2012年注冊(cè)物業(yè)管理師考試綜合能力知識(shí)輔導(dǎo)35

　　淺析物業(yè)管理的前期介入$lesson$

　　現(xiàn)代房屋尤其是高層建筑具有設(shè)計(jì)復(fù)雜，技術(shù)含量高，建設(shè)周期長(zhǎng)和安裝、施工難度大的特點(diǎn)。為了保證物業(yè)正常使用和功能發(fā)揮，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、糾正物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工階段的問題，對(duì)物業(yè)實(shí)施有效管理，減少物業(yè)管理中的矛盾和糾紛，保障物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，需要物業(yè)管理企業(yè)積極進(jìn)行前期介入。由于前期物業(yè)管理的特殊性，認(rèn)真研究物業(yè)管理的前期介入，具有十分重要的意義。

　　一、前期物業(yè)管理的含義

　　前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。它是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)的初始階段，也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設(shè)部頒布的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第二條明確界定了前期物業(yè)管理的概念，把前期物業(yè)管理的責(zé)任定位在“由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理?！?/P>

　　二、物業(yè)前期介入的重要性

　　物業(yè)管理提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對(duì)完善物業(yè)的使用功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，具有不可替代的重要作用。

　　1.前期介入管理是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是搞好物業(yè)管理的主要基礎(chǔ)。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》總共70條，其中前期物業(yè)管理就有11條，并就前期物業(yè)管理設(shè)專章，由此可以看出前期物業(yè)管理的重要性。前期物業(yè)管理活動(dòng)對(duì)搞好整個(gè)物業(yè)管理有著舉足輕重的作用，是關(guān)鍵環(huán)節(jié)和主要基礎(chǔ);它涉及管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益。

　　2.前期介入有利于減少物業(yè)建設(shè)中的問題和完善物業(yè)后期管理

　　物業(yè)前期介入，不僅能減少建設(shè)單位在建設(shè)過程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃，保證物業(yè)施工的質(zhì)量，達(dá)到完善物業(yè)使用功能的目的;而且能保證業(yè)主的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。同時(shí)，物業(yè)前期介入，有利于避免建設(shè)單位、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三方的對(duì)立情緒，減少三方之間的矛盾，減少前期遺留的諸多問題等。建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，有利于實(shí)現(xiàn)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的“三贏”，互惠互利，共同發(fā)展。因此，物業(yè)管理的前期介入，是實(shí)施物業(yè)管理的重要的基礎(chǔ)，是做好后期物業(yè)管理的重要前提，是化解矛盾的一種手段。

　　三、物業(yè)管理前期介入的時(shí)機(jī)和方式

　　1. 在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入，積極參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，完善物業(yè)的作用和管理功能，避免物業(yè)建成后存在使用和管理上的問題規(guī)劃設(shè)計(jì)是決定今后物業(yè)管理能夠提供高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵。物業(yè)的設(shè)計(jì)人員受所從事的專業(yè)的限制，基本上是從技術(shù)角度考慮問題，對(duì)于管理的要求往往考慮不足，這就可能造成物業(yè)建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，提出一些合理化建議，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，降低管理成本，從而使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理。有效的避免因設(shè)計(jì)的合理性而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的不必要的麻煩。

　　2.在項(xiàng)目建設(shè)期介入，強(qiáng)化物業(yè)的施工監(jiān)理，從物業(yè)管理的角度對(duì)施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理及服務(wù)帶來缺憾在物業(yè)建設(shè)期，物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)建成后的管理者，對(duì)建設(shè)質(zhì)量的關(guān)切非常強(qiáng)烈。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)技術(shù)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，跟進(jìn)物業(yè)各項(xiàng)相關(guān)設(shè)計(jì)在施工過程中的落實(shí)情況，及時(shí)提出調(diào)整改進(jìn)不合理的設(shè)計(jì)，及時(shí)監(jiān)督存在的問題，糾正不符合用戶需要的建造形式，協(xié)助監(jiān)理單位對(duì)物業(yè)的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督，確保建設(shè)質(zhì)量，為業(yè)主爭(zhēng)得了良好的硬件條件。

　　在我公司所管轄的中街北苑小區(qū)建設(shè)過程中，當(dāng)初設(shè)計(jì)和施工中沒有考慮到建垃圾房里面的下水問題，前期介入發(fā)現(xiàn)此問題后，向建設(shè)單位提出整改建議，得到了建設(shè)單位采納，在工程收尾工作中，與建設(shè)單位達(dá)成一致意見，物業(yè)企業(yè)參與對(duì)工程質(zhì)量的驗(yàn)收。從根本上把好了物業(yè)建設(shè)質(zhì)量關(guān)。

