房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理
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這里提出的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)概念,僅指經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè),不包括基建投資性質(zhì)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和僅針對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地開(kāi)發(fā)。此外,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中商品房銷售與出租方面的內(nèi)容,并入房地產(chǎn)市場(chǎng)一節(jié)統(tǒng)一闡述,本節(jié)不做介紹。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,必須依法設(shè)立。
(一)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的條件
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資格
企業(yè)資格是該項(xiàng)企業(yè)成立的法定條件。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)客觀情況和實(shí)際需要,設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除應(yīng)具備企業(yè)法人的一般條件外,還應(yīng)符合《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》要求的以下條件:
(1)有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本;
(2)有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員,2名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員。
上述條件是針對(duì)全國(guó)基本情況提出的要求,標(biāo)準(zhǔn)較低。因此,《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定,省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況,對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件,作出高于上述標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)
企業(yè)資質(zhì)是行業(yè)主管部門針對(duì)不同條件企業(yè)所做的分類。為規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)活動(dòng),《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)劃分為4個(gè)資質(zhì)等級(jí):
一級(jí)資質(zhì):
(1)注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元;
(2)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上;
(3)近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)m2以上,或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額
(4)連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;
(5)上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)m2以上,或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;
(6)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人,其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人,持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人;
(7)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱;
(8)具有完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度;
(9)未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。
二級(jí)資質(zhì):
(1)注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元;
(2)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上;
(3)近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)m2以上,或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額
(4)連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;
(5)上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)m2以上,或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;
(6)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人,其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人,持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人;
(7)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱;
(8)具有完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度;
(9)未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。
三級(jí)資質(zhì):
(1)注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元;
(2)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上;
(3)房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)m2以上,或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;
(4)連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;
(5)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人,其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人,持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人;
(6)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱,統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱;
(7)具有完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度;
(8)未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。
四級(jí)資質(zhì):
(1)注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元;
(2)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上;
(3)已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;
(4)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人,持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人;
(5)工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱,財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱,配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員;
(6)商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度;
(7)未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。
(二)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的程序
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),持下列文件到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案:
(1)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;
(2)企業(yè)章程;
(3)驗(yàn)資證明;
(4)企業(yè)法定代表人的身份證明;
(5)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和勞動(dòng)合同;
(6)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門認(rèn)為需要出示的其他文件。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書(shū)》。申請(qǐng)《暫定資質(zhì)證書(shū)》的條件不得低于四級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件?!稌憾ㄙY質(zhì)證書(shū)》有效期1年。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期,但延長(zhǎng)期限不得超過(guò)2年。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書(shū)》之日起1年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的,《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期不得延長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期滿前1個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門根據(jù)其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)核定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。
(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)活動(dòng)規(guī)則
對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立資質(zhì)等級(jí)制度的目的,就是規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)活動(dòng),維護(hù)市場(chǎng)的有序競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須按照核定的資質(zhì)等級(jí),承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制,可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。
《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》對(duì)企業(yè)未取得資質(zhì)證書(shū)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的、企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的、企業(yè)隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書(shū)的,以及涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書(shū)等行為,均規(guī)定了相應(yīng)的行政處罰。
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