2012年注冊(cè)物業(yè)管理師考試綜合能力知識(shí)輔導(dǎo)8

　　業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作情況分析$lesson$

　　業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作體系是我國(guó)物業(yè)管理體系中重要的組成部分，業(yè)主委員會(huì)也是物業(yè)管理市場(chǎng)的重要主體之一。由于受我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的歷史及整個(gè)社會(huì)民主、法制觀念、意識(shí)的局限，目前我國(guó)業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作體系還不成熟，矛盾和糾紛時(shí)常發(fā)生，這在一定程度上影響了物業(yè)管理的發(fā)展。對(duì)業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作情況的分析，有助于加強(qiáng)我們對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的深度了解，找出制約物業(yè)管理發(fā)展的癥結(jié)，從而推動(dòng)物業(yè)管理的健康、快速發(fā)展。

　　一、我國(guó)業(yè)主委員會(huì)體系的運(yùn)作歷程

　　1991年，萬(wàn)科天景花園的供配電問(wèn)題一直困擾著物業(yè)管理公司，長(zhǎng)期以來(lái)都得不到有效解決。后來(lái)由于一個(gè)業(yè)主的幫忙，難題竟在短時(shí)間內(nèi)順利解決。這件事使萬(wàn)科物業(yè)公司在驚喜的同時(shí)，也使他們萌生了新的想法：能否成立一個(gè)業(yè)主組織來(lái)與物業(yè)公司一起對(duì)小區(qū)實(shí)施管理?集合業(yè)主與物業(yè)公司的力量，在小區(qū)管理中形成合力，許多以往解決不了的問(wèn)題也許會(huì)找到新的解決辦法。在借鑒新加坡共管式物業(yè)管理模式的基礎(chǔ)上，1991年9月，全國(guó)第一個(gè)“業(yè)主管理委員會(huì)”組織在深圳萬(wàn)科天景花園正式成立。萬(wàn)科天景花園業(yè)主管理委員會(huì)運(yùn)作模式在深圳逐步推廣，并在深圳物業(yè)管理的運(yùn)作過(guò)程中取得了相當(dāng)好的成效。1994年6月，在《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》中，業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作體系被寫進(jìn)其中，得到了正式確認(rèn)。作為全國(guó)第一部物業(yè)管理?xiàng)l例，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展中產(chǎn)生了巨大的影響，成為全國(guó)各地制定物業(yè)管理法規(guī)的重要依據(jù)和參與標(biāo)準(zhǔn)。因此，隨著全國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展，深圳的業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作體系也被全國(guó)各地紛紛采納，業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作體系被推廣到全國(guó)各地。

　　在2003年9月1日《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施之前，就全國(guó)而言，各地對(duì)業(yè)主委員會(huì)的定性、地位、權(quán)限等一直很模糊、混亂和不統(tǒng)一。如在法院判案過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)有的地方法院認(rèn)定業(yè)主委員會(huì)有民事訴訟的主體資格，有的地方?jīng)]有，同一類型的案例在全國(guó)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)兩種截然不同的判決結(jié)果。

　　2003年9月開始正式實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行了一定范圍的定性，把業(yè)主委員會(huì)定性為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，但業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和法律地位也并未做出明確規(guī)定。相對(duì)于以往深圳業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作情況而言，新《條例》中業(yè)主委員會(huì)的權(quán)限受到了一定程度的限制。

　　二、業(yè)主委員會(huì)主任、委員的綜合素質(zhì)分析

　　由于業(yè)主參與業(yè)主委員會(huì)不同心態(tài)和目的的驅(qū)使，使參加業(yè)主委員會(huì)的人群有了特殊的特征。我們對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任、委員的綜合素質(zhì)進(jìn)行了觀察和分析，我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)主任、委員的綜合素質(zhì)基本上分為兩個(gè)極端，即綜合素質(zhì)特別高和綜合素質(zhì)特別低，綜合素質(zhì)處于中等很少見，這與一般的選舉結(jié)果產(chǎn)生了鮮明的對(duì)比。此外，單位產(chǎn)權(quán)物業(yè)，如一棟住宅樓里有一家銀行單位等，由其單位指派參加的業(yè)主委員會(huì)委員的綜合素質(zhì)一般處于不確定狀態(tài)，即綜合素質(zhì)呈現(xiàn)低、中、高的機(jī)率都有可能。但這種情況在總的業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作體系中所占的比率還是比較低的。

