物業(yè)管理師《制度與政策》考點(diǎn):住房制度改革
我國物業(yè)管理是在城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住房制度改革背景下,通過實(shí)行住房商品化制度而逐漸發(fā)展起來的。
(一)我國城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況
1949年中華人民共和國成立后,國家對城市房地產(chǎn)確立了逐步實(shí)行國有化的政策。一方面,大量城市房屋經(jīng)過私房社會(huì)主義改造轉(zhuǎn)化為國有,另一方面,政府和國營企業(yè)又建造大量的住房提供給居民和職工租用,形成了具有中國特色的公有住宅體系(包括非住宅公房)。除各國營單位經(jīng)管的房屋外,政府房地產(chǎn)行政主管部門還直接經(jīng)管一部分公房,出租給居民使用,由房管所具體負(fù)責(zé)管理和養(yǎng)護(hù)。
建國后的五十多年中,公有住宅的總量經(jīng)歷了一個(gè)由小到大、再由大到小的演變過程,即解放初期私房總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公房總量,以后城市公有住宅又遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于私有住宅。改革開放以后,隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展,私有住宅數(shù)量又迅速超過公有住宅。改革開放以后,國家確立了住房商品化方針,一方面大力發(fā)展商品房銷售,另一方面按照住房制度改革政策向職工和居民出售公有住房。
(二)改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度
幾十年來,我國房屋管理一直采取福利型的行政管理模式,這種管理模式符合當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)住房制度的要求。所謂城鎮(zhèn)住房制度,是國家在解決城鎮(zhèn)居民住房問題方面實(shí)行的基本政策和制度。主要包括:城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資方式、住房分配方式、住房管理方式、住房消費(fèi)方式、住房交換關(guān)系等方面,這些方面經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和構(gòu)成城鎮(zhèn)住房制度。
我國改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)三個(gè)特征:
一是住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包;二是住房分配采取實(shí)物分配;三是住房消費(fèi)采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。
住房建設(shè)、分配、管理都由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包,是我國在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的城鎮(zhèn)住房制度。其弊端表現(xiàn)在建設(shè)資金有投入無回收,形不成投入產(chǎn)出的良性循環(huán),制約了住宅建設(shè)的發(fā)展,住房供應(yīng)極其短缺,人均住房面積下滑。收取的房租過低,不能維持房屋的維修養(yǎng)護(hù),房屋損壞嚴(yán)重,大量的危舊破房得不到改造,危及群眾的居住安全,國家為此也背上了沉重的包袱。
(三)住房商品化制度
1.建立并扶持商品房市場
1978年以后,隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革逐步展開,房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行了三項(xiàng)改革,一是城鎮(zhèn)住房制度改革,二是城市土地使用制度改革,三是房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革的主要內(nèi)容,就是改變國家統(tǒng)一投資、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一修繕管理的統(tǒng)包統(tǒng)支制度,發(fā)揮國家、企業(yè)和個(gè)人的積極性,推行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的綜合開發(fā)模式,建立并完善商品房市場。房地產(chǎn)生產(chǎn)方式經(jīng)歷長時(shí)期的改革發(fā)展,綜合開發(fā)后的住宅小區(qū)呈現(xiàn)三個(gè)特點(diǎn):一是數(shù)量多,二是規(guī)模大,三是建筑水平與配套設(shè)施設(shè)備得到突破性的提升。在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的建設(shè)方針指引下,居住區(qū)規(guī)劃布局日臻合理,配套設(shè)施日益完善,我國商品房市場從建立到逐步完善。
2.城鎮(zhèn)住房制度改革
城鎮(zhèn)住房制度改革是經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分。早在1979年,國家就開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革,開始實(shí)行向居民售房的試點(diǎn)。1994年,國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,全面開展公有住房向居民和職工出售工作。1998年,國務(wù)院發(fā)布了《進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》,取消住房實(shí)物分配,開始實(shí)施住房分配貨幣化。同時(shí),提出經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)方針和政策,為中低收入居民購房鋪平了道路。國家通過提高工資、給職工發(fā)放住房公積金和住房補(bǔ)貼,鼓勵(lì)職工到房地產(chǎn)市場購買住房,全面實(shí)現(xiàn)了住房商品化秩序。
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