2013年土地估價管理基礎與法規(guī)備考資料24

　　(三) 集體建設用地使用權的權能及規(guī)定

　　1.集體建設用地使用權的范圍

　　按照現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，農村集體建設用地的使用范圍主要包括：

　　(1)興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用本集體經濟組織所有的土地。包括：鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦企業(yè)使用屬于本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體所有的土地;村辦企業(yè)使用屬于本村集體所有的土地;村民組辦企業(yè)使用本村民組所有的土地;個人辦企業(yè)使用所在農民集體組織的土地。

　　(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設使用農民集體所有的土地。包括農村道路、水利設施、學校、通訊、醫(yī)療衛(wèi)生、敬老院、幼兒園、村委會辦公室。

　　(3)農村村民建住宅使用本集體所有的土地。

　　按照現(xiàn)行法律規(guī)定，不允許鄉(xiāng)(鎮(zhèn))辦企業(yè)使用村或村民組所有土地，村辦企業(yè)也不能使用村民組或其他村集體所有的土地。但是集體經濟組織可用本集體所有土地與其他單位和個人以土地使用權入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)。

　　2.集體建設用地使用權的權能及規(guī)定

　　(1)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權是經審批由農村集體經濟組織通過投資方式向從事非農業(yè)經營性活動的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)提供的集體土地使用權。

　?、汆l(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權主體。包括：農村集體經濟組織設立的獨資經營企業(yè);農村集體經濟組織通過以符合要求的土地使用權入股、聯(lián)營的形式與其他單位、個人設立的企業(yè)。

　?、趫笈?。《物權法》規(guī)定，集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。申請取得鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權，應持有相關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準;涉及占用農用地的，依法辦理農用地轉用審批手續(xù)。

　?、蹤嗄?。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)對其經營用地享有占有權、使用權和收益權。農村集體經濟組織獨資設立的企業(yè)，其收益一般歸農村集體經濟組織。

　?、芟拗?。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押，而只能隨地上建筑物一同抵押。在抵押權實現(xiàn)后，未經土地征收程序，該土地原有的集體所有性質不變。

　　(2)鄉(xiāng)村公益用地使用權

　　鄉(xiāng)村公益用地使用權是依法經審批由農村集體經濟組織或者其依法設立的公益性組織對用于本集體經濟組織內部公益事業(yè)的非農用地所享有的集體建設用地使用權。

　?、汆l(xiāng)村公益用地使用權主體。鄉(xiāng)村公益用地使用權主體是農村集體經濟組織以及其依法設立的學校等公益性組織。

　　②權能。鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權人對土地僅享有占有權、使用權，一般沒有收益權與處分權。這是該項權利的用途性質所決定的。

　?、巯拗啤｀l(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權的權利人不得擅自改變土地用途，不得將土地用于經營性活動，不得將權利轉讓、出租、抵押或用于其他形式的交易。

　　(四)土地承包經營權的權能及規(guī)定

　　土地承包經營權的法律依據包括：《土地管理法》、《農村土地承包法》和《物權法》。

　　土地承包經營權屬于用益物權?！锻恋鼗拘g語》規(guī)定，土地承包經營權是指農村集體經濟組織成員或者農村集體經濟組織以外的單位或個人依據承包合同取得的對集體所有或國家所有由農民集體使用的農村土地從事農業(yè)經營并取得收益的權利。

　　1.我國農村土地承包經營權的特征。包括：①農村土地承包經營權的主體是發(fā)包方和承包方。發(fā)包方一般是農村集體經濟組織、村民委員會或村民小組。承包方是指有權簽訂土地承包經營合同的農戶、個人。農村土地承包經營權的客體是集體所有的土地。②農村土地承包經營權是一個不很完整和明晰的土地使用權。法律規(guī)定，農村土地承包經營權僅限于從事農業(yè)生產。這表明，這種土地承包經營權不含有土地開發(fā)權，即無權將土地經過開發(fā)用于非農業(yè)生產。③農村土地承包經營權是一種尚不十分穩(wěn)定的土地使用權。法律雖規(guī)定了土地承包期限可達30年，但同時又規(guī)定經過集體經濟組織(村民委員會)三分之二以上成員討論通過，可以在承包期內適當進行土地調整。④農村土地承包經營權是土地所有權實現(xiàn)的一種形式，雙方當事人應遵循平等、自愿、等價、有償?shù)姆稍瓌t。

　　2.土地承包經營權的權能及規(guī)定

　　《物權法》規(guī)定，土地承包經營權人依照農村土地承包法的規(guī)定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。

　　土地承包經營權流轉，不得改變土地集體所用性質、不得改變土地用途、不得損害農民土地承包權益。土地承包經營權流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記;未經登記，不得對抗善意第三人。承包期內發(fā)包人不得調整承包地。因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形，需要適當調整承包的耕地和草地的，應當依照農村土地承包法等法律規(guī)定辦理。通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農村土地，依照農村土地承包法等法律和國務院的有關規(guī)定，其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。

　　例題：根據我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，農村集體土地不能買賣，所以其承包經營權不是一種物權，也不具有市場價值。( )(2007年《土地管理基礎與法規(guī)》試題)

　　答案：×

　　解析：土地承包經營權屬于用益物權。

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