物業(yè)管理師考試制度與政策之物業(yè)管理的概念(1)

　　一、物業(yè)管理的概念 $lesson$

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)第二條明確規(guī)定：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

　　(一)　對(duì)《條例》所稱(chēng)物業(yè)管理定義的理解

　　1.物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)

　　對(duì)于房屋等建筑物的管理，業(yè)主可以根據(jù)不同情況采用不同的方式。從實(shí)際情況來(lái)看，主要有三種方式：其一是業(yè)主自己進(jìn)行管理;其二是業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專(zhuān)業(yè)公司;其三是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理?！稐l例》調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。當(dāng)然，這并不意味著業(yè)主采用其他方式對(duì)建筑物進(jìn)行管理的行為沒(méi)有法律約束。就業(yè)主自行管理而言，作為建筑物的所有權(quán)人，業(yè)主可行使對(duì)建筑物的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)，對(duì)建筑物的維修、養(yǎng)護(hù)、管理屬于業(yè)主行使所有權(quán)的體現(xiàn)，對(duì)此，《中華人民共和國(guó)民法通則》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法通則》)等法律、法規(guī)已有規(guī)定。就業(yè)主委托專(zhuān)業(yè)公司提供專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)而言，業(yè)主和專(zhuān)業(yè)公司之間是委托服務(wù)合同關(guān)系，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》)等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定來(lái)執(zhí)行?！稐l例》之所以就業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施建筑物管理單獨(dú)立法，是基于這種方式的特殊性。

　　必須說(shuō)明的是，業(yè)主有權(quán)選擇適合自己的方式來(lái)管理自己的物業(yè)。換言之，是否選聘物業(yè)管理企業(yè)來(lái)對(duì)物業(yè)實(shí)施管理，是業(yè)主的權(quán)利?！稐l例》并不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)施物業(yè)管理，但是，如果業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來(lái)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，則應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定來(lái)進(jìn)行。

　　2.物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同

　　物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的所進(jìn)行的一項(xiàng)交易。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，交易的進(jìn)行主要通過(guò)合同作為紐帶完成，交易的雙方也即合同的主體。物業(yè)管理作為一項(xiàng)市場(chǎng)行為，也是通過(guò)合同才產(chǎn)生的。物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來(lái)為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的。物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系，明確了物業(yè)管理活動(dòng)的基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，雙方是平等的民事法律關(guān)系。

　　3.物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)

　　物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。主要有兩方面：一是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理;二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)管理企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修等服務(wù)。

　　除此之外，物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目;也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)單位的委托，有償為其向業(yè)主代收有關(guān)費(fèi)用。

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