　　此外，前期介入使物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)逐戶檢查，發(fā)現(xiàn)問題急時(shí)反饋，并建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主使用、日后維修提供了極大的方便。

　　3.在物業(yè)的驗(yàn)收期介入，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在問題，明確責(zé)任，落實(shí)整改措施和經(jīng)費(fèi)

　　物業(yè)管理公司介入竣工驗(yàn)收，嚴(yán)把物業(yè)驗(yàn)收關(guān)，可以明確責(zé)任，避免物業(yè)管理公司在今后的管理中背上沉重的包袱;可以促進(jìn)建設(shè)單位嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)規(guī)范和設(shè)計(jì)要求對(duì)工程進(jìn)行認(rèn)真驗(yàn)收;有利于分清工程缺陷的整改責(zé)任，及時(shí)為業(yè)主追討應(yīng)得的補(bǔ)償，避免業(yè)主不必要的負(fù)擔(dān)。提前介入，做好接管驗(yàn)收工作，確保物業(yè)管理單位能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。

　　同時(shí)，由于有了前期介入，物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，為今后物業(yè)維修維護(hù)打下基礎(chǔ)。

　　此外，物業(yè)管理前期介入可以很好鍛煉隊(duì)伍，避免因倉(cāng)促上陣而導(dǎo)致管理的不應(yīng)有失誤，給業(yè)主留下不好的印象，為今后實(shí)施有效管理打下基礎(chǔ)。

　　四、物業(yè)管理前期介入的意義

　　具有一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，這將對(duì)我國(guó)今后整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高，保證人民生活質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量，建立和諧社會(huì)，產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用，具有深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。

　　1、前期介入能夠進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)建設(shè)、使用維護(hù)的全程物業(yè)管理服務(wù)。

　　過去，物業(yè)管理出現(xiàn)在物業(yè)交付使用后，基本上是修修補(bǔ)補(bǔ);如果物業(yè)存在功能與質(zhì)量等先天不足，物管企業(yè)難有回天之術(shù)。物業(yè)管理提前介入，在物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)與建造階段，從物業(yè)管理的角度，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、維護(hù)和保養(yǎng)等工作，按物業(yè)管理的要求進(jìn)行主動(dòng)控制，協(xié)助工程監(jiān)理，監(jiān)督施工全過程，及時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用功能與質(zhì)量上的問題，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，使產(chǎn)品設(shè)計(jì)、生產(chǎn)與使用全過程都有了更多的保障，促進(jìn)了物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。

　　2、前期介入為保證物業(yè)建成后的管理服務(wù)質(zhì)量奠定了良好的基礎(chǔ)

　　當(dāng)前，很多物業(yè)，特別是一些老舊物業(yè)的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意，其關(guān)鍵因素不完全是物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)水平問題，更有其設(shè)計(jì)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理要求方面的因素，進(jìn)而影響了整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量。物業(yè)管理前期介入，管理企業(yè)可以努力發(fā)揮其專業(yè)的優(yōu)勢(shì)，為建設(shè)單位當(dāng)好參謀、做好助手，避免和減少一些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素，保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量基礎(chǔ)，樹立自己的服務(wù)品牌，從而讓業(yè)主有一個(gè)滿意、舒適、溫馨的居住環(huán)境。

　　3、前期介入有利于從整體上提高我國(guó)的物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理質(zhì)量

　　隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，我國(guó)每年建設(shè)的物業(yè)規(guī)模、數(shù)量相當(dāng)龐大，從物業(yè)管理的角度來看，真正符合物業(yè)管理要求，或者說沒有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不多見。這一方面有物業(yè)管理發(fā)展不平衡的原因;另一方面也有物業(yè)設(shè)計(jì)、建設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識(shí)的原因。物業(yè)管理前期介入，對(duì)提高我國(guó)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量;提高物業(yè)管理水平的意義重大。

　　綜上所述，物業(yè)管理前期介入，能較好的履行建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，化解整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的諸多矛盾，防范后期物業(yè)管理中可能存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)前期建設(shè)與后期管理有效對(duì)接，為物業(yè)的后期管理的順利發(fā)展鋪平了道路。

　　物業(yè)管理前期介入，對(duì)于培育整個(gè)物業(yè)市場(chǎng)，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)積極走向市場(chǎng)，推進(jìn)物業(yè)管理水平的提高，為業(yè)主物權(quán)的保值、增值，有著舉足輕重的作用。

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