物業(yè)管理師考試制度與政策之物業(yè)管理條例(4)

　　四、《條例》主要內(nèi)容簡介 $lesson$

　　(一)第一章　總則

　　本章共5條，對《條例》的立法目的、調(diào)整對象和適用范圍、倡導原則和行政管理體制等作了規(guī)定。

　　作為第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī)，《條例》第一條開宗明義，將規(guī)范物業(yè)管理活動、維護當事人合法權(quán)益、改善人民群眾的生活和工作環(huán)境作為其立法宗旨。

　　物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展迅速，涉及面甚廣，但在實際生活中，對物業(yè)管理的內(nèi)涵并沒有形成一個統(tǒng)一的看法。為了避免不必要的紛爭，《條例》第二條對物業(yè)管理的概念作了界定，明確了條例的調(diào)整范圍。

　　就業(yè)主而言，選擇一個合適的物業(yè)管理企業(yè)對于其能否獲得期待的物業(yè)管理服務(wù)至關(guān)重要，為此《條例》第三條明確規(guī)定提倡業(yè)主通過市場競爭機制選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　在知識經(jīng)濟時代，創(chuàng)新和科技進步是永恒的主題。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高，也需借助新技術(shù)、新方法，也需依靠科技進步。因此《條例》第四條鼓勵物業(yè)管理利用創(chuàng)新和科技進步來提升物業(yè)管理服務(wù)水平。

　　為了加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，《條例》第五條明確了各級房地產(chǎn)主管部門對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理權(quán)。

　　(二)第二章　業(yè)主及業(yè)主大會

　　本章共15條，規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務(wù)，業(yè)主大會的組成、宗旨、成立條件、職責、會議制度、議事規(guī)則，業(yè)主委員會的性質(zhì)、職責與組成，業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力，業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會的關(guān)系等內(nèi)容。

　　隨著住房制度改革的不斷深化，房屋主要由國家或者單位擁有單一產(chǎn)權(quán)的格局發(fā)生了根本改變，居民住房自有化率越來越高，隨之而來的，單幢建筑物內(nèi)有多個產(chǎn)權(quán)人(即多個業(yè)主)的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地是密不可分的整體，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行使用、維護、管理和對決定業(yè)主共同事務(wù)等事項，涉及全體業(yè)主的共同利益，單個業(yè)主無法完成，只能由全體業(yè)主形成共同意志，才能對此類共同事務(wù)作出決定。必須建立一種機制，保證對業(yè)主共同事務(wù)作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志，符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會就是這樣一種代表和維護全體業(yè)主共同利益的有效機制。

　　鑒于業(yè)主和業(yè)主大會的重要性，本條例專設(shè)第二章，對業(yè)主和業(yè)主大會的權(quán)責及其運行機制作了明確的規(guī)定。這對于規(guī)范業(yè)主行為，保障業(yè)主合法權(quán)益，促進物業(yè)管理活動的健康發(fā)展將起到重要的作用。

　　(三)第三章　前期物業(yè)管理

　　本章共11條，是關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定，包括前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理招標投標、物業(yè)承接驗收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責任等內(nèi)容。

　　由于物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益，物業(yè)管理企業(yè)沒有必要和單個業(yè)主逐一簽訂物業(yè)服務(wù)合同，只需在被業(yè)主大會選聘之后，與業(yè)主委員會簽訂統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)合同。也就是說，物業(yè)管理法律關(guān)系是建立在全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的。在實踐中，房地產(chǎn)“滾動開發(fā)”和“分期銷售”的情況比較多，業(yè)主的入住是一個逐漸的過程，物業(yè)從開始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會之間，往往還有一段過程。但在這個過程中，不能說就不需要物業(yè)管理了。這個階段的物業(yè)管理，就是本章所稱的前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理與通常情況下的物業(yè)管理是物業(yè)管理的兩個不同階段。前期物業(yè)管理合同關(guān)系不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，而是根據(jù)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同形成的。另外，前期物業(yè)管理常常包括通常情況下的物業(yè)管理不具有的一些內(nèi)容，如管理遺留掃尾工程、空置房出租或看管等物業(yè)管理事項?？梢钥闯?，前期物業(yè)管理具有一定的特殊性?，F(xiàn)實生活中，物業(yè)管理的糾紛很大程度上集中于前期物業(yè)管理階段，如建設(shè)單位遺留的房屋質(zhì)量問題、小區(qū)配套建設(shè)不齊全問題等。因此，為了規(guī)范前期物業(yè)管理活動，1994年建設(shè)部頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(建設(shè)部令第33號)對前期物業(yè)管理作了原則性的規(guī)定。1999年，為了進一步規(guī)范物業(yè)管理市場行為，保障前期物業(yè)管理活動當事人的合法權(quán)益，減少物業(yè)管理糾紛，建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)<前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議>(示范文本)的通知》，對前期物業(yè)管理的內(nèi)容作了詳細的提示?！稐l例》在總結(jié)以往實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，對前期物業(yè)管理的內(nèi)容單列一章，詳細加以規(guī)定。

