物業(yè)管理師考試制度與政策之前期物業(yè)管理招投標(biāo)(1)

　　物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本特征。為了扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自建自管、因建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多的被動(dòng)局面，保障業(yè)主自主選擇物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，同時(shí)也為物業(yè)管理企業(yè)參與平等競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造機(jī)會(huì)，《條例》明確了推行招投標(biāo)對(duì)于促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展的重要作用，提倡業(yè)主通過(guò)公平、公開(kāi)、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。鼓勵(lì)建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?！稐l例》二十四條明確規(guī)定：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 $lesson$

　　一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則

　　招標(biāo)投標(biāo)是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，交易雙方所采取的一種交易形式，這種交易形式主要在大宗貨物買(mǎi)賣(mài)、工程建設(shè)項(xiàng)目的發(fā)包與承包，以及服務(wù)項(xiàng)目的采購(gòu)與提供時(shí)所采用。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)屬于服務(wù)項(xiàng)目的采購(gòu)與提供。

　　(一)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念

　　物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是指業(yè)主或建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)投標(biāo)方式競(jìng)聘物業(yè)管理項(xiàng)目的活動(dòng)。其中，由建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，稱(chēng)為前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)。

　　(二)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義

　　采用招標(biāo)投標(biāo)方式進(jìn)行交易活動(dòng)，最顯著的特征就是將有序的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入交易過(guò)程，與“一對(duì)一”的協(xié)議選聘相比，通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)越性表現(xiàn)在以下幾方面：

　　(1)建設(shè)單位可以對(duì)各物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)報(bào)價(jià)和其他條件進(jìn)行綜合比較，從中選擇報(bào)價(jià)低、技術(shù)力量強(qiáng)、管理行為規(guī)范、信譽(yù)好、服務(wù)質(zhì)量有保障的物業(yè)管理企業(yè)中標(biāo)。這對(duì)于節(jié)省業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，以及減少物業(yè)管理爭(zhēng)議，都有重大作用。

　　(2)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，要求依照法定程序進(jìn)行，有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)各種不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。

　　(3)前期物業(yè)管理實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度，有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，改善物業(yè)服務(wù)態(tài)度，盡可能滿(mǎn)足招標(biāo)人的合理要求，體現(xiàn)了機(jī)會(huì)均等的市場(chǎng)原則。

　　(三)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的原則

　　招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)必須遵守“公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用”的原則?！墩袠?biāo)投標(biāo)法》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的各項(xiàng)活動(dòng)內(nèi)容和程序規(guī)定，都是為了保證這一基本原則的實(shí)現(xiàn)。

　　(四)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定

　　現(xiàn)實(shí)中，住宅物業(yè)購(gòu)買(mǎi)的對(duì)象是最廣大的居民群眾，住宅物業(yè)管理項(xiàng)目的簽訂和廣大居民的公共利益密切相關(guān)，選聘物業(yè)管理企業(yè)和簽訂物業(yè)服務(wù)合同的過(guò)程中，容易發(fā)生爭(zhēng)議，客觀上要求有更高的透明度。因此，《條例》特別要求，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。而非住宅物業(yè)是否以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，目前不做強(qiáng)制性要求。

　　同時(shí)，《條例》又作了例外的規(guī)定。對(duì)于規(guī)模較小的住宅物業(yè)，采用招標(biāo)投標(biāo)的程序相對(duì)復(fù)雜，費(fèi)時(shí)較多，費(fèi)用也較高，建設(shè)單位可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)的，由于缺乏足夠的競(jìng)標(biāo)，進(jìn)行招投標(biāo)的意義不大，也可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。但是，為了規(guī)范這些以協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況，《條例》特別規(guī)定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)，才可以進(jìn)行。另外，由于國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，因此，不管是采用招投標(biāo)方式還是采用協(xié)議方式，都應(yīng)當(dāng)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

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