2013年物業(yè)管理師《基本制度與政策》考點剖析11

　　商品房銷售爭議的解決規(guī)則

　　(一)商品房銷售面積爭議

　　按套或單元計價的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。按套或單元計價的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變;套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　(二)商品房銷售中的設(shè)計變更爭議

　　《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

　　買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。其中，規(guī)劃設(shè)計變更造成面積差異和房價款的變更，當(dāng)事人不解除合同的，雙方應(yīng)當(dāng)簽署補充協(xié)議。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房;買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　(三)商品房銷售中的房屋交付時間與質(zhì)量爭議

　　1.房屋交付時間

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知買受人。

　　2.房屋交付質(zhì)量與保修責(zé)任

　　銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。用戶驗收后自行添置、改動的設(shè)施、設(shè)備，由用戶自行承擔(dān)維修責(zé)任。

　　3.《住宅質(zhì)量保證書》與《住宅使用說明書》

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，應(yīng)在住宅交付用戶的同時提供給用戶《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》以購買者購買的套(幢)發(fā)放，每套(幢)住宅均應(yīng)附有各自的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位。

　　《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

　　(1)工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級;

　　(2)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修;

　　(3)正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期

　　1)屋面防水3年;

　　2)墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;

　　3)墻面、頂棚抹灰層脫落1年;

　　4)地面空鼓開裂、大面積起砂1年;

　　5)門窗翹裂、五金件損壞1年;

　　6)管道堵塞2個月;

　　7)供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期;

　　8)衛(wèi)生潔具1年;

　　9)燈具、電器開關(guān)6個月;

　　10)其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

　　(4)用戶報修的單位，答復(fù)和處理的時限

　　住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以延長上述規(guī)定的保修期，但不得不應(yīng)低于上述規(guī)定的保修期限。

　　《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準等作出說明，并提出使用注意事項，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：

　　(1)開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位;

　　(2)結(jié)構(gòu)類型;

　　(3)裝修、裝飾注意事項;

　　(4)上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明;

　　(5)有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項;

　　(6)門、窗類型，使用注意事項;

　　(7)配電負荷;

　　(8)承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明;

　　(9)其他需說明的問題。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在《住宅使用說明書》中對住戶合理使用住宅應(yīng)有提示。因用戶使用不當(dāng)或擅自改動結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任;因住戶使用不當(dāng)或擅自改動結(jié)構(gòu)，造成房屋質(zhì)量受損或其他用戶損失，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

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