土地估價師管理基礎(chǔ)與法規(guī)出題特點及案例分析

　　1、注重土地管理基礎(chǔ)基本概念與基本原理考核

　　《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》采取客觀性試題形式。客觀性試題主要側(cè)重于考查應(yīng)試者對基本概念、基本政策、基本制度、基本原理的理解和掌握。如①土地內(nèi)涵、基本特征，土地類別、不同類型土地特點，地籍管理基本概念和內(nèi)容體系，土地規(guī)劃管理的概念和內(nèi)容，耕地保護與土地整理基本概念、基本內(nèi)容;②農(nóng)用地轉(zhuǎn)用與征地管理知識、建設(shè)用地供應(yīng)管理知識、土地市場交易與監(jiān)管知識、地價管理知識、土地執(zhí)法監(jiān)察知識等基礎(chǔ)知識;③土地有償有期限使用制度等土地權(quán)利制度，土地成交價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度等基本制度。對這些基本概念、基本政策、基本制度、基本原理要注重理解，在理解的基礎(chǔ)上記憶。

　　如基本制度的考核，2006年試題中，有一道多選題：我國現(xiàn)行的地價管理制度包括(　 )。

　　A.土地交易許可制度

　　B.基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價定期公布制度

　　C.地價評估制度

　　D.土地交易申報勸告制度

　　E.土地交易最低限價制度

　　答案：BCE

　　解析：基礎(chǔ)考核點。土地交易許可制度、土地交易申報勸告制度，不屬于我國現(xiàn)行的地價管理制度。

　　2、注重出奇、出偏、出新是其特點。

　　如2006年試題中，有一道單選題：某企業(yè)將其所屬的一處廠房作為抵押物貸款進(jìn)行經(jīng)營活動，并與某銀行簽訂抵押合同。此后，該企業(yè)又在其廠房內(nèi)建房兩間。后因經(jīng)營不善，不能按期歸還銀行貸款，經(jīng)司法裁定，抵押物被整體拍賣后，新建兩間房屋拍賣所得()。

　　A.屬于抵押財產(chǎn)，應(yīng)歸銀行所有

　　B.是抵押財產(chǎn)的附屬物，部分歸銀行所有

　　C.不屬于抵押財產(chǎn)，歸企業(yè)所有

　　D.是抵押財產(chǎn)的增值，部分歸銀行所有

　　答案：C

　　解析：法規(guī)考核點。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

　　如2006年試題中，出了兩道極偏的試題：

　　例題1：我國歷史上首次開展全國性大規(guī)模的土地清丈是在(　 )。

　　A.秦朝

　　B.漢朝

　　C.唐朝

　　D.宋朝

　　答案：B

　　例題2：中國最早的《不動產(chǎn)登記條例》是在(　 )年頒布的。

　　A.1920

　　B.1921

　　C.1922

　　D.1923

　　答案：C

　　解析：做兩道極偏的試題，這就靠我們平時多積累、查找有關(guān)的知識點，否則的話，我們只有“蒙”，沒有另的辦法。第二道例題屬于法規(guī)考核點。北洋政府建立初，仍然承認(rèn)民商法的獨立地位，考慮到大清民律草案未正式頒行，故將《大清現(xiàn)行刑律》以及《戶部則律》中涉及民法的內(nèi)容直接加以援用。在整個北洋政府時期，傳統(tǒng)民事商事習(xí)慣一直是司法實踐中的重要發(fā)源之一。從1914年起開始民法典的編訂工作，到1926年先后完成了親屬、總則、債、物權(quán)、繼承等編二稿或三稿草案，制定了《清理不動產(chǎn)典當(dāng)辦法》、《不動產(chǎn)登記條例》、《驗契條例》、《森林法》、《礦產(chǎn)條例》等單行民法。1922年，當(dāng)時的北京政府頒布《不動產(chǎn)登記條例》。

　　2006年試題中，可以說對這些新增知識點都采集了考點。如單選題中有：國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知，要求自2005年6月1日起，對個人購買(　 )轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。

　　A.普通住房超過2年

　　B.住房不足2年

　　C.非普通住房超過2年

　　D.別墅不論是否超過2年

　　答案：B

　　解析：法規(guī)考核點。出這道題的主要依據(jù)是2005年國務(wù)院辦公廳國辦發(fā)(2005)26號文件規(guī)定，“對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅”。如果不能很好地掌握這個當(dāng)年的策，這道題絕對會失分?？梢哉f這道題在2005年出，是非常有新意的，但是放在2006年就失去了意義，因為2006年5月的《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》要求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。對房地產(chǎn)策的考核，應(yīng)該說其時效性是較強的，但是出題者依然據(jù)此出題，可見，其對策的理解不到位，以后這樣的問題會越來越少的。

