2013年物業(yè)管理師考試基本制度與政策重點(diǎn)20

　　★房屋租賃：包括承租人用于居住的情況，也包括提供給他人從事經(jīng)營活動(dòng)及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動(dòng)的情況

　　★房屋租賃的主要原則：1。房屋租賃是公民、法人和其他組織關(guān)于財(cái)產(chǎn)權(quán)交易的民事活動(dòng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照民法規(guī)定遵循自愿、平等、互利原則;2。公民、法人或者其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國家授管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。其中，國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋，是指各級(jí)政府交由機(jī)關(guān)、部隊(duì)、團(tuán)體和企事業(yè)單位經(jīng)營管理的國有房屋。根據(jù)政府授權(quán)規(guī)定，其中有的房屋可以出租經(jīng)營，有的房屋不得出租經(jīng)營;3。住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租賃房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款;4。在租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。(賣買不破租賃);5。出租人如果在租賃期限內(nèi)死亡，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同，以保障承租人的承租權(quán);6。為保障承租人家屬的住房權(quán)利，住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，與其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租該房屋。7。房屋所有權(quán)人以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家;8.承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

　　★★★房屋租賃合同

　　(一) 租賃合同的主要條款：

　　1.當(dāng)事人姓名或者名稱及住所;2.房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況;3.租賃用途;4.租賃期限;5.租金及交付方式;6.房屋修善責(zé)任;7.轉(zhuǎn)租的約定;8.變更和解除合同的條件;9.違約責(zé)任;10.當(dāng)事人約定的其他條款。

　　2.房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止。承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。

　　(二)房屋租賃權(quán)利義務(wù)的一般約定

　　出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù);租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人同意，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償;確需變動(dòng)房屋內(nèi)部構(gòu)造的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同。

　　(三)關(guān)于轉(zhuǎn)租房屋的規(guī)定

　　1.房屋轉(zhuǎn)租：房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以根據(jù)轉(zhuǎn)租合同約定，從轉(zhuǎn)租中獲得收益。

　　2.房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同，轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并按照規(guī)定辦理轉(zhuǎn)租房屋登記備案手續(xù)。在房屋轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止的，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止，但出租人與轉(zhuǎn)租人雙方另有約定的除外。

　　3.轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。

　　★禁止性及相關(guān)規(guī)定

　　(一)禁止房屋租賃的規(guī)定

　　1.未依法取得房屋所有權(quán)證的;2。司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;3。共有房屋未取得共有人同意的;4。權(quán)屬有爭議的;5。屬于違法建筑的;6。不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;7。己抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;8。不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;9。有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

　　(二)可以終止房屋租賃合同的規(guī)定

　　1.將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的;2。將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的;3。將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的;4。拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上; 5。公用住宅用房無正當(dāng)理由閑置六個(gè)月以上的;6。租用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的;7。故意損壞承租房屋的;8。法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以收回的。

　　★★房屋租賃登記

　　(一) 房屋行政主管部門登記備案

　　房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持書面租賃合同、房屋所有權(quán)證書有關(guān)當(dāng)事人的合法證件等文件到直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)

　　1.書面租賃合同;2. 房屋所有權(quán)證書;3.當(dāng)事人的合法證件;4.城市人民政府規(guī)定的其他文件。

　　(二) 公安部門登記備案

　　1.出租房屋的建筑、消防設(shè)備、出入口和通道，必須符合消防安全和治安管理規(guī)定，不準(zhǔn)出租危險(xiǎn)房屋和違章建筑;

　　2.私有房屋出租人須持房屋所有權(quán)證或其他合法證明、居民身份證、戶口簿，向房屋所在地派出所申請(qǐng)登記。單位房屋出租人須持房屋所有權(quán)證、單位介紹信，到房屋所在地派出所申請(qǐng)登記。經(jīng)審查對(duì)符合房屋出租條件的，由出租人向公安派出所簽訂治安責(zé)任保證書。

　　(三)出租人的治安責(zé)任主要有：

　　1.不準(zhǔn)將房屋出租給無合法有效證件的人;

　　2.承租人是外來暫住人員的，應(yīng)當(dāng)帶領(lǐng)其到公安派出所辦理登記并領(lǐng)取暫住證;

　　3.發(fā)現(xiàn)承租人有違法犯罪活動(dòng)或嫌疑的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向公安派出所報(bào)告;

　　4.停止房屋租賃的應(yīng)當(dāng)及時(shí)到公安派出所辦理注銷登記手續(xù)。

　　(四)承租人的治安責(zé)任主要有：

　　1.必須持有本人身份證或者其他合法證件;

　　2.租賃房屋用于居住的外來暫住人員，必須按戶口管理規(guī)定在3日內(nèi)到房屋所在地派出所申報(bào)暫戶口登記;

　　3.將承租房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人的，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶎張?bào)備案;

　　4.承租房屋不準(zhǔn)用于生產(chǎn)、儲(chǔ)存、經(jīng)營易燃易爆或有毒等危險(xiǎn)物口。

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