　　三、業(yè)主委員會(huì)主任、委員的參與心態(tài)分析

　　我們對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任、委員的心態(tài)進(jìn)行了觀察和分析，我們也發(fā)現(xiàn)，業(yè)主參與業(yè)主委員會(huì)的動(dòng)機(jī)和心態(tài)也有兩個(gè)極端。一部分業(yè)主為人很正直、有良好的社會(huì)責(zé)任感和社會(huì)公益心以及良好的綜合素質(zhì)，他們站出來(lái)免費(fèi)、義務(wù)為全體業(yè)主服務(wù)完全是為了維護(hù)全體業(yè)主合法的權(quán)益，配合物業(yè)管理公司搞好物業(yè)管理。另一部分業(yè)主把進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)當(dāng)成謀求自己私利的工具，甚至把它當(dāng)作自己事業(yè)的輔助手段。如要求物業(yè)管理公司為自己安排人員就業(yè)，減免自己的物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)甚至水電費(fèi)。還有少數(shù)業(yè)主委員會(huì)主任、委員，勾結(jié)其他的物業(yè)管理公司要炒掉原來(lái)的物業(yè)管理公司。目前后一種現(xiàn)象在業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作過(guò)程中還占較大比例。這也是目前業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作體系不成熟的重要表現(xiàn)。

　　四、業(yè)主委員會(huì)成立現(xiàn)象分析

　　1、業(yè)主委員會(huì)成立難度大

　　業(yè)主委員會(huì)成立難度大主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是業(yè)主的產(chǎn)權(quán)意識(shí)、維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)，不少業(yè)主不愿意參與業(yè)主委員會(huì)，甚至連選舉投票都不愿意參加;二是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和需求不一樣，很難形成共同的觀點(diǎn)，形成一致的行動(dòng);三是物業(yè)特別是住宅小區(qū)業(yè)權(quán)分散，業(yè)主戶數(shù)較多，組織召開一次業(yè)主大會(huì)本身非常困難，通過(guò)業(yè)主大會(huì)按正規(guī)程序選舉業(yè)主委員會(huì)就更加困難;四是業(yè)主大會(huì)召開、業(yè)主委員會(huì)選舉要在政府物業(yè)管理行政主管部門和居民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督下進(jìn)行(目前有的地方法規(guī)要求居委員會(huì)參與，有的地方法規(guī)則沒(méi)有此要求)，但往往政府相關(guān)部門人員精力有限，組織召開一次業(yè)主大會(huì)困難就更大;五是受召開業(yè)主大會(huì)的場(chǎng)所及經(jīng)費(fèi)所限，等等。

　　2、業(yè)主委員會(huì)成立阻力大

　　業(yè)主委員會(huì)成立的阻力主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：一是來(lái)自原房地產(chǎn)開發(fā)商的阻力：在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)商可能存在諸多的問(wèn)題，如開發(fā)質(zhì)量問(wèn)題、辦理產(chǎn)權(quán)證問(wèn)題、配套設(shè)施及服務(wù)承諾不到位問(wèn)題以及房地產(chǎn)開發(fā)商將共用場(chǎng)地占為已有等。房地產(chǎn)開發(fā)商害怕成立業(yè)主委員會(huì)，他們擔(dān)心成立業(yè)主委員會(huì)后業(yè)主有了一個(gè)組織來(lái)對(duì)付他們。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商總是想阻止成立業(yè)主委員會(huì)，目前有很少房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)主動(dòng)支持成立業(yè)主委員會(huì)的。二是來(lái)自現(xiàn)管物業(yè)管理公司的阻力：現(xiàn)管物業(yè)管理公司害怕成立業(yè)主委員會(huì)后會(huì)對(duì)他們的工作形成壓力，如對(duì)業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理工作的監(jiān)督、對(duì)物業(yè)管理財(cái)務(wù)的檢查、甚至?xí)ε聵I(yè)主委員會(huì)炒掉他們。在現(xiàn)實(shí)中，確實(shí)存在業(yè)主委員會(huì)一成立就要求降低物業(yè)管理管理費(fèi)或馬上就要炒掉原物業(yè)管理公司的例子。所以一般情況下，物業(yè)管理公司特別是房地產(chǎn)開發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司不希望成立業(yè)主委員會(huì)，他們?cè)诤芏鄷r(shí)候還阻止成立業(yè)主委員會(huì)。三是來(lái)自一些既得利益者的阻力：如一些共用區(qū)域被某些業(yè)主擅自占有，業(yè)主擅自改變了物業(yè)的使用功能，亂搭建影響了他人的生活等。這些既得利益者也不希望成立業(yè)主委員會(huì)，甚至?xí)柚钩闪I(yè)主委員會(huì)，他們也害怕成立了業(yè)主委員會(huì)后，自己的既得利益可能就沒(méi)有了。

