2012年物業(yè)管理師考試基本制度與政策復(fù)習(xí)方法35

　　★違約責(zé)任 P179 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定時(shí)，依法應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)的民事責(zé)任。違約責(zé)任是當(dāng)事人不履行合同債務(wù)時(shí)產(chǎn)生的民事責(zé)任，它以合同有效為前提，可以由當(dāng)事人在法律充許的范圍內(nèi)約定。$lesson$

　　1.違約責(zé)任的歸責(zé)原則 合同法107條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。我國(guó)合同法采取的是嚴(yán)格責(zé)任的歸責(zé)原則，即不以違約人有過錯(cuò)為條件，只要違約行為即構(gòu)成違約。但是合同法中也規(guī)定了若干過錯(cuò)責(zé)任：供電人的責(zé)任;承租人的合管責(zé)任;承攬人的責(zé)任;建設(shè)工程合同中承包人的責(zé)任;寄存人未履行告知義務(wù)的責(zé)任;保管人的保管責(zé)任。

　　2.違約行為的形態(tài)：預(yù)期違約、不能履行、拒絕履行、遲延履行、不完全履行(瑕疵履行、加害履行)、受領(lǐng)遲延。

　　3.免責(zé)事由：當(dāng)事人可免于承擔(dān)違約責(zé)任的事由，包括免責(zé)條件和免責(zé)條款，

　　(1)免責(zé)條件：法律明文規(guī)定的當(dāng)事人對(duì)其不履行合同不承擔(dān)違約責(zé)任的條件。共同的免責(zé)條件是不可抗力。所謂不可抗力，是指合同當(dāng)事人不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，一般認(rèn)為下列情況應(yīng)屬于不可抗力：自然災(zāi)害、社會(huì)異常事件(如罷工、騷亂)、軍事行動(dòng)、政府行為。

　　(2)免責(zé)條款：當(dāng)事人先以協(xié)議免除或限制其將來責(zé)任的合同條款。合同中的下列免責(zé)條款是無效的：造成人身傷害的、因故意或者重大過失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。

　　4.承擔(dān)違約責(zé)任的方式：

　　(1)強(qiáng)制履行 債務(wù)人違約后，如債務(wù)履行仍有可能時(shí)，債權(quán)人可請(qǐng)求法院強(qiáng)制違約方繼續(xù)履行合同債務(wù)。但下列情形不得強(qiáng)制履行：法律上或者事實(shí)上不能履行;債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行;履行費(fèi)用過高;債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。強(qiáng)制履行的表現(xiàn)形態(tài)包括令債務(wù)人限期履行，修理、重作、更換等。

　　(2)賠償損失 賠償損失責(zé)任的構(gòu)成要件包括：(1)一方有違約行為;(2)另一方受有損害，包括所受損害和所失利益;(3)違約行為與損害后果之間有因果關(guān)系。

　　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。受害人對(duì)于損失的發(fā)生或擴(kuò)大也有過錯(cuò)的，法院可減輕或免除違約方的賠償責(zé)任。當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大;沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償，當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)。

　　(3)違約金 當(dāng)事人依法律規(guī)定或合同約定，在一方違約時(shí)應(yīng)向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的金錢。違約金通常視為損失賠償額的預(yù)定。

　　當(dāng)事要可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

　　★合同的解釋P172 由受理合同糾紛的法院或者仲裁機(jī)關(guān)為合理確定合同內(nèi)容而依法對(duì)合同及相關(guān)資料的含義所作的有約束力的分析說明。合同解釋的原則：客觀解釋、整體解釋、目的解釋、習(xí)慣解釋、誠(chéng)信解釋。

　　★買賣合同P172 租賃合同P174 委托合同P175 看教材

　　★物權(quán)：是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、 用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

　　物權(quán)中最基本、核心的權(quán)利是所有權(quán)，在所有權(quán)的基礎(chǔ)上，又產(chǎn)生了由非所有人享有的物權(quán)，包括：一是非所有人享有的以利用物的使用價(jià)值為內(nèi)容的物權(quán)，即用益物權(quán)，主要包括國(guó)有土地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)和典權(quán);二是以利用物的交換價(jià)值為內(nèi)容的物權(quán)，為擔(dān)保物權(quán)，包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。

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