2013年物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務(wù)》重要考點(3)

　　寫字樓物業(yè)的特點

　　一般說來，寫字樓具有以下特點：

　　1、地理位置優(yōu)越，交通條件便利。寫字樓多位于城市中心的繁華地段，與公共設(shè)施和商業(yè)設(shè)施相鄰，有多種便利的交通條件(公共汽車、地鐵、高速公路等)供來往人員選擇，有足夠的停車位供使用。

　　2、單體建筑規(guī)模大，機構(gòu)和人員集中。寫字樓多為高層建筑，樓體高、層數(shù)多、建筑面積大，辦公單位集中，往往能會集數(shù)百家國內(nèi)外大小機構(gòu)，容納上萬人在其中辦公，人口密度較大。

　　3、外觀裝飾標準高，內(nèi)部空間分割靈活。為吸引有實力的機構(gòu)進駐辦公，滿足他們體現(xiàn)身份、高效辦公的要求，寫了樓選用的建筑材料一般都較為高檔、先進，外觀裝飾、大堂裝修和燈光布置等都有較高的要求，強調(diào)有獨特的線條、格局和色彩。 寫字樓內(nèi)部空間分割較為靈活。當(dāng)前，寫字樓內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)設(shè)計一般有兩種方式：第一，預(yù)先分隔成大小不同、面積不等、風(fēng)格各異的辦公室供用戶選擇;第二，辦公室設(shè)計為一個大面積的布置空間，甚至為一層樓，然后由用戶按自己的需要進行分隔、布置。

　　4、使用時間集中，人員流動性大。寫字樓的使用時間一般比較集中，多在上午8點以后、下午6點以前。上班時間，人來人往，川流不息，下班后人去樓空，非常安靜。

　　5、設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)先進，智能化水平高。寫字樓內(nèi)部一般都配備有更為先進的設(shè)施設(shè)備，如中央空調(diào)、高速電梯、監(jiān)控設(shè)備、現(xiàn)代通信手段等，寫字樓的設(shè)備設(shè)施是物業(yè)管理的重點對象。根據(jù)使用功能，寫字樓的設(shè)備可分為8大系統(tǒng)：

　　(1)電氣設(shè)備系統(tǒng)。

　　(2)通信系統(tǒng)。

　　(3)空調(diào)系統(tǒng)。

　　(4)供暖系統(tǒng)。

　　(5)運載系統(tǒng)。

　　(6)給排水系統(tǒng)。

　　(7)消防系統(tǒng)。

　　(8)監(jiān)控系統(tǒng)。

　　6、配套設(shè)施完備，功能齊全。現(xiàn)代寫字樓有服務(wù)前臺、大小會議室、小型酒吧、車庫等，綜合型寫字樓還有餐廳、商場、商務(wù)中心、銀行、郵電等配套服務(wù)場所設(shè)施，能為客戶的工作和生活提供很多方便，滿足他們高效辦公工作的需要。

　　寫字樓物業(yè)等級分類中的參考因素

　　對寫字樓物業(yè)的分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷。人們通常從承租人在尋租或續(xù)租時所考慮的因素出發(fā)，通過判別寫字樓的吸引力來對寫字樓進行分類。從這個角度出發(fā)，對寫字樓物業(yè)的分類一般要考慮以下12個因素，即寫字樓物業(yè)所處的位置、交通的便利性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為承租人提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和承租人的類型等。

　　1、位置。寫字樓建筑的吸引力在很大程度上取決于它與另外的商業(yè)設(shè)施的接近程度，這種吸引力也會由于城市建設(shè)的發(fā)展而經(jīng)常發(fā)出變化。寫字樓的級別往往還受其周圍建筑物及環(huán)境的影響，如果寫字樓建筑所處的位置周圍建筑環(huán)境惡劣，會大大降低該寫字樓物業(yè)的吸引力。如果臨近某大公司或金融機構(gòu)的辦公樓則會增加對承租人的吸引力。cbd：簡稱中心商務(wù)區(qū)(center business district)。

　　2、交通的便利性。高檔寫字樓周圍應(yīng)用多種交通方式可供選擇。有足夠的停車位，中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓要有便捷的公共交通。

　　3、聲望或形象。寫字樓建筑的位置、投資方的實力或聲望，物業(yè)建造的標準以及為承租人提供的服務(wù)內(nèi)容都會強化大廈的整體形象。例如，1972年投入使用的美國世貿(mào)大廈，高378m(110層)，能容納5萬人工作，由洛克菲勒家族建設(shè)。上海浦東金融貿(mào)易區(qū)的金茂大廈(88層)。

　　4、建筑形式。建筑的設(shè)計形式和物業(yè)外立面的維護水平，即建筑特點。-----中國香港的中銀大廈，紐約世貿(mào)大廈的“雙子星”塔樓。

　　5、大堂。大堂的外觀、平面設(shè)計和燈光布置構(gòu)成了一棟寫字樓的建筑特色。

　　6、電梯。電梯的位置很重要。電梯間的入口和內(nèi)部狀況(照明、適當(dāng)?shù)牡蹴斞b飾、電梯的控制符號、地面、鏡子、反光材料等)。電梯服務(wù)的標準是安全和快速。例如，上海金茂大廈有100多部電梯，高速電梯可保證客人的侯梯時間不超過35秒，符合國際最高標準。

　　7、走廊。要認真裝飾，充足的照明，宜用自然色調(diào)裝飾，兩側(cè)的墻壁上懸掛藝術(shù)品。指引牌，應(yīng)及時保潔和更新。

　　8、寫字樓室內(nèi)空間布置。室內(nèi)空間布置比內(nèi)部裝修要重要的多。例如，窗戶的數(shù)量、照明、房間的進深、開間等。

　　9、為承租人提供的服務(wù)。重點是辦公室內(nèi)的管理服務(wù)，安全服務(wù)，維修服務(wù)的速度，外人進入的管理，空調(diào)通風(fēng)設(shè)施的維護管理等。會議中心、康樂中心的服務(wù)等。

　　10、建筑設(shè)備系統(tǒng)。重點是動力、通訊系統(tǒng)和空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)等。目標是“智能化”，即有計算機管理系統(tǒng)統(tǒng)一管理空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)、垂直運輸系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)(數(shù)字式交換機、衛(wèi)星通信網(wǎng)絡(luò)、電子郵遞、電子會議或視訊會議系統(tǒng)、公共衛(wèi)星電視天線系統(tǒng)等)、自動化電力管理系統(tǒng)和自動照明設(shè)備系統(tǒng)等。簡稱ca、oa、ba、fa→ma。

　　11、物業(yè)管理水平。 影響其租金水平和市場價值。

　　12、承租人的類型。大廈內(nèi)的主要承租人往往決定了一棟寫字樓內(nèi)的承租人類型。

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