2012年注冊物業(yè)管理師考試綜合能力知識輔導(dǎo)38

　　什么是物業(yè)管理?它包括哪些業(yè)務(wù)?$lesson$

　　物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，依照國家有關(guān)法律規(guī)范，按照合同和契約行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段對物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理，并為居住者提供高效、周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟(jì)價值。

　　物業(yè)管理的業(yè)務(wù)可分為三類：

　　① 基本業(yè)務(wù)類：包括對房屋建筑、機(jī)電設(shè)備、供電供水、公共設(shè)施等進(jìn)行運(yùn)行、保養(yǎng)和維護(hù);

　?、?專項業(yè)務(wù)類：包括安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、消防管理、車輛交通等;

　?、?特色業(yè)務(wù)類：包括特約服務(wù)和便民服務(wù)。

　?、?經(jīng)營業(yè)務(wù)類：房屋中介服務(wù)、裝修業(yè)務(wù)等

　　怎樣與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同?

　　什么是委托管理合同?

　　委托管理合同的概念是什么?對于這個問題，許多人并不清楚，甚至有一些發(fā)展商和物業(yè)管理公司也不清楚。許多物業(yè)管理公司想當(dāng)然地認(rèn)為，到一個小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，只要有發(fā)展商聘請，并與之簽訂合同，就可以安然合法地進(jìn)駐小區(qū)從事管理了。其實(shí)事情并不是這么簡單。

　　當(dāng)發(fā)展商將小區(qū)的房屋售完，或大部分售完時，發(fā)展商對該小區(qū)的擁有權(quán)就完全或基本消失，小區(qū)的全體業(yè)主對小區(qū)的所有房產(chǎn)及公建設(shè)施共同擁有產(chǎn)權(quán)。這時小區(qū)的主人已經(jīng)不是發(fā)展商而是廣大業(yè)主。

　　在這時，只有廣大業(yè)主才真正有權(quán)利與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同。 委托管理合同是小區(qū)內(nèi)廣大業(yè)主選舉出來的業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理公司之間簽訂的委托物業(yè)公司對小區(qū)進(jìn)行綜合管理的法律文件，是規(guī)范物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會之間權(quán)利義務(wù)的文件。該文件由業(yè)主委員會起草，委托管理合同主要規(guī)定了以下幾個方面的事宜：

　　1、確定管理物業(yè)，闡明管理物業(yè)坐落何處，產(chǎn)權(quán)歸誰所有，所有權(quán)的權(quán)力行使機(jī)構(gòu)。

　　2、委托管理決議及管理公司，闡明業(yè)主委員會經(jīng)過討論研究，最后做出決議。決定聘何物業(yè)管理公司管理所述物業(yè)。

　　3、委托管理工作范圍。因物業(yè)管理工作比較復(fù)雜，所以業(yè)主委員會應(yīng)盡可能地詳細(xì)列出要求物業(yè)管理公司管理的范圍，這樣在最終考核管理公司的工作時就有了標(biāo)準(zhǔn)與范圍。管理工作的范圍較廣，不可能全面地羅列出來，如保安、綠化、衛(wèi)生、清潔、維修保養(yǎng)、財務(wù)管理等，管理費(fèi)及維修基金的安排與使用，與各市部門聯(lián)絡(luò)，有關(guān)健身、娛樂及商業(yè)設(shè)施等。上述各個方面都要求列出具體要求。

　　4、除此之外，還要制定聯(lián)合會議制度。為了管理好小區(qū)，需要業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司的密切配合與合作，最好的方法是定期召開雙方的聯(lián)合會議，在聯(lián)合會議上乙方向甲方報告并討論重大的物業(yè)管理問題。

　　5、報告制度，業(yè)主委員會要求物業(yè)管理公司每月定期向業(yè)主委員會報告上個月的工作情況，并及時反映工作中存在的問題，還要求報告財務(wù)情況、管理費(fèi)和維修基金的使用情況。

　　委托管理合同還要規(guī)定物業(yè)管理公司每三個月定期將帳目公布于全體業(yè)主，接受全體業(yè)主的檢查與監(jiān)督，管理合同里還應(yīng)包括保密條款和違約責(zé)任，續(xù)約的條件與方法，爭議的解決等問題。

　　委托管理合同是物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)，開展物業(yè)管理工作的法律依據(jù)，該合同是由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司雙方共同簽署的，是業(yè)主委員會代表全體業(yè)主將其擁有的小區(qū)委托給物業(yè)管理公司管理的法律文件，所以要求該文件的制定要盡量完善、全面，充分表達(dá)全體業(yè)主的要求。該文件應(yīng)該征得全體業(yè)主，或絕大多數(shù)業(yè)主的同意，這樣才有代表性。一但業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽署了該文件，雙方的法律關(guān)系即告成立，雙方都要遵守合同里規(guī)定的條款。

　　委托管理合同是物業(yè)管理活動中確立管理者與被管理者，聘方與被聘方之間法律關(guān)系的一個最重要的法律文件，無論業(yè)主委員會還是物業(yè)管理公司都應(yīng)該予以高度的重視。

更多內(nèi)容訪問>> 物業(yè)管理師考試頻道    物業(yè)管理師課程試聽     物業(yè)管理師考試論壇

?2012年全國注冊物業(yè)管理師考試時間9月15日、16日
?2012年注冊物業(yè)管理師考試網(wǎng)上遠(yuǎn)程輔導(dǎo)招生簡章！
?環(huán)球網(wǎng)校2010年物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)通過率96.73%