　　3、業(yè)主委員會(huì)規(guī)范成立的不多

　　由于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的參與意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)主的時(shí)間有限，小區(qū)業(yè)主人數(shù)眾多，召開業(yè)主大會(huì)的場(chǎng)地及經(jīng)費(fèi)有限等原因，致使在業(yè)主委員會(huì)選舉的過(guò)程中還存在著諸多的問(wèn)題。目前，完全符合物業(yè)管理法規(guī)的要求成立的業(yè)主委員會(huì)并不多，即使已經(jīng)成立的業(yè)主委員會(huì)都或多或少地存在一些問(wèn)題。所以就經(jīng)常出現(xiàn)一部分業(yè)主對(duì)原已成立的業(yè)主委員會(huì)不承認(rèn)，有時(shí)一個(gè)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)兩個(gè)業(yè)主委員會(huì)等。目前業(yè)主炒業(yè)主委員會(huì)已是經(jīng)常之事。

　　4、業(yè)主委員會(huì)成員的隨機(jī)性大

　　在現(xiàn)代城市里，人們的生活交往并不是以住宅區(qū)為單位的。所以在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)相互不認(rèn)識(shí)、不了解的現(xiàn)象非常普遍。因此，在業(yè)主委員會(huì)的選舉過(guò)程中，往往誰(shuí)站出來(lái)業(yè)主就選誰(shuí)，甚至業(yè)主會(huì)選舉“最壞的人”和“最跳的人”，他們可能認(rèn)為這些人“會(huì)混”，能為他們帶來(lái)利益。在選舉中，業(yè)主委員會(huì)當(dāng)選的成員隨機(jī)性很大，這樣就造成了業(yè)主委員會(huì)成員素質(zhì)低下，業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作混亂等現(xiàn)象普遍存在。

　　五、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作的現(xiàn)象分析

　　1、運(yùn)作經(jīng)費(fèi)匱乏

　　目前業(yè)主委員會(huì)無(wú)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，無(wú)任何經(jīng)費(fèi)來(lái)源，這使得業(yè)主委員會(huì)日常的運(yùn)作因缺乏經(jīng)費(fèi)難以開展下去。

　　2、兼職而非職業(yè)操作

　　雖然業(yè)界正在討論業(yè)主委員會(huì)能否職業(yè)化，但業(yè)主委員會(huì)職業(yè)化畢竟是未來(lái)的事。目前業(yè)主委員會(huì)主任、委員都是兼職的，是義務(wù)為全體業(yè)主服務(wù)。即使業(yè)主委員會(huì)主任、委員在物業(yè)管理公司領(lǐng)取了部分津貼，那也是很少的。正因?yàn)檫@種情況，很多優(yōu)秀的人士不愿意出任業(yè)主委員會(huì)主任和委員。

　　3、權(quán)威性不夠

　　業(yè)主委員會(huì)主任、委員雖然是由業(yè)主選舉出來(lái)的，但其實(shí)質(zhì)上對(duì)業(yè)主并沒(méi)有管理權(quán)和處分權(quán)。由于業(yè)主人數(shù)眾多，各種思想、觀念和道德品德的人都有，當(dāng)業(yè)主不支持物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會(huì)工作時(shí)，業(yè)主委員會(huì)也沒(méi)有辦法。由于業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有權(quán)威性，很多情況下，業(yè)主委員會(huì)所做的工作往往是吃力不討好。這種情況使得部分業(yè)主委員會(huì)主任、委員到期后不再連任的重要原因。

