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物業(yè)管理師制度與政策:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理

更新時(shí)間:2014-10-20 13:30:58 來(lái)源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》講義:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理,詳細(xì)內(nèi)容如下,供各位考生在備考過(guò)程中參考學(xué)習(xí)。

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理

  這里提出的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)概念,僅指經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè),不包括基建投資性質(zhì)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和僅針對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地開(kāi)發(fā)。此外,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中商品房銷售與出租方面的內(nèi)容,并入房地產(chǎn)市場(chǎng)一節(jié)統(tǒng)一闡述,本節(jié)不做介紹。

  一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,必須依法設(shè)立。

  (一)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的條件

  1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資格

  企業(yè)資格是該項(xiàng)企業(yè)成立的法定條件。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)客觀情況和實(shí)際需要,設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除應(yīng)具備企業(yè)法人的一般條件外,還應(yīng)符合《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》要求的以下條件:

  (1)有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本;

  (2)有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員,2名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員。

  上述條件是針對(duì)全國(guó)基本情況提出的要求,標(biāo)準(zhǔn)較低。因此,《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定,省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況,對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件,作出高于上述標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

  2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)

  企業(yè)資質(zhì)是行業(yè)主管部門(mén)針對(duì)不同條件企業(yè)所做的分類。為規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)活動(dòng),《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)劃分為4個(gè)資質(zhì)等級(jí):

  一級(jí)資質(zhì):

  (1)注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元;

  (2)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上;

  (3)近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)m2以上,或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;

  (4)連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;

  (5)上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)m2以上,或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;

  (6)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人,其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人,持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人;

  (7)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱;

  (8)具有完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度;

  (9)未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

  二級(jí)資質(zhì):

  (1)注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元;

  (2)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上;

  (3)近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)m2以上,或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;

  (4)連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;

  (5)上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)m2以上,或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;

  (6)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人,其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人,持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人;

  (7)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱;

  (8)具有完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度;

  (9)未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

  三級(jí)資質(zhì):

  (1)注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元;

  (2)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上;

  (3)房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)m2以上,或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額;

  (4)連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;

  (5)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人,其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人,持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人;

  (6)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱,統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱;

  (7)具有完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度;

  (8)未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

  四級(jí)資質(zhì):

  (1)注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元;

  (2)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上;

  (3)已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;

  (4)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人,持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人;

  (5)工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱,財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱,配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員;

  (6)商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度;

  (7)未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

  (二)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的程序

  1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),持下列文件到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案:

  (1)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;

  (2)企業(yè)章程;

  (3)驗(yàn)資證明;

  (4)企業(yè)法定代表人的身份證明;

  (5)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和勞動(dòng)合同;

  (6)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)認(rèn)為需要出示的其他文件。

  2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書(shū)》。申請(qǐng)《暫定資質(zhì)證書(shū)》的條件不得低于四級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件?!稌憾ㄙY質(zhì)證書(shū)》有效期1年。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)可以視企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期,但延長(zhǎng)期限不得超過(guò)2年。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書(shū)》之日起1年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的,《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期不得延長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期滿前1個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)根據(jù)其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)核定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。

  (三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)活動(dòng)規(guī)則

  對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立資質(zhì)等級(jí)制度的目的,就是規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)活動(dòng),維護(hù)市場(chǎng)的有序競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須按照核定的資質(zhì)等級(jí),承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制,可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)確定。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。

  《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》對(duì)企業(yè)未取得資質(zhì)證書(shū)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的、企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的、企業(yè)隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書(shū)的,以及涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣(mài)資質(zhì)證書(shū)等行為,均規(guī)定了相應(yīng)的行政處罰。

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  二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般可以劃分為四個(gè)階段:投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段、房地產(chǎn)租售經(jīng)營(yíng)階段。其中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段的內(nèi)容,包括取得建設(shè)用地、取得建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)、完成房屋拆遷、審定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面工作。

  城市規(guī)劃部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理,包括審定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和實(shí)施監(jiān)督檢查兩個(gè)方面。

  (一)城市規(guī)劃的概念和與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的關(guān)系

  1.城市規(guī)劃的概念

  城市規(guī)劃是指為了確定城市規(guī)模和發(fā)展方向,以實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展為目標(biāo),合理利用城市土地,協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署及具體安排。國(guó)家設(shè)立城市規(guī)劃管理部門(mén),依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃,以及當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境、資源條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點(diǎn),負(fù)責(zé)編制城市規(guī)劃。根據(jù)城市規(guī)劃的作用,編制城市規(guī)劃一般分總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)階段進(jìn)行。大城市、中等城市為了進(jìn)一步控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量,協(xié)調(diào)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè),在總體規(guī)劃基礎(chǔ)上,可以編制分區(qū)規(guī)劃。

  城市總體規(guī)劃的主要任務(wù)是,綜合研究城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模,確定城市建設(shè)用地布局、功能分區(qū)和各項(xiàng)建設(shè)的總體部署,綜合制定城市交通體系和河湖、綠地系統(tǒng),控制各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。

