物業(yè)管理師經(jīng)營(yíng)管理講義:房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇

　　房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇

　　一、區(qū)位的含義

　　房地產(chǎn)投資的三要素是“區(qū)位，區(qū)位，還是區(qū)位”。這充分說(shuō)明了在房地產(chǎn)投資中，區(qū)位選擇的特殊重要性。當(dāng)然，影響房地產(chǎn)投資成敗的要素絕不僅僅是“區(qū)位”，還包括市場(chǎng)宏觀環(huán)境、投資決策的準(zhǔn)確性、市場(chǎng)供求狀況、進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)選擇和在市場(chǎng)上的持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)短、所投資的房地產(chǎn)類型等。然而，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和受制于地區(qū)性需要的特性，所有其他影響要素均與房地產(chǎn)所處的“區(qū)位”相關(guān)。

　　房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解有狹義和廣義之分。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場(chǎng)地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。房地產(chǎn)的不一致性和差異性，決定了某一具體宗地的區(qū)位是排他的、獨(dú)一無(wú)二的。根據(jù)對(duì)某一宗地區(qū)位的描述，可以從圖上或現(xiàn)場(chǎng)找到該宗地。例如，某宗地位于北京市朝陽(yáng)區(qū)、坐落在建國(guó)門(mén)外大街北側(cè)、西鄰建國(guó)飯店、東鄰北京國(guó)際貿(mào)易中心，人們就可以據(jù)此判斷該宗地的大致區(qū)位;如果查閱地籍圖，就可以找到該地塊的宗地編號(hào)及其具體的四至范圍、面積大小、宗地形狀和當(dāng)前的土地使用者;我們還可以根據(jù)該宗地的角點(diǎn)坐標(biāo)，判斷該宗地的區(qū)位等。

　　對(duì)區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。例如前述的宗地，就位于北京市CBD(Central　Business　District，中央商務(wù)區(qū))范圍內(nèi)，為高檔辦公、酒店、國(guó)外駐京機(jī)構(gòu)和大使館集中的地區(qū)，該地區(qū)就業(yè)人口以中高級(jí)白領(lǐng)階層為主，收入水平和支付能力較高，各種消費(fèi)需求的品位代表著時(shí)代的潮流。某一具體區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境，決定了該區(qū)位附近的市場(chǎng)需求和消費(fèi)特征。

　　對(duì)區(qū)位的廣義理解，還應(yīng)包括在該區(qū)位進(jìn)行房地產(chǎn)投資所須支付的成本的高低和所面臨的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。土地成本占房地產(chǎn)投資的比重有逐漸上升的趨勢(shì)，在許多城市已經(jīng)超過(guò)了50%，而確定了房地產(chǎn)投資的具體位置后，往往也就確定了房地產(chǎn)投資中的土地成本支出。另外，從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的角度來(lái)說(shuō)，區(qū)位確定后，也就決定了在本“區(qū)位”進(jìn)行投資所面臨的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

　　房地產(chǎn)投資者對(duì)區(qū)位的把握還須利用發(fā)展的、動(dòng)態(tài)變化的眼光。雖然某一宗地的地理位置不可能變化，但隨著宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展，城市中各區(qū)位的相對(duì)重要性也會(huì)不斷地發(fā)生變化。例如，上海浦東原來(lái)是上海人“寧要浦西一張床、不要浦東一套房”的地區(qū)，但隨著浦東新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施、就業(yè)環(huán)境等發(fā)生了很大的變化，逐漸變成為上海人向往的地區(qū);北京市前門(mén)商業(yè)區(qū)原是北京市三大中心商業(yè)區(qū)之一，但隨著北京市城市建設(shè)的發(fā)展，交通等市政條件優(yōu)良的新中心商業(yè)區(qū)陸續(xù)建成，前門(mén)商業(yè)區(qū)逐漸失去了對(duì)投資者和消費(fèi)者尤其是中高檔消費(fèi)者的吸引力。因此，房地產(chǎn)投資者要關(guān)注城市或地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃及城市規(guī)劃，用發(fā)展的、動(dòng)態(tài)變化的眼光，來(lái)認(rèn)識(shí)和把握房地產(chǎn)投資中的“區(qū)位”。

　　總之，房地產(chǎn)投資中的區(qū)位，絕不能簡(jiǎn)單地將其理解為地理位置，還應(yīng)重點(diǎn)考察其在城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的位置，在整體市場(chǎng)供求關(guān)系中的位置，在未來(lái)城市發(fā)展建設(shè)中的位置。從這些比較全面的意義上理解，區(qū)位在房地產(chǎn)投資中的重要性則是不言而喻的。

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　　二、不同類型房地產(chǎn)投資對(duì)區(qū)位的特殊要求

　　(一)居住物業(yè)

　　居住項(xiàng)目主要為人們工作勞動(dòng)之余提供一個(gè)安靜舒適的生活休息空間，此類項(xiàng)目的投資區(qū)位選擇時(shí)要考慮的主要因素包括：

　　1.市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度。市政公用設(shè)施主要為居民的生活居住提供水、電、燃?xì)獾?，公建配套設(shè)施則包括托兒所、幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院、郵局、商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)、康體設(shè)施等。國(guó)內(nèi)大量空置的商品住宅，許多是因?yàn)椴痪邆渖鲜雠涮讞l件造成的。對(duì)于小型的居住項(xiàng)目，其本身不具備提供上述配套設(shè)施的能力，對(duì)場(chǎng)地周圍已具備的配套設(shè)施能力的依賴性就更大。

