2013年土地估價管理基礎與法規(guī)備考資料56

　　五、土地用途管制制度的概念(掌握)

　　土地用途管制制度是《土地管理法》確定的加強土地資源管理的基本制度。土地用途管制制度是政府為保證土地的合理利用而對土地權利人的土地利用活動施行限制的一系列法規(guī)、規(guī)則的總和，是指國家為保證土地資源的合理利用，促進經濟、社會和環(huán)境的協(xié)調發(fā)展，通過編制土地利用規(guī)劃，規(guī)定土地用途，明確土地使用限制條件，實行用途變更許可的一項強制性的管理制度。其核心是依據土地利用總體規(guī)劃對土地用途轉變實行嚴格控制。 按照土地用途管制的要求，對土地資源的利用，特別是各類非農建設占用耕地，就要嚴格按土地利用總體規(guī)劃和年度計劃供地，嚴格把好農用地轉用、土地征收審批關，嚴格執(zhí)行耕地“占一補一”的補償制度，嚴格依法征地和執(zhí)行征地補償安置制度。

　　土地利用規(guī)劃是實施用途管制的依據，而用途管制是落實土地利用規(guī)劃的手段和措施。

　　例題：土地用途管制制度是( )確定的加強土地資源管理的基本制度。

　　A.《城市房地產管理法》

　　B.《土地管理法》

　　C.《建筑法》

　　D.《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

　　答案：B

　　解析：土地用途管制制度是《土地管理法》確定的加強土地資源管理的基本制度。

　　六、土地用途管制的作用和意義(掌握)

　　國家實行土地用途管制的目的和作用在于強制性地嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護，促進經濟增長方式和土地利用方式由粗放型向集約型轉變，保障糧食安全、保障經濟發(fā)展、保障生態(tài)安全，實現社會經濟可持續(xù)發(fā)展的目標。

　　在我國目前人地矛盾十分緊張的情況下，實施土地用途管制制度有其現實的必然性和重要意義。

　　1.土地用途管制制度是一種比較先進的土地資源管理制度。隨著經濟的發(fā)展，工業(yè)化和城市化程度提高，土地的不合理利用和浪費現象十分嚴重，必須強化土地利用的政府調控力度，逐步形成了以土地規(guī)劃為依據，對土地用途變更實行嚴格控制的土地用途管制制度。

　　2.土地用途管制制度可以解決我國分級限額審批制的弊端。

　　3.可以實現利用整體效率最大化。

　　4.協(xié)調“吃飯”與“建設”的矛盾。土地是人類賴以生存和生活的基礎，具有有限性和不可再生性的特點，因此，它是最珍貴的自然資源，最寶貴的物質財富。在征收土地時，必須堅持“一要吃飯、二要建設”的方針，必須堅持“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”的基本國策。

　　5.消除土地利用中不利的外部性影響，保護環(huán)境，實現土地的可持續(xù)利用。

　　例題：以下土地管理目的中，( )不是土地用途管制的目標。(2008年《土地管理基礎與法規(guī)》試題)

　　A.土地利用整體效率最大化

　　B.協(xié)調建沒與保護的矛盾

　　C.消除土地利用中負外部性影響

　　D.確保被征地農民生活水平不降低

　　答案：D

　　解析：實施土地用途管制制度有其現實的必然性和重要意義：1.土地用途管制制度是一種比較先進的土地資源管理制度。2.土地用途管制制度可以解決我國分級限額審批制的弊端。3.可以實現利用整體效率最大化。4.協(xié)調“吃飯”與“建設”的矛盾。5.消除土地利用中不利的外部性影響，保護環(huán)境，實現土地的可持續(xù)利用。

　　七、土地用途管制的內容(掌握)

　　1.按用途對土地進行分類

　　《土地管理法》將土地按用途分為三大類型，即農用地、建設用地和未利用地，不同用途的土地，其用途管制的具體內容不同?！锻恋乩矛F狀分類》采用一級、二級兩個層次的分類體系，共分耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地等12個一級類，57個二級。

　　2.土地利用總體規(guī)劃規(guī)定土地用途

　　《市縣鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃編制指導意見》(國土資廳發(fā)〔2009〕51號)規(guī)定，土地規(guī)劃分類指土地利用總體規(guī)劃編制中，根據規(guī)劃管理需要，對土地現狀分類進行歸并或細分形成的規(guī)劃用地分類。土地規(guī)劃基數采用三級分類體系。其中，一級類3個，為農用地、建設用地、未利用地;二級類11個，為耕地、園地、林地、牧草地、其他農用地、城鄉(xiāng)建設用地、交通水利用地、其他建設用地、水域、灘涂沼澤、自然保留地;三級類33個。

