2013年物業(yè)管理師《基本制度與政策》考點(diǎn)剖析9

　　房地產(chǎn)抵押管理

　　我國(guó)發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以來，房地產(chǎn)抵押作為一種有效的擔(dān)保形式，得到廣泛的開展。特別是在房地產(chǎn)開發(fā)、商品房市場(chǎng)和房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中，運(yùn)用房地產(chǎn)抵押進(jìn)行貸款擔(dān)保，已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人解決資金問題的主要途徑。

　　房地產(chǎn)抵押的概念

　　抵押是《擔(dān)保法》規(guī)定的擔(dān)保形式之一，抵押與質(zhì)押相區(qū)別，抵押是以不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)為條件的物權(quán)擔(dān)保方式，抵押人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)仍然享有占有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)?！稉?dān)保法》規(guī)定可以作為抵押物的財(cái)產(chǎn)不只是房地產(chǎn)，還包括抵押人依法有權(quán)處分的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具，以及依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。只要是不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)占有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的擔(dān)保方式，都屬于抵押擔(dān)保形式。

　　由于房地產(chǎn)具有價(jià)值量大、使用時(shí)間長(zhǎng)、不可移動(dòng)、產(chǎn)權(quán)管理嚴(yán)密等特點(diǎn)，因此以房地產(chǎn)作抵押物是抵押擔(dān)保中最普遍、最主要的內(nèi)容。

　　房地產(chǎn)抵押的一般概念

　　房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

　　其中，在房地產(chǎn)抵押一般概念下，“合法的房地產(chǎn)”是指已經(jīng)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房地產(chǎn)。抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。

　　房地產(chǎn)抵押的特定概念

　　房地產(chǎn)抵押存在兩種特定的抵押情況與方式，一是在建工程抵押;二是預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押。

　　1.在建工程抵押

　　所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

　　2.預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押a

　　所稱預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

　　由于抵押房產(chǎn)尚未形成，貸款銀行進(jìn)行按揭貸款存在著較大風(fēng)險(xiǎn)，因此，貸款銀行在實(shí)施按揭貸款中均采取著規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的輔助措施。貸款銀行要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對(duì)購(gòu)房人貸款承擔(dān)階段性的連帶保證責(zé)任，即只要購(gòu)房人停止還貸，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保證代為履行購(gòu)房人的一切還貸義務(wù)，直至商品房交付并取得權(quán)屬證件后，貸款銀行與購(gòu)房人正式辦妥房地產(chǎn)抵押登記。同時(shí)，貸款銀行要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售項(xiàng)目，必須由貸款銀行辦理結(jié)算業(yè)務(wù)，以便對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目資金進(jìn)行監(jiān)控。此外，有的貸款銀行還要求按揭貸款購(gòu)房人辦理貸款保險(xiǎn)和進(jìn)行公證。

　　二、房地產(chǎn)抵押的主要原則

　　(一)房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)遵循民事法律原則

　　抵押雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)民事法律原則確定以下事項(xiàng)：

　　1.設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，雙方當(dāng)事人也可以協(xié)商由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

　　2.抵押權(quán)人為避免抵押房屋因遭受人為損壞或自然災(zāi)害而出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，要求抵押人辦理房產(chǎn)保險(xiǎn)的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商議定。抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/P>

　　3.企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續(xù)有效，其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔(dān)。

　　4.抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí)，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同。

　　(二)房地產(chǎn)抵押中的房產(chǎn)、地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定應(yīng)當(dāng)一致

　　建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押?！薄耙砸婪ㄈ〉玫姆课菟袡?quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押?！?/P>

　　(三)抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值

　　房地產(chǎn)抵押是為擔(dān)保債權(quán)而建立的法律關(guān)系，因此抵押物的價(jià)值必須高于所擔(dān)保的債權(quán)，否則就無法成就所擔(dān)保的債權(quán)。根據(jù)這一原則，房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但再次抵押所擔(dān)保的債權(quán)不得超出余額部分。同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告知抵押權(quán)人，以便抵押人測(cè)算擔(dān)保價(jià)值。對(duì)以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，兩宗以上房地產(chǎn)視為同一抵押房地產(chǎn)。但抵押當(dāng)事人另有約定的除外。

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