物業(yè)管理師基本制度與政策知識點:物業(yè)管理企業(yè)的責任
物業(yè)管理企業(yè)的責任
《條例》第三十六條第二款規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定,導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任?!币虼?,對不履行合同約定,造成業(yè)主人身和財產(chǎn)損害的,物業(yè)管理企業(yè)應承擔相應的合同責任,而非法定責任。
物業(yè)管理改善了居住環(huán)境,提高了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的生活質量,有利于物業(yè)的保值增值。但是,物業(yè)管理不是萬能的,不會也不可能包治百病。在實踐中,在實施了物業(yè)管理的區(qū)域內(nèi),業(yè)主的人身和財產(chǎn)受到損害的情況也常有出現(xiàn)。例如,在實行封閉式管理的住宅小區(qū),某業(yè)主存放在車庫中的車輛被盜;小偷進入業(yè)主家中盜物甚至傷人、殺人等。應當說,就某一特定事項而言,出現(xiàn)某一結果的原因往往是多方面的。在界定各方責任時,不能簡單地認為既然實施了物業(yè)管理,物業(yè)管理企業(yè)就應當保障業(yè)主的財產(chǎn)和人身安全,對業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到的人身和財產(chǎn)的損害,物業(yè)管理企業(yè)就應當承擔完全的法律責任(主要是民事賠償責任)。物業(yè)管理企業(yè)就業(yè)主受到的人身和財產(chǎn)損害承擔責任有一個前提條件,就是物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定,即物業(yè)管理企業(yè)存在違約行為。未能履行包括根本不履行和不完全履行兩種情形。例如,某物業(yè)服務合同中約定,在安全防范方面,物業(yè)管理企業(yè)派四名協(xié)管人員24小時巡邏。如果物業(yè)管理企業(yè)不派協(xié)管人員巡邏,為根本不履行合同約定;如果物業(yè)管理企業(yè)派兩名協(xié)管人員24小時巡邏或者派協(xié)管人員18小時巡邏,皆為不完全履行合同約定。根據(jù)合同法的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)根本不履行合同義務和不完全履行合同義務的,均需承擔違約責任。
物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權利、義務和責任,除了《條例》和其他法律法規(guī)的明文規(guī)定外,來自于物業(yè)服務合同的約定。如果物業(yè)管理企業(yè)完全遵守了法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定,則即使業(yè)主人身、財產(chǎn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到損害,物業(yè)管理企業(yè)也不一定因此承擔法律責任。
值得注意的是,物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同中的約定,導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的,“依法”承擔的是“相應”的法律責任。所謂“依法”,主要是指依照《民法通則》、《合同法》、《刑法》以及條例等法律、法規(guī)的規(guī)定。這些法律法規(guī)對承擔民事(違約或者侵權)責任、刑事責任、行政責任的條件、方式等有明確規(guī)定。所謂“相應”,有兩層含義:一是根據(jù)不同的情況,承擔不同類型的責任。例如,構成違約和侵權的,承擔違約和侵權責任;違反行政管理秩序的,承擔行政責任;構成犯罪的,承擔刑事責任。二是根據(jù)物業(yè)服務合同的不同約定,承擔不同的責任。違約責任是物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容之一,物業(yè)管理企業(yè)不履行物業(yè)服務合同義務的,應當按照合同約定承擔責任。
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