　　2.公共交通便捷程度。從我國(guó)目前的居民家庭結(jié)構(gòu)來(lái)分析，大多數(shù)屬于工薪階層，私人汽車還只是剛剛進(jìn)入少數(shù)家庭，對(duì)方便快捷的公共交通系統(tǒng)的依賴程度非常大，因此居住項(xiàng)目區(qū)位選擇時(shí)應(yīng)認(rèn)真考慮公共交通系統(tǒng)的完備程度。

　　3.環(huán)境因素。隨著城市居民生活水平的提高，對(duì)居住環(huán)境提出了越來(lái)越高的要求。山、水、綠地、陽(yáng)光、清新的空氣、無(wú)噪聲污染等，都是居民選擇安居，進(jìn)而也是房地產(chǎn)商在選擇居住項(xiàng)目區(qū)位時(shí)要慎重考慮的因素。

　　4.居民人口與收入。居住項(xiàng)目的市場(chǎng)前景受附近地區(qū)人口數(shù)量、家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)、家庭收入水平、人口流動(dòng)性、當(dāng)前居住狀況等方面的影響。居住項(xiàng)目投資如果選擇在人口素質(zhì)高、支付能力強(qiáng)的地區(qū)進(jìn)行，就意味著提高了成功的可能性。

　　(二)寫(xiě)字樓物業(yè)

　　影響寫(xiě)字樓項(xiàng)目區(qū)位選擇的特殊因素包括：

　　1.與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度。商業(yè)辦公也存在著聚集效應(yīng)，同樣位于城市中心商務(wù)區(qū)的項(xiàng)目，則其未來(lái)的使用者就可以方便地同位于相同區(qū)域的客戶開(kāi)展業(yè)務(wù)。因此，與另外商業(yè)設(shè)施接近的程度，決定了寫(xiě)字樓項(xiàng)目對(duì)未來(lái)使用者的吸引力，雖然這種吸引力也會(huì)由于城市建設(shè)的發(fā)展而經(jīng)常發(fā)生變化，但它對(duì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目區(qū)位選擇過(guò)程的影響則是不言而喻的。

　　2.周圍土地利用情況和環(huán)境。如果寫(xiě)字樓項(xiàng)目所處的位置，周圍有很多工業(yè)建筑、環(huán)境惡劣，就會(huì)大大降低該寫(xiě)字樓的吸引力。寫(xiě)字樓的區(qū)位還可能由于其鄰近政府、大型公司或金融機(jī)構(gòu)的辦公大樓而增加對(duì)租戶的吸引力。

　　3.易接近性。寫(xiě)字樓項(xiàng)目區(qū)位選擇還應(yīng)重視其易接近性。大型寫(xiě)字樓建筑往往能容納成千上萬(wàn)的人在里面辦公，有沒(méi)有快捷有效的道路進(jìn)出寫(xiě)字樓，會(huì)極大地影響到寫(xiě)字樓的檔次。寫(xiě)字樓建筑周圍如有多種交通方式可供選擇(公共汽車、地鐵、高速公路等)能極大地方便在寫(xiě)字樓工作的人。是否有足夠的停車位也會(huì)影響到寫(xiě)字樓的易接近性。一般來(lái)說(shuō)，中心商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓不能像郊區(qū)寫(xiě)字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓周圍往往有方便快捷的公共交通。

　　(三)零售商業(yè)物業(yè)

　　零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇，在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)項(xiàng)目的主要消費(fèi)者的分布范圍。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括：可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛(ài)及購(gòu)買(mǎi)能力分析。此外，新零售商業(yè)項(xiàng)目的落成并不能創(chuàng)造出新的購(gòu)買(mǎi)力;它必須從其他零售商業(yè)項(xiàng)目那里吸引或爭(zhēng)取消費(fèi)者，因此對(duì)處于同一供需圈內(nèi)其他競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)條件分析也對(duì)場(chǎng)地選擇有主要影響。

　　商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個(gè)部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項(xiàng)目所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域，其營(yíng)業(yè)額的60%～75%都來(lái)自該區(qū)域;次要區(qū)域是距離項(xiàng)目所處地點(diǎn)5～15km的區(qū)域(對(duì)市級(jí)購(gòu)物中心而言)，項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額的15%～20%來(lái)自該區(qū)域;邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點(diǎn)15km以外的區(qū)域，占營(yíng)業(yè)額的5%～15%。對(duì)于每一個(gè)零售商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，不管其規(guī)模大小如何，都有其輻射區(qū)域和影響范圍，但這些輻射區(qū)域和影響范圍的大小隨每一宗具體零售商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、類型、位置而有較大差異。人們購(gòu)買(mǎi)食品一般只愿意走一兩公里，購(gòu)買(mǎi)服裝和家庭生活用品的出行距離可達(dá)到5～8km，出行10km以上往往是為了大宗綜合性購(gòu)物。因此，在某一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地的選擇還受消費(fèi)者到達(dá)該地點(diǎn)是否方便，即項(xiàng)目的易接近性或交通通達(dá)程度的制約。對(duì)于大型商場(chǎng)來(lái)說(shuō)，還要考慮停車的方便程度。

　　(四)工業(yè)物業(yè)

　　工業(yè)項(xiàng)目場(chǎng)地的選擇時(shí)須考慮的特殊因素包括：當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄裕煌ㄟ\(yùn)輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場(chǎng)，技術(shù)人才和勞動(dòng)力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等。

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