2012年物業(yè)管理師考試基本制度與政策復(fù)習(xí)方法16

　　第四章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策$lesson$

　　★★★房地產(chǎn)與房地產(chǎn)管理制度

　　房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)。直接與其相關(guān)的法律有：《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》;國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)頒布的行政法規(guī)有：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《土地管理法實施條例》、《城市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》、《住房公積金管理條例》等;國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和國務(wù)院相關(guān)部委關(guān)于房地產(chǎn)頒布的部門規(guī)章有：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市商品房銷售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《己購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》、《城市房屋租賃管理辦法》、《城市廉租住房管理辦法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》、《房地產(chǎn)測繪管理辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》、《城市危險房屋管理規(guī)定》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理辦法等》

　　★★★房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)及要求(五種資質(zhì)四個等級)

　　★★房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理

　　(一).城市規(guī)劃：為了確定城市規(guī)模和發(fā)展方向，以實現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展為目標(biāo)，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)的綜合部署及具體安排?？煞譃槌鞘锌傮w規(guī)劃和城市詳細(xì)規(guī)劃。

　　1.城市總體規(guī)劃的主要任務(wù)是，綜合研究城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模，確定城市建設(shè)用地布局、功能分區(qū)和各項建設(shè)的總體部署，綜合制定城市交通體系和河湖、綠地系統(tǒng)，控制各項專業(yè)規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。

　　2.城市詳細(xì)規(guī)劃，在城市總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對城市近期區(qū)域內(nèi)各項建設(shè)作出具體規(guī)劃。城市詳細(xì)規(guī)劃又分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。

　　(1)控制性詳細(xì)規(guī)劃由規(guī)劃部門負(fù)責(zé)編制，主要內(nèi)容有：規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界限和建筑類型;規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo);規(guī)定項目與大市政接口、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等;提出各地塊建筑體量、豎向規(guī)劃與色彩要求;確定各級道路的紅線位置、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高;確定工程管線走向、管徑和工程設(shè)施用地界限。

　　(2)修建性詳細(xì)規(guī)劃是依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃的各項指標(biāo)和要求，直接對建設(shè)項目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計和修建安排，指導(dǎo)建筑設(shè)計和工程施工圖設(shè)計。修建性詳細(xì)規(guī)劃由開發(fā)建設(shè)單位組織、委托規(guī)劃、設(shè)計單位完成，主要內(nèi)容：建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)論證;總平面圖布置、建筑、道路、綠地的空間布局和景觀設(shè)計;豎向規(guī)劃設(shè)計;工程量估算和投資效益分析。

　　(二)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系：房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)的主要方式，與城市規(guī)劃有著相互依存的關(guān)聯(lián)，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理;房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)又是實現(xiàn)城市規(guī)劃的主要途徑。

　　★★房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計審定 規(guī)劃管理的主要方式是依據(jù)《城市規(guī)劃法》審核、核發(fā)“一書兩證”，即項目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

　　1.建設(shè)項目選址意見書。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。設(shè)計任務(wù)書報請批準(zhǔn)時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。

　　2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地。

　　3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請辦理開工手續(xù)。

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