　　3、注重國務(wù)院規(guī)范性文件等綜合知識的考核

　　2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》考試大綱所附國務(wù)院規(guī)范性文件有19項，而2007年考試大綱所附國務(wù)院規(guī)范性文件則達(dá)到了25項，千萬不要忽視這部分內(nèi)容的學(xué)習(xí)。因為國務(wù)院有關(guān)土地政策的規(guī)范性文件，具有全面性、針對性、宏觀性、重要性的特點，便于出題。據(jù)統(tǒng)計，僅2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題中國務(wù)院規(guī)范性文件的考核內(nèi)容就占10道題。如多選題有一道：國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》要求制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或區(qū)片綜合地價，主要是為解決當(dāng)前征地工作中存在的(　 )問題。

　　A.安置措施不落實

　　B.征地補償同地不同價

　　C.征地補償標(biāo)準(zhǔn)偏低

　　D.征地費用分配不合理

　　E.征地補償標(biāo)準(zhǔn)隨意性較大

　　答案：BCE

　　解析：法規(guī)考核點。國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》[國發(fā)〔2004〕28號]規(guī)定，完善征地補償辦法。縣級以上地方人民政府要采取切實措施，使被征地農(nóng)民生活水平不因征地而降低。要保證依法足額和及時支付土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。依照現(xiàn)行法律規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導(dǎo)致無地農(nóng)民社會保障費用的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)增加安置補助費。土地補償費和安置補助費的總和達(dá)到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a貼。省、自治區(qū)、直轄市人民政府要制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或區(qū)片綜合地價，征地補償做到同地同價，國家重點建設(shè)項目必須將征地費用足額列入概算。大中型水利、水電工程建設(shè)征地的補償費標(biāo)準(zhǔn)和移民安置辦法，由國務(wù)院另行規(guī)定。

　　4、注重考試出題的靈活性

　　從歷年考試考題的變化特點來看，單純靠死記硬背的試題越來越少，而更多的是考查應(yīng)試者靈活運用、舉一反三的能力。應(yīng)試者在復(fù)習(xí)過程中要多做、多練，所謂見多識廣，就是這個道理。如2006年試題中有一道單選題：張莊村民田某，于1992年申請宅基地建房居住，2000年7月，田某將其房屋租賃給外來打工人員居住，并收取租金。2001年，田某再次以無房居住為由，申請宅基地，按照《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，當(dāng)?shù)厝嗣裾畱?yīng)(　 )。

　　A.沒收田某出租房屋所得

　　B.對田某予以罰款

　　C.在批準(zhǔn)時核減用地數(shù)量

　　D.對田某的申請不予批準(zhǔn)

　　答案：D

　　解析：這道題可以說比較新穎，此題屬于法規(guī)考核點，主要考核《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第四款“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”內(nèi)容，但是以小案例的形式出的。

　　5、注重有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章條文的考核

　　近幾年的考試，現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章條文的考核所占比重是不小的。而2006年由于本門課程改為《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》，則更突出了“法規(guī)”的份量。保守統(tǒng)計，2006年考試考題法規(guī)部分所占比例，應(yīng)在50%，甚至達(dá)到了60%.因此在學(xué)習(xí)中，我們不僅要熟悉《土地管理基礎(chǔ)》內(nèi)容，更應(yīng)該注重《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》考試大綱后面所附錄的有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范性文件、司法解釋等內(nèi)容。特別是要結(jié)合大綱要求及教材內(nèi)容讀兩遍法律、法規(guī)和規(guī)章條文內(nèi)容。同時對于現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章條文的考核，在一些輔導(dǎo)教材中可能找不到出處。但是只要熟悉了有關(guān)房地產(chǎn)法律、法規(guī)條文內(nèi)容，就可以準(zhǔn)確作答。如2006年試題中有兩道單選題：

　　例題1：違反《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的有關(guān)規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由縣級以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得(　 )倍以下的罰款。

　　A.3

　　B.4

　　C.5

　　D.6

　　答案：C

　　解析：法規(guī)考核點?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(國務(wù)院令第248號)第三十八條規(guī)定，本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由縣級以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。如果我們不熟悉《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的法律責(zé)任內(nèi)容，考試時必然抓瞎。

　　例題2：土地分類中的農(nóng)用地類別下的二級類別有耕地、(　 )、林地、牧草地、其他農(nóng)用地。

　　A.園地

　　B.苗圃

　　C.畜禽飼養(yǎng)地

　　D.設(shè)施農(nóng)業(yè)用地

　　答案：A

　　解析：法規(guī)考核點?！吨腥A人民共和國土地管理法》第四條第三款規(guī)定，前款所稱農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等;建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等;未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

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