　　該章的一個基本思想就是通過制度的建立和完善，明確建設(shè)單位的責任，打破舊有的“誰開發(fā)、誰管理”的模式，增加前期物業(yè)管理的透明度，如對前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂的特殊要求、住宅前期物業(yè)管理招投標制度的強制推行等，都體現(xiàn)了這個思想。

　　(四)第四章　物業(yè)管理服務(wù)

　　本章共18條，旨在明確物業(yè)管理服務(wù)中各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

　　為了加強對物業(yè)管理企業(yè)的管理，規(guī)范其經(jīng)營行為，《條例》第三十二條明確了物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)，并確立了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。

　　為了規(guī)范物業(yè)管理從業(yè)人員的行為，《條例》第三十三條規(guī)定物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當依法取得職業(yè)資格證書。

　　為了解決多家管理問題，《條例》第三十四條規(guī)定了一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)管理的原則，同時，《條例》第四十條明確了在統(tǒng)一管理原則下的專項事務(wù)委托服務(wù)。

　　為了規(guī)范合同的訂立和履行，引導當事人明確各自權(quán)利義務(wù)，《條例》第三十五條規(guī)定當事人應(yīng)當訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，并規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當約定的內(nèi)容。

　　為了明確物業(yè)管理企業(yè)的管理責任，《條例》第三十六條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定造成業(yè)主人身財產(chǎn)受損的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的法律責任。

　　為了解決物業(yè)交接過程中的糾紛，《條例》第三十七條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當與業(yè)主委員會辦理承接驗收手續(xù);同時，《條例》第三十九條規(guī)定，新舊物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當做好物業(yè)管理的交接工作，以做到進退有序，避免不必要的紛爭。

　　為了給物業(yè)管理的實施提供基礎(chǔ)性條件，《條例》第三十八條明確了物業(yè)管理用房的權(quán)屬和用途。

　　為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，《條例》第四十一條明確確定物業(yè)服務(wù)費用的基本原則;第四十二條明確了交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)人，第四十三條強調(diào)了有關(guān)主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督;第四十四條對物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)作了規(guī)定。

　　為了解決物業(yè)管理企業(yè)和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間的收費責任問題，《條例》第四十五條規(guī)定，上述公用部門應(yīng)當向最終用戶收取費用，委托物業(yè)管理企業(yè)代收的，不得向業(yè)主收取額外費用。

　　為了維護好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，《條例》第四十六條規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當予以制止，并及時向有關(guān)行政主管部門報告。有關(guān)主管部門接到報告后，應(yīng)當依法及時予以制止或者處理。第四十七條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)在安全防范方面的協(xié)助義務(wù)。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政主管部門報告，協(xié)助做好救助工作。要求物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當遵守國家有關(guān)規(guī)定，同時明確規(guī)定保安人員在維護公共秩序時，應(yīng)當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。

　　為了規(guī)范物業(yè)使用人的行為，《條例》第四十八條對物業(yè)使用人在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù)及責任作了明確規(guī)定。

　　為了解決物業(yè)管理活動中的糾紛，《條例》第四十九條規(guī)定了物業(yè)投訴處理制度，要求主管部門及時處理投訴，化解矛盾。

　　理解本章的各條規(guī)定，有利于明確物業(yè)管理當事人的相互關(guān)系，促進物業(yè)管理活動的順利開展。

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