2013年物業(yè)管理師考試基本制度與政策重點18
★★★商品房現(xiàn)售:指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人,并由買受人支付房價款的行為。
商品房現(xiàn)售的條件:1?,F(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;2。取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件;3。持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;4。己通過竣工驗收;5。拆遷安置己經(jīng)落實;6。供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)具備交付使用條件,其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者己確定施工進度和交付日期;7。物業(yè)管理方案己經(jīng)落實。
★商品房銷售原則:
1.商品住宅按套銷售,不得分割拆零銷售;2。商品房銷售時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的,買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議;3。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前,將作為合同標(biāo)的物的商品房現(xiàn)行銷售給他人;4。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷假售未竣工商品房;5。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告,應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《廣告法》、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定等有關(guān)規(guī)定,廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。同時,發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。
★★★商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容:1。當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;2。商品房基本狀況;3。商品房的銷售方式;4。商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;5。交付使用條件及日期;6。裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;7。供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾的有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;8。公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;9。面積差異的處理方式;10。辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;11。解決爭議的方法;12。違約責(zé)任;13。雙方約定的其他事項。
★商品房銷售價格與計價方式:商品房銷售可以按套或單元計價,也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價;商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。
★銷售代理規(guī)則:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)訂立書面委托合同;應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書;受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)不得收取傭金以外的其他費用。
★協(xié)助購房人辦理產(chǎn)權(quán)證書:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi),將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。
★商品房銷售中的設(shè)計變更爭議:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi),書面通知買受人;買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù);房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的,買受人有權(quán)退房,買受人退房的,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
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