2014物業(yè)管理師《制度與政策》知識點:業(yè)主大會制度

　　業(yè)主大會制度

　　1.業(yè)主的概念

　　《物業(yè)管理條例》第六條規(guī)定：房屋的所有權人為業(yè)主。

　　2. 業(yè)主的權利與義務

　　《物業(yè)管理條例》規(guī)定了業(yè)主的十項權利和六項義務

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權利包括：

　?、侔凑瘴飿I(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務

　?、谔嶙h召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議

　　③提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議

　　④參加業(yè)主大會會議，行使投票權

　?、葸x舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權

　?、薇O(jiān)督業(yè)主委員會的工作

　　⑦監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同

　?、鄬ξ飿I(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督

　　權

　?、岜O(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用

　　⑩法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中應當履行的義務主要有：

　?、僮袷毓芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則

　?、谧袷匚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度

　?、蹐?zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定

　?、馨凑諊矣嘘P規(guī)定交納專項維修資金

　?、莅磿r交納物業(yè)服務費用

　?、薹伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他義務

　　3. 業(yè)主大會

　　業(yè)主大會是業(yè)主參與物業(yè)管理活動的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益

　　業(yè)主大會籌備組應當自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會的會議議程一般包括以下內(nèi)容：

　　(1)報告業(yè)主大會的籌備工作情況;

　　(2)宣讀業(yè)主名冊

　　(3)宣讀《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案和《管理規(guī)約》草案，宣講業(yè)主對草案提出的修改意見，以及業(yè)主大會籌備組根據(jù)業(yè)主意見對《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》的修改結果;

　　(4)投票通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》;

　　(5)宣讀業(yè)主委員會委員候選人名單，經(jīng)投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會組成人員。

　　業(yè)主大會的六項職責：

　　(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(2)制定和修改管理規(guī)約

　　(3)選舉業(yè)主委員會委員更換業(yè)主委員會成員，

　　(4)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);

　　(5)籌集和使用專項維修資金; (兩個2/3)

　　(6)改建重建建筑物及其附屬設施;(兩個2/3)

　　(7)有關共有共同管理權利的其他重大事項。

　　4. 業(yè)主委員會

　　業(yè)主委員會由全體業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的常設性

　　執(zhí)行機構，對業(yè)主大會負責，具體負責執(zhí)行業(yè)主大會交辦的各項物業(yè)管理事項

　　業(yè)主委員會委員應當符合以下條件：

　　(1)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;

　　(2)遵守國家有關法律、法規(guī);

　　(3)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務;

　　(4)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;

　　(5)具有一定組織能力;

　　(6)具備必要的工作時間。

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