  城市詳細(xì)規(guī)劃是在城市總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上,對(duì)城市近期區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)作出具體規(guī)劃。城市詳細(xì)規(guī)劃又分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。

  (1)控制性詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容

  控制性詳細(xì)規(guī)劃由規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)編制,主要內(nèi)容有:

  1)規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界限和建筑類型;

  2)規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo);

  3)規(guī)定項(xiàng)目與大市政接口、停車(chē)泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等;

  4)提出各地塊建筑體量、豎向規(guī)劃與色彩要求;

  5)確定各級(jí)支路的紅線位置、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高;

  6)確定工程管線走向、管徑和工程設(shè)施用地界限。

  (2)修建性詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容

  修建性詳細(xì)規(guī)劃是依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃的各項(xiàng)指標(biāo)和要求,直接對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和修建安排,指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)和工程施工圖設(shè)計(jì)。修建性詳細(xì)規(guī)劃由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位組織、委托規(guī)劃、設(shè)計(jì)單位完成,主要內(nèi)容有:

  1)建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)論證;

  2)總平面圖布置、建筑、道路、綠地的空間布局和景觀設(shè)計(jì);

  3)道路、綠化、工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì);

  4)豎向規(guī)劃設(shè)計(jì);

  5)工程量估算和投資效益分析。

  2.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的關(guān)系

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是城市建設(shè)的主要方式,與城市規(guī)劃有著相互依存的關(guān)聯(lián)。《城市規(guī)劃法》規(guī)定:“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃,服從規(guī)劃管理?!逼渲?,城市規(guī)劃區(qū)是指城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為城市建設(shè)的主要方式,基本都是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì),只有符合城市規(guī)劃要求,包括用地?cái)?shù)量、用地位置、用地強(qiáng)度、建筑用途的功能布局、建筑設(shè)計(jì)形式、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),才能有效促進(jìn)城市建設(shè),和諧城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展。同時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)又是實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的主要途徑,沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)施,城市規(guī)劃如同紙上談兵,失去其存在的意義。

  (二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)審定

  審定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程,就是通過(guò)對(duì)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制、修改,使其符合城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的過(guò)程,也是城市規(guī)劃部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作實(shí)施管理的過(guò)程。規(guī)劃管理的主要方式是依據(jù)《城市規(guī)劃法》審批、核發(fā)“一書(shū)兩證”,即,項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

  1.建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)

  《城市規(guī)劃法》規(guī)定:“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)時(shí),必須附有城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的選址意見(jiàn)書(shū)。”建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)的主要內(nèi)容是,建設(shè)項(xiàng)目的基本情況和項(xiàng)目規(guī)劃管理的主要依據(jù)。城市規(guī)劃行政主管部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)的審批權(quán)限實(shí)行分級(jí)管理,分級(jí)管理的劃分標(biāo)準(zhǔn),主要是根據(jù)批準(zhǔn)立項(xiàng)計(jì)劃的機(jī)關(guān)而確定。申報(bào)建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)的主要要求是:

  (1)項(xiàng)目選址的土地權(quán)屬情況;

  (2)對(duì)擬建工程的說(shuō)明,包括建筑位置、使用性質(zhì)、高度、面積等;

  (3)界址地形圖,包括建筑工程用地和相鄰單位及建筑。

  2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

  《城市規(guī)劃法》規(guī)定:“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請(qǐng)用地的,必須持國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件,向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)定點(diǎn),由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核定其用地位置和界限,提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后,方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)用地”。申報(bào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的主要要求是:

  (1)市政府對(duì)征用集體土地的批復(fù)或國(guó)土部門(mén)對(duì)選址用地范圍、數(shù)量的意見(jiàn);

  (2)規(guī)劃部門(mén)審定的設(shè)計(jì)方案。

  3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

  《城市規(guī)劃法》規(guī)定:“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施,必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出申請(qǐng),由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求,核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后,方可申請(qǐng)辦理開(kāi)工手續(xù)?!鄙陥?bào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,應(yīng)按審定設(shè)計(jì)方案要求向規(guī)劃部門(mén)提供各類工程設(shè)計(jì)圖和有關(guān)文件。

  (三)城市規(guī)劃部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的檢查和監(jiān)督

  檢查和監(jiān)督開(kāi)發(fā)建設(shè)單位認(rèn)真落實(shí)審定的規(guī)劃和設(shè)計(jì),是城市規(guī)劃部門(mén)的重要職能?!冻鞘幸?guī)劃法》規(guī)定“城市規(guī)劃行政主管部門(mén)有權(quán)對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程是否符合規(guī)劃要求進(jìn)行檢查。被檢查者應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供情況和必要的資料,檢查者有責(zé)任為被檢查者保守技術(shù)秘密和業(yè)務(wù)秘密。”同時(shí),對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)重要建設(shè)工程,城市規(guī)劃部門(mén)可以參加竣工驗(yàn)收。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的其他建設(shè)工程,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收后六個(gè)月內(nèi)向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)報(bào)送有關(guān)竣工資料。

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  三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目管理與建設(shè)施工管理

