物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理(2)

　　三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 $lesson$

　　1.房地產(chǎn)具有價(jià)值高、使用周期長(zhǎng)、管理制度嚴(yán)格等特點(diǎn)，為保障國(guó)家和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)秩序，《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，規(guī)定了必要程序：

　　(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同;

　　(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格;

　　(3)房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理;

　　(4)房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估;

　　(5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi);

　　(6)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

　　2.上述程序中，房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估，是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度”的具體實(shí)施?，F(xiàn)實(shí)中，有些房地產(chǎn)交易人，為了逃避國(guó)家稅費(fèi)，通過制造假合同掩蓋實(shí)際成交價(jià)格，采取“隱價(jià)瞞租”方式欺騙房地產(chǎn)管理部門和稅務(wù)管理部門，造成國(guó)家稅費(fèi)流失。為堵塞這一漏洞，房地產(chǎn)管理部門在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)中，必須核實(shí)當(dāng)事人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓情況和成交價(jià)格。對(duì)假贈(zèng)與、真買賣，以及交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)管理部門可以通過現(xiàn)場(chǎng)查勘和委托房地產(chǎn)評(píng)估部門進(jìn)行評(píng)估，確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客觀價(jià)格，并依據(jù)該客觀價(jià)格辦理有關(guān)稅費(fèi)手續(xù)。

　　四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是明確當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的主要文件，關(guān)系雙方當(dāng)事人的重大權(quán)益，因此當(dāng)事人必須認(rèn)真對(duì)待。針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同存在的問題，《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明的主要條款和內(nèi)容：

　　1.雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所;

　　2.房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號(hào);

　　3.房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限;

　　4.土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限;

　　5.房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì);

　　6.成交價(jià)格及支付方式;

　　7.房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間;

　　8.違約責(zé)任;

　　9.雙方約定的其他事項(xiàng)。

　　五、禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定

　　依據(jù)有關(guān)法律和為維護(hù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)秩序，《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了以下不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的情況：

　　1.達(dá)不到法定條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓;

　　2.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，在權(quán)力受到限制期間，不得轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn);

　　3.依法收回土地使用權(quán)的;

　　4.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

　　5.權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

　　6.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

　　7.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

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