2014年物業(yè)管理師基本制度與政策：業(yè)主公約

　　第二節(jié)　業(yè)主公約制度

　　物業(yè)管理往往涉及到多個業(yè)主，業(yè)主之間既有個體利益，也有共同利益。在單個業(yè)主的個體利益與全體業(yè)主之間的整體利益發(fā)生沖突時，個體利益應當服從整體利益，單個業(yè)主應當遵守物業(yè)管理區(qū)域內涉及到公共秩序和公共利益的有關約定。

　　鑒于業(yè)主之間在物業(yè)管理過程中發(fā)生的關系屬于民事關系，不宜采取行政手段進行管理，《條例》對各地實施物業(yè)管理中已具有一定實踐基礎的業(yè)主公約制度進行了確認，規(guī)定業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。

　　規(guī)定建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的公共利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等依法作出約定。建設單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

　　業(yè)主大會有權起草、討論和修訂業(yè)主公約，業(yè)主大會制定的業(yè)主公約生效時臨時公約終止。業(yè)主公約是多個業(yè)主之間形成的共同意志，是業(yè)主共同訂立并遵守的行為準則。實行業(yè)主公約制度，有利于提高業(yè)主的自律意識，預防和減少物業(yè)管理糾紛。

　　一、業(yè)主公約

　　(一)業(yè)主公約的概念

　　業(yè)主公約是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內有關物業(yè)使用、維護、管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，它一般以書面形式訂立。

　　業(yè)主公約作為業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內一些重大事務的共同性約定和允諾，作為業(yè)主自我管理的一種重要形式和手段，要求全體業(yè)主共同遵守。

　　業(yè)主公約是物業(yè)管理法律法規(guī)和政策的一種有益的補充，是有效調整業(yè)主之間權利與義務關系的基礎性文件，也是物業(yè)管理順利進行的重要保證。要形成和諧有序的物業(yè)管理秩序，必須充分認識到業(yè)主公約起到的重要作用。

　　共同財產和共同利益是業(yè)主之間建立聯系的基礎，業(yè)主公約就是物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主建立的共同契約。業(yè)主共同財產的管理和共同利益的平衡，需要通過民主協商的機制來實現，業(yè)主公約集中體現了經民主協商所確立的全體業(yè)主均需遵守的規(guī)則。

　　維護業(yè)主的財產權利是物業(yè)管理的主要內容，物業(yè)管理的落腳點就是要保護業(yè)主的財產權利，不僅要保護單個業(yè)主的權利，而且要保護全體業(yè)主關于房屋財產的共同權益。

　　因此業(yè)主公約必須協調各個業(yè)主利益與業(yè)主整體利益存在的各種矛盾，并按照少數服從多數的原則解決存在的分歧。

　　業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，就要將共同財產的管理職能授權物業(yè)管理企業(yè)實施，并將這項授權明確寫入業(yè)主公約中，要求業(yè)主遵守公約，服從物業(yè)管理企業(yè)維護公共秩序的物業(yè)管理行為。

　　(二)業(yè)主公約的主要內容

　　業(yè)主公約的內容主要包括四個方面：

　　(1)有關物業(yè)的使用、維護、管理。如業(yè)主使用其自有物和物業(yè)管理區(qū)域內共用部分、共用設備設施以及相關場地的約定;業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內公共建筑和共用設施使用的有關規(guī)程;業(yè)主對自有物進行裝飾裝修時應當遵守的規(guī)則等等。

　　(2)業(yè)主的共同利益。如對物業(yè)共用部位、共用設施設備使用和保護，利用物業(yè)共用部位獲得收益的分配;對公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護等等。

　　(3)業(yè)主應當履行的義務。如遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;

　　按時交納物業(yè)服務費用;不得擅自改變建筑物及其設施設備的結構、外貌、設計用途，不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品;不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物;不得隨意停放車輛和鳴放喇叭等等。

　　(4)違反公約應當承擔的責任。業(yè)主不履行業(yè)主公約義務要承擔民事責任，其以支付違約金和賠償損失為主要的承擔責任方式。

　　在違約責任中還要明確解決爭議的辦法，如通過業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)調解和處理等，業(yè)主不服調解和處理的，可通過訴訟渠道解決。

　　(三)業(yè)主公約的法律效力

　　業(yè)主公約對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。由于業(yè)主公約須經物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主簽字承諾，因此，業(yè)主公約的效力范圍當然涉及全體業(yè)主。理解業(yè)主公約的法律效力應當注意以下兩點：

　　(1)業(yè)主公約對物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力。由于業(yè)主公約的一項核心內容是規(guī)范對物業(yè)的使用秩序，而物業(yè)使用人基于其實際物業(yè)的使用，不可避免地會影響到物業(yè)的狀態(tài)，

　　而且業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行管理勢必要直接與物業(yè)使用人打交道，因此，客觀上需要將其納入到物業(yè)管理活動中來。

　　(2)業(yè)主公約對物業(yè)的繼受人(即業(yè)主)自動產生效力。在物業(yè)的轉讓和繼承中，物業(yè)的所有權要發(fā)生變動移轉給受讓人。但業(yè)主公約無須新入住的繼受人作出任何形式上的承諾，就自動地對其產生效力。

　　在這一點上可以理解為繼受人在取得物業(yè)時，對已經生效的業(yè)主公約存在默示，自愿接受業(yè)主公約的約束。

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