2013年物業(yè)管理師《經(jīng)營管理》考點精萃:第一章

　　第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述

　　1、物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運行管理服務，向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價值管理方向拓展。P1

　　2、物業(yè)管理又稱資產(chǎn)管理，為滿足業(yè)主目標，綜合利用物業(yè)管理、設施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務。P1

　　3、物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務發(fā)展目標的需求。P1

　　4、物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設施等可通常出租，可獲得經(jīng)常性租金收益，是房地產(chǎn)投資信托基金和機構投資者進行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要載體(特征)。P2

　　5、國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。P2

　　寫字樓分類一般要考慮如下12個因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務、建筑設備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。

　　6、零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營活動的建筑，包括從小型店鋪到大型購物中心的各種零售商業(yè)空間。P3

　　7、零售商業(yè)物業(yè)的一分類依據(jù)：(1)建筑規(guī)模(2)經(jīng)營商品(3)商業(yè)輻射區(qū)域的范圍 P3

　　8、零售商業(yè)物業(yè)分為六種類型1)區(qū)域購物中心2)市級購物中心3)地區(qū)購物商場4)居住區(qū)商場5)鄰里服務性商店6)特色商店P3-4

　　區(qū)域購物中心：面積10萬平米以上，有效半徑200公里

　　市級購物中心：3萬， 30萬人， 5億。

　　地區(qū)購物商場：1至3萬，30萬，5億。

　　居住區(qū)商場：3000―10000，1―5萬，3000―10000萬無

　　鄰里服務性商店：3000平米以下， 1萬人以下，3000萬元以下

　　除了上述區(qū)分零售商業(yè)物業(yè)的方法人們還常從另一個角度來區(qū)分不管商場的規(guī)模多大，零售商業(yè)物業(yè)基本上有兩種存在形式，(一)是只經(jīng)營零售業(yè)的獨立的建筑或建筑群，(二)是某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分P5

　　9、出租型別墅或公寓P5

　　(1)別墅是指在風景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。中國人的別墅概念跟歐美發(fā)達國家有很大的不同，通常把獨立式住宅、聯(lián)排住宅、低密度復合住宅等統(tǒng)統(tǒng)稱為別墅，出現(xiàn)了獨棟別墅、鄭排別墅、疊拼別墅、疊加別墅、雙拼別墅。甚至“空中別墅”等概念。實際上除獨立式住宅外，其他均不具有別墅類產(chǎn)品的獨有性。而國外的住宅和別墅是分開的。

　　(2)公寓是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權出售，供出租或短期居住。

　　10、工業(yè)物業(yè)：必須保證能源供應和內(nèi)部運輸系統(tǒng)的通暢，還要兼顧物業(yè)資產(chǎn)的有效利用狀況及運行成本對企業(yè)生產(chǎn)成本和經(jīng)營利潤的影響。

　　11、酒店和休閑娛樂設施是為了人們的商務或公務旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供入住空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場。傳統(tǒng)上，這類物業(yè)的經(jīng)營管理活動屬于酒店管理行業(yè)，但因為許多這類物業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設，其經(jīng)營活動也與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關。P6

　　12、物業(yè)經(jīng)營管理服務的目標：從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎上，保持和提高物業(yè)市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿ΑＮ飿I(yè)業(yè)主，既包括直接持有物業(yè)產(chǎn)權的企業(yè)或機構，也包括這些企業(yè)或機構背后的投資者。

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