  (一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目管理制度

  1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是城市建設(shè)和發(fā)展的具體實(shí)施。因此確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則,注重開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域,保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境,保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。同時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又是城市經(jīng)濟(jì)管理和土地管理的重要方面,因此確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃的要求。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)的,還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門(mén)批準(zhǔn),并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。

  2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)遵循以下制度:

  (1)必須按照土地使用權(quán)出讓合同設(shè)定的條件和國(guó)家劃撥土地的用地要求開(kāi)發(fā)利用土地。

  (2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%。

  (3)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施,并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。

  (4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工期限開(kāi)發(fā)建設(shè),超過(guò)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,政府可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi),超過(guò)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,政府可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。

  (5)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合法定條件,一是支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書(shū);二是屬于房屋建設(shè)工程的,必須完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上,屬于成片開(kāi)發(fā)土地的,必須形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。同時(shí),轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi),持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。

  (6)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí),尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的,原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人。

  (7)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范。同時(shí),建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位,依照法律、法規(guī)及合同約定承擔(dān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量責(zé)任。

  (8)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后方可交付使用。

  (二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的施工管理制度

  建設(shè)工程施工是一項(xiàng)復(fù)雜的生產(chǎn)活動(dòng),為保證建設(shè)工程質(zhì)量和安全施工,法律法規(guī)對(duì)建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位都規(guī)定了相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。此處僅扼要介紹開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在施工階段的有關(guān)制度。

  1.項(xiàng)目報(bào)建與施工許可證制度

  為加強(qiáng)對(duì)建筑活動(dòng)的監(jiān)督管理,維護(hù)建筑市場(chǎng)秩序,保證建筑工程的質(zhì)量和安全,建設(shè)部根據(jù)《建筑法》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提出工程報(bào)建與施工許可證制度。

  要求從事各類房屋建筑及附屬設(shè)施建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝,以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工。建設(shè)單位在開(kāi)工前,應(yīng)當(dāng)向工程所在地的建設(shè)行政主管部門(mén)提請(qǐng)報(bào)建,并申領(lǐng)施工許可證。未取得施工許可證的建筑工程,一律不得開(kāi)工。

  建設(shè)單位申領(lǐng)施工許可證的條件如下:

  (1)已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)。

  (2)在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程,已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

  (3)施工場(chǎng)地已經(jīng)基本具備施工條件,需要拆遷的,其拆遷進(jìn)度符合施工要求。

  (4)已經(jīng)確定施工企業(yè)。按照規(guī)定應(yīng)該招標(biāo)的工程沒(méi)有招標(biāo),應(yīng)該公開(kāi)招標(biāo)的工程沒(méi)有公開(kāi)招標(biāo),或者肢解發(fā)包工程,以及將工程發(fā)包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的,所確定的施工企業(yè)無(wú)效。

  (5)有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料,施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查。

  (6)有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。施工企業(yè)編制的施工組織設(shè)計(jì)中,有根據(jù)建筑工程特點(diǎn)制定的相應(yīng)質(zhì)量、安全技術(shù)措施,并按照規(guī)定辦理了工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)。

  (7)按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。

  (8)建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)。建設(shè)工期不足一年的,到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50%,建設(shè)工期超過(guò)一年的,到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的30%。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供銀行出具的到位資金證明,有條件的可以實(shí)行銀行付款保函或者其他第三方擔(dān)保。

  2.建筑工程質(zhì)量管理制度

  建設(shè)單位對(duì)建筑工程質(zhì)量應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任主要有如下方面:

  (1)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購(gòu),向具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的單位進(jìn)行招標(biāo),并不得將建設(shè)工程肢解發(fā)包。

  (2)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位提供真實(shí)、準(zhǔn)確、齊全的建設(shè)工程原始資料。

  (3)建設(shè)單位在領(lǐng)取施工許可證或者開(kāi)工報(bào)告前,應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。

  (4)建設(shè)工程發(fā)包單位不得迫使承包方以低于成本的價(jià)格競(jìng)標(biāo),不得任意壓縮合理工期,不得明示或者暗示設(shè)計(jì)單位或者施工單位違反工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn),降低建設(shè)工程質(zhì)量,不得采購(gòu)不符合設(shè)計(jì)文件和合同要求的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備,不得明示或者暗示施工單位使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備。

  (5)涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動(dòng)的裝修工程,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在施工前委托原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案;沒(méi)有設(shè)計(jì)方案的,不得施工。

  3.工程竣工驗(yàn)收備案制度

  (開(kāi)發(fā)、竣工、驗(yàn)收已列入取消的行政許可之列)為了加強(qiáng)房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量的管理,根據(jù)國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》,建設(shè)部要求縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(mén),對(duì)各類房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程實(shí)行竣工驗(yàn)收備案制度。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi),依照本辦法規(guī)定,向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)備案。辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件:

  (1)工程竣工驗(yàn)收備案表;

  (2)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告應(yīng)當(dāng)包括工程報(bào)建日期,施工許可證號(hào),施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見(jiàn),勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件,市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料;

  (3)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用的文件;

  (4)施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū);

  (5)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。

  商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

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