　　4、群眾支持性不夠

　　由于目前人們對(duì)公共產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)以及對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)的不足，使得人們對(duì)物業(yè)管理的工作支持不夠，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的支持也不夠。這也是目前業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作困難的重要原因之一。

　　5、正直透明操作的不多

　　目前，業(yè)主委員會(huì)委員總體來(lái)說(shuō)，綜合素質(zhì)并不高，這導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)正直操作的確實(shí)不多，而黑箱操作現(xiàn)象比較普遍，這引發(fā)了人們對(duì)業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作更多的關(guān)注和思考。因此，有業(yè)內(nèi)老師稱，什么時(shí)候解決了業(yè)主委員會(huì)黑箱操作問(wèn)題，物業(yè)管理才真正走向了規(guī)范化發(fā)展的道路。

　　6、跟物業(yè)公司發(fā)生沖突的較多

　　業(yè)主委員會(huì)體制產(chǎn)生的主要目的是代表廣大業(yè)主行使主權(quán)，并配合物業(yè)管理公司搞好物業(yè)管理。但目前總體上業(yè)主委員會(huì)配合物業(yè)管理公司的不是很多，而與物業(yè)管理公司發(fā)生沖突的現(xiàn)象卻比較普遍。

　　六、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作困境的解決辦法

　　1、業(yè)主維權(quán)意識(shí)、民主意識(shí)的覺醒

　　目前業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作的困境尚沒(méi)有非常好的解決辦法。這主要與我國(guó)公民的民主意識(shí)有關(guān)。長(zhǎng)期以來(lái)，由于社會(huì)體制的原因，人們對(duì)公有產(chǎn)權(quán)不太關(guān)注，對(duì)行使自己的民主權(quán)利也不太熱心。在這種心態(tài)的影響下，人們對(duì)公共性服務(wù)的物業(yè)管理也太感興趣和關(guān)注。因此，隨著整個(gè)社會(huì)民主意識(shí)的加強(qiáng)，業(yè)主對(duì)公有產(chǎn)權(quán)的關(guān)注和維權(quán)意識(shí)的提升，人們將越來(lái)越關(guān)注物業(yè)管理，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作也將越來(lái)越熱心和支持。業(yè)主維權(quán)意識(shí)、民主意識(shí)的覺醒和加強(qiáng)是解決業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作困境最根本的方式。

　　2、業(yè)主形成物業(yè)管理正確的消費(fèi)觀念

　　業(yè)主維權(quán)意識(shí)和民主意識(shí)的覺醒可促使人們加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的理解和支持。此外，社會(huì)輿論的宣傳和政府的政策導(dǎo)向也影響人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。因此，政府和宣傳媒體要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的正確宣傳，從而引導(dǎo)人們形成物業(yè)管理正確的消費(fèi)觀念。

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司形成對(duì)業(yè)主委員會(huì)正確的態(tài)度

　　有些房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司把業(yè)主委員會(huì)當(dāng)成是“洪水猛獸”，總是千方百計(jì)地阻止成立業(yè)主委員會(huì)，這種觀念是錯(cuò)誤的。其實(shí)物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該是一家人，其目的上一致的，就是要把物業(yè)管理好，使人們有一個(gè)好的生活和工作環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司這種錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)的形成可能有兩個(gè)原因：一是房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司本身存在著諸多的問(wèn)題，一旦業(yè)主委員會(huì)成立后，這些被壓制的社會(huì)矛盾就會(huì)顯山露水，房地產(chǎn)開發(fā)商一些既得利益可能就會(huì)喪失，物業(yè)管理公司免不了被炒的結(jié)局;二是目前業(yè)主委員會(huì)不規(guī)范的運(yùn)作，也使房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司望而生威，產(chǎn)生了很多擔(dān)心心理。但是從整個(gè)社會(huì)發(fā)展的角度來(lái)看，這些被壓制的矛盾最終是需要得到解決的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司首先要做好自己的工作，要有勇氣接納業(yè)主委員會(huì)，并與之進(jìn)行良好的溝通和協(xié)調(diào)。同時(shí)業(yè)主委員會(huì)也要正視自己的工作，用尊重歷史事實(shí)的態(tài)度、解決房地產(chǎn)開發(fā)的一些遺留問(wèn)題，用公正、公平、公開的方式選擇合適的物業(yè)管理公司。

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