和保修期限尚無規(guī)定，需要物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位在前期物業(yè)服務合同中明確約定。

　　五、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期(四種資質(zhì)三個等級)。

　　★物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理是條例設(shè)定的行政許可，之所以對物業(yè)管理企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，是基于以下幾方面的考慮：1。針對當前我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀，有必要加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理，把好市場準入關(guān);2。針對物業(yè)管理企業(yè)的服務特性，有必要對物業(yè)管理企業(yè)建立市場準入和清出制度;3。針對物業(yè)管理的專業(yè)特性，需要實行企業(yè)資質(zhì)審批制度。

　　★★★物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級