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房地產(chǎn)抵押的主要原則

更新時間:2012-12-27 10:10:44 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 物業(yè)管理師《物業(yè)管理基本制度與政策》知識點:房地產(chǎn)抵押的主要原則

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  房地產(chǎn)抵押的主要原則

  (一)房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)遵循民事法律原則

  抵押雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)民事法律原則確定以下事項:

  1.設(shè)定房地產(chǎn)抵押時,抵押房地產(chǎn)的價值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定,雙方當(dāng)事人也可以協(xié)商由房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估確定。

  2.抵押權(quán)人為避免抵押房屋因遭受人為損壞或自然災(zāi)害而出現(xiàn)的風(fēng)險,要求抵押人辦理房產(chǎn)保險的,雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商議定。抵押當(dāng)事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的,由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保,保險費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的,抵押人應(yīng)當(dāng)將保險單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間,抵押權(quán)人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/P>

  3.企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后,原抵押合同繼續(xù)有效,其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔(dān)。

  4.抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時,其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同。

  (二)房地產(chǎn)抵押中的房產(chǎn)、地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定應(yīng)當(dāng)一致

  建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定:“以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用權(quán)隨之抵押。”“以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的,該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押。”

  (三)抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值

  房地產(chǎn)抵押是為擔(dān)保債權(quán)而建立的法律關(guān)系,因此抵押物的價值必須高于所擔(dān)保的債權(quán),否則就無法成就所擔(dān)保的債權(quán)。根據(jù)這一原則,房地產(chǎn)抵押后,該抵押房地產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押,但再次抵押所擔(dān)保的債權(quán)不得超出余額部分。同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)的,抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告知抵押權(quán)人,以便抵押人測算擔(dān)保價值。對以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的,兩宗以上房地產(chǎn)視為同一抵押房地產(chǎn)。但抵押當(dāng)事人另有約定的除外。

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