　　根據《市(地)級土地利用總體規(guī)劃編制規(guī)程》(TD/T 1023―2010)和《縣級土地利用總體規(guī)劃編制規(guī)程》(TD/T 1024―2010)規(guī)定，土地利用功能區(qū)是指為合理利用土地，控制和引導土地利用的主要功能，依據區(qū)域土地資源特點和經濟社會發(fā)展需要劃定的空間區(qū)域。一般包括基本農田集中區(qū)、一般農業(yè)發(fā)展區(qū)、城鎮(zhèn)村發(fā)展區(qū)、獨立工礦區(qū)、生態(tài)環(huán)境安全控制區(qū)、自然與文化遺產保護區(qū)等土地利用功能區(qū)類型。

　　土地用途區(qū)是指為指導土地合理利用、控制土地用途轉變，依據區(qū)域土地資源特點和經濟社會發(fā)展需要劃定的空間區(qū)域。一般包括基本農田保護區(qū)、一般農地區(qū)、城鎮(zhèn)村建設用地區(qū)、獨立工礦區(qū)、風景旅游用地區(qū)、生態(tài)環(huán)境安全控制區(qū)、自然與文化遺產保護區(qū)、林業(yè)用地區(qū)、牧業(yè)用地區(qū)等類型。

　　建設用地管制區(qū)是指為引導土地利用方向、管制城鄉(xiāng)用地建設活動所劃定的空間地域。具體劃分為允許建設區(qū)、有條件建設區(qū)、限制建設區(qū)和禁止建設區(qū)四種類型。

　　另外，《市縣鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃編制指導意見》中，還提出了基本農田集中區(qū)和基本農田整備區(qū)的劃分。市級土地利用總體規(guī)劃，可根據當地實際情況，將基本農田分布集中度相對較高、優(yōu)質基本農田所占比例相對較大的區(qū)域，劃定為基本農田集中區(qū)。鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃，在落實基本農田保護任務、明確劃定基本農田保護地塊的前提下，可結合新農村建設和土地綜合整治項目的實施，劃定基本農田整備區(qū)。

　　3.土地登記注冊土地用途

　　2008年7月15日，國土資源部《關于印發(fā)《土地登記表格》(試行)的通知》(國土資發(fā)〔2008〕153號)在填寫說明中，明確“用途”要按照《土地利用現狀分類》(GB/T21010-2007)的二級類填寫。因此，土地登記土地“用途”按照 57個二級類來填寫，而不是按照12個一級類填寫。但是土地分類面積則按照《土地利用現狀分類》(GB/T21010-2007)的一級類填寫。

　　4.土地用途變更實行審批

　　土地用途變更實行審批表現在兩個方面，一是農用地轉用審批是實現土地用途管制的關鍵。建設需要占用農用地的，必須在土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地范圍內安排，符合土地利用總體規(guī)劃和產業(yè)政策的建設項目，按照法定審批程序和權限，依法批準后，方可將農用地轉為建設用。二是用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應調整地價款。

　　表6―1 關于改變土地用途處置法律、法規(guī)依據

　　5.對不按照規(guī)定的土地用途使用土地的行為進行處罰。

　　對于非法占用土地，擅自改變土地用途的行為要按照《土地管理法》等有關法律法規(guī)嚴厲處罰。

　　例題1：在國有土地使用證中，關于土地用途一欄，下列填法正確的是( )。(2008年《土地管理基礎與法規(guī)》試題)

　　A.企業(yè)用地

　　B.煤礦用地

　　C.倉儲用地

　　D.批發(fā)零售用地

　　E.商務金融用地

　　答案：CDE

　　解析：土地用途按照《土地利用現狀分類》(GB/T21010-2007)的二級類填寫。企業(yè)用地、煤礦用地，不是二級類。

　　例題2：《土地管理法》規(guī)定，按用途劃分，我國的土地分為農用地、建設用地和( )。 (2000年土地管理基礎試題)

　　A.耕地

　　B.建設用地

　　C.已利用地

　　D.未利用地

　　答案：D

　　解析：在土地管理法中，土地利用總體規(guī)劃將土地分為三類，即農用地、建設用地和未利用地。

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